逾期交房、逾期办证的商品房买卖纠纷案件分析
孟子曾说过“居者有其屋”，这不仅是古代人的梦想，更是现代人所梦寐以求的，而随着城市化进程的加快，在城市拥有一处自己的居所成为许多人的梦想，市场的需求，再加上其他各种因素的相互缔结，催生了房地产热，相应的商品房买卖纠纷也逐渐增多。商品房买卖纠纷虽然五花八门，但其中开发商逾期交房、逾期办证的纠纷成为商品房买卖纠纷的重灾区。
从2011年开始，开发商逾期交房、逾期办证的纠纷在我院辖区内呈逐年递增态势，2011年收案14件,2012收案24件,2013年收案160件,2014年收案248件(截止2014年12月18日)。由于此类纠纷涉及人数众多，使的许多未曾与法院有过接触的人第一次感知司法、法院的裁判也会在多数人之间传阅，从而对司法的公信力和权威性产生影响，故之有必要对此类纠纷的特点、处理此类纠纷比较突出的法律适用难题进行分析，以期找到妥善化解此类纠纷的良策。
一、开发商逾期交房、逾期办证纠纷案件的特点
开发商逾期交房、逾期办证纠纷案件一般具有如下三个特点：
（一）群体性诉讼比重大，社会影响力广
从我院2011年至2014受理的此类案件来看，群体性案件占多数，区别只在于涉及的人数多少有差异,最多的一个系列案件达到了117件。由于房地产开发市场的特殊性，开发商修建并销售的商品房都是集中的，开发商一旦不能按期交房，面对的几乎是整个小区的业主，而现在网络发达，使这些买受人更容易联系到一起，如各种各样的楼盘维权QQ群，作为利益共同体，如果有人倡导诉讼，会引起一呼百应的效果，一个楼盘的绝大数业主甚至是全部业主都会参与到诉讼中。房产商一旦败诉，则面临巨额赔偿，而买受人一旦败诉，则可能引发舆论关注，司法公信力及社会秩序方面会产生巨大反响。因此，法院在处理此类纠纷时都比较慎重，尽量找准双方利益的平衡点以调解方式结案，如我院民三庭在处理此类纠纷，会花费大量的时间做调解工作，有些案件取得了比较满意的效果。
（二）逾期交房、逾期办证产生的原因复杂多样。
尽管开发商未按期交房，主要是因为没有办理《商品房竣工验收备案登记证》，但引起不能办证的原因却是多方面的，如我院受理的此类案件涵盖了以下原因：小区的水、电等基础设施、消防等项目未及时完善；业主接房后乱搭乱建、任意改变阳台结构；小区绿化率不够、车库配备不足、容积率未达到设计要求；政府原因，如小区周围需要进行公共基础设施建设，政府置换土地满足搬迁安置的居民导致工期延误、配套设施不能完善；土地性质等。
在上述几种原因中，如果纯粹是因为开发商的原因，如小区配套设施不完善造成不能办理《商品房竣工验收备案登记证》，导致不能按期交房及后续的办证，是一因一果，较容易判断开发商已经构成违约责任，但有的案件中却是多因一果，尤其是政府的行为也掺杂其中时，开发商的违约责任如何定夺，开发商常以不可抗力或政府原因进行抗辩，而买受人在诉讼过程中，又会从各个角度、各行政部门规章寻找开发商存在的问题，双方的矛盾相当难以调和。
(三)纠纷不能一次处理，留有后遗症，有再次诉讼的风险。
逾期交房、逾期办证是一种持续性行为，有的是买受人在提起诉讼纠纷时，房屋尚未交付使用，起诉之前开发商的违约交房行为已经存在，买受人要求开发商交付房屋，支付逾期交房违约金。买受人计算违约金的截止时间一般至起诉之日，法院判决之后，开发商延期交房的行为仍旧持续存在，买受人又会再次提起诉讼，在调解解决此类纠纷时，一般是一次性解决违约金，但在判决的案件中违约金却无法做到这一点。我院民三庭最近就遇到了这样一起系列案件，2014年上半年才判决的案件，2014年年底又提起诉讼，造成办案人员的压力增大。
二、逾期交房、逾期办证纠纷案件中存在的突出法律适用问题。
（一）因逾期交房、逾期办证引发的违约金请求权的诉讼时效问题。
