突发!央行意外降息,买房人的春天来了!

我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问:房姐,央行突然宣布降息,怎么看?是不是放水来了?
回答:今天mlf正式降息了,很多朋友会来问,到底要不要房贷利率降低之后再买房,我建议没必要等。 一般真正的房贷利率开始大幅下降的时候,房价就会或多或少攀升起来。 等房价涨起来了再买房,花费更多资金,用这个来换实际只享受十年左右的略低利率,非常不划算。 所以最后给大家的建议是:
1.看样子,新一轮货币宽松可能要来了,不知道规模多大,反正不是坏事。
2.从现在开始看房,看中的就买,不用等降息,找到高性价比房源比什么都强。
3.利率下行期,签订贷款利率的时候,选择浮动利率,一般一轮宽松至少2年。
4.中国楼市在那么严格的限购限贷限售调控下,再加上之前较紧的货币政策,房价依然坚挺,这说明楼市的确有购买力在支撑。 任何时候,都不要看空中国楼市。
提问:房姐,看了四新临12号线地铁附近二手房,好多房都未满二,是用拖延法还是和业主协商满二再过户?如何签远期合同?有没有合同范本?定金是要求少付多赔吗?合同需要公证吗?中介费率最低是多少?如何避免业主一房多卖,求房姐支招,谢谢
回答:如果你看上了一套房,暂时没有子弹,可以通过远期合同拖20个月,有充足的时间筹集首付款,即使最后房主不卖给你,也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。
提问:美丽的房姐,你好!准备买第二套房子,未来会提前还款,选择哪种贷款方式,20年等额本息,20年等额本金,30年等额本息,30年等额本金?如果提前还款的话,第几年还最好?
回答:标准答案是30年 等额本息,永不提前还清为什么买房贷款,选择等额本息,而不是等额本金?我们以100万借款,基准利率4.9%,10年期(120个月)为例:等额本息首月还款10557元,等额本金12416元。
1.同样锁定一笔借款,等额本金比等额本息的月供要多20%,这里的20%,如果换成等额本息,相当于你可以借来120万的贷款,凭空多了20%的支出,浪费了现金和现金所带来的机会。
2.有人说,等额本金的月供是逐年减少的,还有人说,等额本金的总月供少于等额本息。没错,但是谁又会还10年的贷款呢?何况现实中往往是30年。先有定量,才有定性。利率是个位数,贷款是百位数 哪怕按照10年期计算,等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金,如果按照30年按揭,则要到第十几年,实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。
3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢?最重要的一点,是因为我们的视角:通胀的速度,通常保守按照12%计算。我们把通胀速度(1%每月)乘以当前月供,才能得到真正的【币值】,【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素,逻辑就变得鲜明易懂,相比没有通胀,我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。按照【币值】计算:等额本息首月月供10557元,等额本金12416元。等额本息末月月供3192元,等额本金3037元。
结果是什么呢:
1.等额本金的总月供,比等额本息更多 2.等额本金早期消耗了你更多的现金,月供压力更大,也消耗了更多的机会 3.买房开头难,等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草
提问:房姐,因为目前xyk额度太低,只有30多的子弹,(之前用父母名额买了一套)月供压力会比较大所以考虑的是二手房没去看新房。能不能先上个小车,比如50-70的户型,增加自身资产好办k的同时出租抵销月供?再将自身贷款叠大的时候换筹。请问这种方法是否可行?我最近看了东西湖,观湖铂金公寓,花桥的老破小,白沙洲的,万科金色城市等,您能指点一个区域我去完成看房200套选筹吗?
