专题市调｜广州番禺区工业园租金PK，片区发展谁占上风？
▎专题市调丨By：世联评估
广州番禺区工业专题市调概述
番禺区坚持创新驱动与开放合作相结合，以完善工业创新体系、工业和信息化深度融合、新一轮技术改造、引进和发展高端生产力为主抓手，强化项目推动、基地支撑、龙头带动、集群发展、内生增长，工业发展模式向质量效益型转变，走可持续发展的新型工业化道路。区内各片区实现联动发展，工业经济的地位不断增强。目前番禺区全区共有4个组团，15个经济片区。西北组团包括洛浦、广州南站、大石、南村、钟村；东北组团包括思科智慧城、化龙、余荫山房；西南组团包括市桥、桥南、东环、沙湾；东南组团包括石楼、石碁。
广州番禺区经济片区划分图
广州番禺区工业市调范围
本次调研范围挑选了每个组团内具有代表性的经济片区，调研范围包括西南组团的市桥、东环；西北组团的大石、洛浦；东北组团的新造、化龙；东南组团的石碁等，具体详见下文分析。
代表性的工业经济片区
西北组团：广州南站-万博汉溪长隆地区
01、西北组团概况
西北组团是番禺的枢纽门户和商务新城，依托南站商务区、万博商务区、长隆旅游区等重点项目，发展商务总部、商贸会展、文化创意、科技创新、人工智能、电子商务、科技孵化等战略性新兴产业。其中：
- 洛浦片区：结合科技创新、互联网服务改造提升沙溪酒店用品批发城。还发展移动互联、电子商务、科技孵化。
- 广州南站片区：是粤港澳大湾区的重要节点，重点发展总部经济、会议会展、酒店商贸、商务办公等现代服务业和人工智能、信息技术、生物医药等战略性新兴产业，打造粤港澳大湾区总部经济示范区。
- 大石片区：重点发展商贸服务、美食餐饮、主题旅游。
- 南村片区：结合万博商务区和地铁站点，依托现状产业，主要发展美食餐饮、商务办公、酒店服务、创意设计等产业，重点打造中小企业创意总部基地。
- 钟村片区：以互联网经济和服务性制造业为主，打造互联网小镇，并通过技术革新推动从传统制造业向都市型产业、服务型制造业、技术服务业的转型。
02、西北组团调查区域
西北组团位置图
03、调查方法
1.通过当地工业地产中介、业主，现场查勘市场案例。
2.本次主要调查当地工业园区的租金价格水平，从而把握当地的工业市场价格水平。
04、调查结果
1）恒达产业园
恒达产业园位于广东省广州市番禺区M05乡道附近，面积约65.59亩。园区内集聚了广州市莱帕瑞斯电子商务有限公司、广州蔗诚新型材料贸易有限公司、广州市和晋自动化控制技术有限公司、广州圈子里科技有限公司等。厂房月租金为38元/㎡；办公月租金为55元/㎡。均为平层，厂房层高4.5m，办公层高4m。
2）巨大创意产业园
巨大创意产业园位于广东省广州市番禺区大石街石北工业大道644号，面积约109.55亩。园区内企业以网络科技、信息科技等为主，有广州市鼎升科技有限公司、广州市涵兴信息科技有限公司、广州青开红网络科技有限公司、广州万悦网络科技有限公司等。园区环境优美、楼栋成新率高、物业管理规范，是较高档的工业园区。物业为办公或厂房兼办公，月租金较高，在68-80元/㎡之间。
3）宇宙工业园
宇宙工业园位于广东省广州市番禺区大石植村工业一路12号，面积约9.38亩。园区内企业以服饰加工为主，有幸运草(广州)服装有限公司、广州锦荣服饰有限公司、广州妙辰服饰有限公司、广州市诺名服饰有限公司等。月租金在50-60元/㎡之间，租金已包含管理费。
4）礼村工业园
礼村工业园位于广东省广州市番禺区大石礼村工业五路2号。厂房兼办公月租金为25元/㎡；铁皮棚厂房月租金为22元/㎡。
5）天安节能科技园
天安节能科技园位于广东省广州市番禺区番禺大道北555号，是致力于促进自主创新，是广州市和番禺区政府的建设项目，也是在番禺区政府支持下发展的民营科技旗舰计划。规划有总部发展中心、创业中心、研发中心、培训中心、服务中心、科技产业带、白领公寓等功能组团。以前瞻性的规划，先进的设计，立体的生态空间和智能化的信息网络实现了生态与智能完美结合，科技与人文交相辉映, 缔造了科技园区的国际典范。办公月租金在58-75元/㎡左右。