因逾期交房、逾期办证引发的违约金请求权是一种债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年普通诉讼时效，但诉讼时效的起算点如何计算在审判实践中有不同意见。第一种意见认为，诉讼时效的起算点应从合同约定的交房时间起算，经过两年不起诉，超过诉讼时效；第二种意见认为，如果合同约定的是按日计算违约金，此时的违约金属于一种继续性债权，诉讼时效也应当处于持续计算中，判断是否超过诉讼时效应当从权利人主张权利之日倒推两年，两年内的违约金予以保护，超出两年的不予保护；第三种意见认为，如果合同约定违约金按日计算，违约金每日增加，只有开发商在最终交付房屋之后，违约金的数额才能确定，此时才能起算诉讼时效。以上三种意见在最初审理逾期交房、逾期办证的纠的裁判中都出现过，而随着此类纠纷日益增多，第二种意见让更多的法律人趋之若鹜，因为该种观点既不像第一种意见完全不保护买受人的权益（审判实践中，超过合同约定的交房时间两年内起诉的较多），又能让开发商对自己的违约行为承担部分代价，最重要的是此种意见符合关于继续性债权的法理解释。然而，审判实践中采纳第二种意见，将会引起更多的诉讼，买受人必须计算着时间，两年内一起诉，这在逾期办证的情况下将比较多的存在，也就是本文所阐述的易留下诉讼后遗症的特点。
（二）因逾期交房、逾期办证引发的违约金纠纷中关于约定的违约金的调整问题。
商品房预售合同都是统一的文本合同、项目条款基本一致，只是部分条款处留有空档，供当事人自行约定，在逾期交房、逾期办证纠纷案件中采用文本合同的占绝大多数，因而对逾期交房、逾期办证的违约责任计算标准多有约定，有的约定为已付房款的日万分之一、万分之二、万分之三、万分之十计算违约金，还有的约定以按已付房款依照人民银行同期贷款利率计算违约金。审判实务中，开发商几乎无一例外的运用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定抗辩买受人的违约金数额，请求予以调低。我院民三庭对于违约金数额的支持既有按照双方当事人约定计算的，又有调低的，但调整的比例却各不相同，调低的案件几乎都是涉及系列案件。实际上，在适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定时存在以下问题，谁来举证损失的数额，损失的依据又是什么，如果前提条件不解决，违约金的数额调整就会没有依据。
在我院受理逾期交房、逾期办证纠纷案件中，买受人上诉的理由多是违约金的调整过低，要求按照合同约定的计算标准计算违约金，应当说违约金的调整问题已成为买受人最为诟病的问题，也在某种程度上损害了司法的公信力。笔者以为，对于违约金的计算标准应遵从双方当事人的约定，理由在于：其一、商品房预售合同文本由开发商提供，在买卖人签订合同之前除了房价、面积、房屋坐落位置等主要条款外，对于逾期交房、逾期办证的违约金计算标准由开发商拟定，买受人处于被动接受的地位，对此如果构成违约，开发商应当足以预见自身所应当承担的责任；其二、法院在调整违约金的比例时，调整幅度不一，有按照计算标准的20%调整的，也有按照40%调整的，没有一个相对统一的调整标准，过分赋予了法官自由裁量权。
三、应对逾期交房、逾期办证纠纷案件的几点思考。
通过对逾期交房、逾期办证纠纷案件特点的分析及审判中亟待解决的法律适用问题的解析，笔者有以下几点思考，或许对解决此类纠纷及预防此类纠纷会有所裨益。
（一）明确审理逾期交房、逾期办证纠纷案件中的相关法律适用，统一裁判尺度。统一裁判尺度，法院的此类判决会有示范效果，如违约金的支持以双方当事人的约定为准，将会极大的节约司法资源，减少当事人的诉累，对开发商及时履行义务也是一种有力的约束。
（二）法院在处理此类纠纷时，应当多做调解工作。此类纠纷涉及人数多，虽然在做调解工作时会遇到不小的难度，但如果能够找到开发商与买受人利益的平衡点，找准买受人诉讼的心理预期，多与诉讼代表人沟通、谈判，会起到事半功倍的效果。
(三)合理引导开发商要加强风险预估和防范风险的能力。首先，开发商在签订合同时，要对是否能够履行合同约定的义务有充分的预计，而非一味受利益驱使，做出盲目约定，从而防患于未然；其次，在违约行为不可避免的发生时，开发商应积极应对，做好其他业主的解释、说服工作，避免矛盾扩大、升级，并采取积极的措施实施补救违约行为。
（三）管理房地产的相关部门应加强对开发企业的监管及充分发挥管理职能。房管部门应规范开发商的经营行为、杜绝违规售房，加强对商品房预售资金的监管，同时对开发商擅自更改规划、减少绿地面积等违背小区配套的行为从速从严处理。