回答:在房住不炒的大背景下,如果你要投资房产,一定要注意杠杆不要太高,现金流不能断,要保持自己扛过寒冬的能力。
其实,真正的房产投资高手,不喜欢投资一手房,他们最喜欢投资二手房。只有小白房产投资者,才把眼睛盯着一手房。一手房大多是期房,交房时间太长,在此期间不能产生现金流,资金成本较高。
而二手房,只要地段合适,眼光独到,“凤变冰”、房间分割后马上出租,是可以实现以租养贷的。对房产投资高手来说,选筹是关键,长持是正道,他们根本看不上短炒行为,那是小白才干的事。房子对他们来说,只是既是资产,又是工具。
长持不是因为他们爱这套房子,而是这套房子可以实现他资产增值的目标。与其不停的低买高卖,不如不停的买入优质房产,而让房子自己养活自己,就是实现这个目的的最佳策略。归根结底一句话,当前投资房产尤其要关注租金收入。
武汉投资回报率最高的楼盘,详见知识星球内部分享。
提问:房姐,我有一个疑问,是关于按揭还款的。您建议110万在武汉首付两套房,可涉及到一个后续还款压力大的问题,不知道后续现金流这个问题您怎么看?因为谁也不能保证收入会持续稳定增长20年。
回答:很多人在没买房之前总会被30年贷款吓到,二十多岁的时候买房,五十多才算还完,整整半辈子被银行压榨。但是只要买完房,这些顾虑就会少很多,第一是已经上车了,后悔也来不及,第二是了解多了之后就想开了。
因为在中国没有那一套房子需要还30年,中国平均房贷时间也就七八年。因为房贷是不变的,但你工资是持续上涨的,而且只要央行还在发行人民币,人民币就会持续贬值,这是不可逆的经济规律,按照现在的M2增速与GDP增速人民币购买力平均每年贬值6-7%,100元人民币,在10年年后贬值为48元,30年后就只剩11元对于绝大多数正常家庭来说,房贷真正有压力的时期只有最初的10年,以后的岁月将非常轻松,我五年前买的房,租金已经超过月供了。新手留足2年月供即可,未来通过分割出租缓解月供压力。武汉房龄15年左右就需要考虑换筹了。
提问:房姐好。我老公年薪60+万,去办信用卡大概可以有多少额度,另外,办十几张信用卡会不会被征信查出来?或者公司能不能查出来员工办的信用卡?我特别担心办那么多信用卡对我老公的工作有影响。另外如果办了信用卡,如何用最方便最便宜的方式把钱弄出来?麻烦房姐为我解惑,另外,房姐,如何能在五年内赚800万,房姐能不能大概说一下我需要做那些事情。感谢!
回答:办信用卡跟公司没有关系可以参加公司团办,额度更大。年薪高可以试试招商经典白,浦发ae白,中信易卡。
每年2N,详见知识星球内部资料《一分钟小白变大神——炒房秘籍速成篇》
郑州。永威西郡和融信奥体世纪,优先考虑哪个?
回答:常西湖,应该是这两年最火的一个区域,全国少数民族运动9月份将要召开,目前主场馆几乎已经全面接近竣工,周边的道路、绿化也在抓紧时间推进;到时候14号线部分路段也将要开通,市zf的搬迁对区域来说都是对于这个片区是一个很大的刺激。
这2个盘在区域内的价格不算低,毕竟都在四环,周边配套未来规划的比较齐全,但目前区域内能够支撑落地的配套也还不多,各家卖的也只是愿景,但zf的风向标随时是在变,最后真正落地的和规划有误差别还得再讨论。都属于中规中矩的盘,融信的教育资源是一个比较大的亮点。永威近期维权比较厉害,不过产品在一步步改进。
这两个项目对比,融信略占优势。
提问:房姐,珠海很火最近,如:1.港珠澳大桥开通,2.横琴被设立为国家级新区,3.澳门准备开证券交易所 据说选址横琴;4.大湾区概念 等等,请问: 珠海今后可以投吗?主要哪片区地产价值突出?
回答:炒起来的,横琴也不便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价,澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。
整体上说,作为一个不堵车,红绿灯都很少的小城市,珠海人口基数和涌入速度,不足以支撑大量基建开发后的高房价。
提问:姐,有人说大面积的房子不是用来买卖的,这句话您认同吗?那是用来干嘛呢?难道就是反复截断抵押?
回答:大房子不买卖,评估价很难做上去,截断再抵押越往后越困难,信贷核心的资质很难支撑再抵押。
尤其大部分二三四线城市,投资不买十年以上房龄普通大面积,涨幅速度显著偏低,药单或者超级笋除外。
第一、二三四线城市中心变迁速度快,城市豪宅供应量大;第二、本地富人不买大面积二手房,大多新房癌。
提问:你好,铁西也算当前sy二手低估的区域吗?
回答:铁西是沈阳人口最密集的区域,曾经大量工厂聚集于此。北二路、兴工街、兴华街、云峰街、建设大路是铁西的核心区域,次新已经过万。张士是新兴崛起的板块,去年开始新房拉高,已经过万。同时,铁西也存在大量老式住宅,六七千的价格,配套也成熟,但是缺乏改善价值。此类住宅如果没有学区加持,整体上涨潜力一般。
提问:房姐您好,二手房谈价是让中介去谈还是自己直接去谈?自己去谈的话第一次谈崩了就没挽留的余地了。
回答:中介没义务帮你,自己上。详见知识星球内部资料《二手房砍价50万实操技巧》
提问:房姐,沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高,如果在沌口买房,有推荐楼盘没?
回答:因为有产业(汽车),这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样。在楼市的基本逻辑里,我们知道大多数城市的发展,都是一个逐步扩张的过程,而越早发展的地段,往往绝对价值越高,随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。
因而在楼市的地段理论中,往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布,甚至相差极大,环线的逻辑虽然适用,但在诸多现实因素的参与下,环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展,不是纯粹的环状扩散,而是受到诸多因素的影响,把武汉看做环线发展,是错误的。
如果你去看地铁的人流数据,我们可以很明显看出:武汉的地段规律,其实是以产业中心作为核心,随着产业人口延伸的区域而附着价值。
沌口是个很封闭的板块,其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口,所以如果在这里上班自住可以买,投资建议回避。
提问:房姐,您好!为何您认为只有独栋+一线观湖优势的别墅才有投资价值?价值主要体现在哪些方面啊?
回答:联排别墅俗称屌丝别墅,独栋有景观的属于稀缺资源,武汉这种别墅资源越来越少了,所以会越来越贵。从武汉目前的市场热度来看,江/湖景大平层>独栋别墅>双拼>联排
提问:你好,本人女,外地人在上海某外企工作3年,工资暂时养活自己,海归已拿到上海户口,单身,不确定是否长期在上海安家,生活压力大有可能回到老家二线城市,房地产小白。父母现卖了老家房子,打算把我租房的钱换为还房贷,300w参加摇号买新房。可是父母年纪也不小了,这笔钱感觉可以用来养老,不想让父母和自己一起还房贷,并且自己未来也不确定要在上海安家,毕竟还是单身…提问是:1. 这笔钱该如何利用?2. 用来买上海新房子是半住半投资性质的,是值得吗?2. 如果购入二手房,未来市场还会增值嘛?
回答:人生是个爬阶的过程。而前途是光明的。上一代在二线城市,这一代就应该更进一步。既然来了上海,就必须想各种办法活下去,并且活得越来越好。你工作了3年,已经积累了一些资源和人脉,未来的路大概率是越来越宽。也许到第8年、第10年,你已经是成功人士了。
命运的转折有时真的很神奇,但你必须坚持,否则一切都无从谈起。至于新房,那是给不差钱的土豪炫耀消费用的。既然你觉得家庭资产规模有限,需要节约高效使用,当然更不应该去买新房了。二线城市的买房逻辑习惯,在寸土寸金的一线城市是不能简单照搬的。
无论如何,上海完全还有再涨几倍的潜质。保护你父母财产(养老的本钱)最好的方法,就是房贷。具体买哪里可以兼顾自住和保值增值,要根据你未来的工作地点、生活半径、发展轨迹等综合分析确定。
房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。
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