番禺西北组团租售案例表
番禺西北组团工业物业实景照片
东南组团：未来创新智慧区
01、东南组团概况
东南组团是新经济时代广州的战略节点地区，结合珠江音响文化产业园、红木小镇、华创动漫产业园、清华科技园广州创新基地、广日工业区等产业园区以及广州番禺智能制造产业园等重点发展灯光音响、红木家具、科技创新、动漫设计、电梯等相关产业，并提升金属制品、机械制造等传统产业。其中：
- 石楼片区：重点结合莲花山、海鸥岛、跨国产业园、清华科技园广州创新基地等重要资源要素，发展生态旅游、文化休闲、高端制造、科技创新等产业。
- 石碁片区：围绕红木小镇，打造以红木家具生产、设计、展示、博览于一体的红木产业区；结合珠江钢管厂等制造业集聚区，升级传统制造业，重点发展金属制品、机械设备等相关产业。
02、东南组团调查区域
东南组团位置图
03、调查方法
1.通过当地工业地产中介、业主，现场查勘市场案例。
2.本次主要调查当地工业园区的租金价格水平，从而把握当地的工业市场价格水平。
04、调查结果
1）同心工业园
同心工业园位于广东省广州市番禺区市莲路与祥兴大街交叉口东南150米。入驻企业以贸易、设备生产、科技型企业为主。园区内环境优良，楼栋成新率较高，能为企业提供良好的生产、办公环境。出园区即到市莲路，连接南沙港快速和广州绕城高速，交通十分便利。园区可租面积段较大，在10,000㎡以上，厂房月租金为30元/㎡，管理费为1.5元/㎡。
2）泰安路98号
泰安路98号，为东南组团内的零散工业物业，该区域的工业物业以标准厂房为主，还有极少量的简易厂房。标准厂房的楼栋成新率不高，环境一般，且位于内路，不能直接到达主要交通干道，交通条件不佳。厂房以及厂房兼办公的月租金均为20元/㎡，租金已包含管理费。
3）百冠工业园
百冠工业园位于广东省广州市番禺区沙涌村长沙路。园区环境优美，配套有大型露天停车场，还配有篮球场等运动设施。出园区即到市莲路，连接南沙港快速和广州绕城高速，交通十分便利。园区厂房为集管理、办公、生产车间、仓库为一体的通用综合楼。出租面积段从880-2,100㎡不等。厂房兼办公的月租金视楼层差异在20-23元/㎡不等，管理费为1元/月/㎡。
4）中绣科技园
中绣科技园位于广州市番禺区富怡路傍江东村段7号。园区占地面积较小，工业物业以标准厂房为主，楼栋成新率一般，环境一般。经调查，园区可租面积在800㎡及以上，厂房兼办公的月租金视楼层差异在17-22元/㎡不等，管理费为1元/月/㎡。
5）星辉工业城
星辉工业城位于广东省广州市番禺区，石基镇大龙段46号，面积约47.15亩。园区内企业以设备制造、贸易为主，集聚了广州市讯天大地科技印刷有限公司、广州福颂海贸易有限公司、广州亚伟机械设备有限公司等。园区为集办公管理、生产车间为一体的通用综合楼，适合大中型高新技术企业生产使用，因为员工住宿需求较大，还有13,000㎡的宿舍提供。经查勘，园区楼栋成新率较高，楼栋内带电梯，层高在4.5m-5m之间。园区的出租面积段从1,200-3,150㎡不等，厂房月租金为22元/㎡；厂房兼办公的月租金在30-40元/㎡之间（已包含管理费）。
番禺东南组团租售案例表
番禺东南组团工业物业实景照片
东北组团：广州国际科技创新城地区
01、东北组团概况
东北组团是番禺的创智之城、科技高地，依托国际科技创新城、大学城、国际展贸城、广汽基地、广州大学城科技创新产业园、广州国际科技创新城产业孵化基地等重点项目，可重点发展信息技术（云计算、大数据等）、科技孵化、创意办公、汽车及零配件、数码家庭、生物医药等产业，以及相关配套产业。其中：
- 思科智慧城片区：结合思科、浪潮等IT企业，形成以云计算、大数据、科技研发、创新孵化、移动互联、创意设计、生物医药等为主要产业的智慧经济区。
- 化龙片区：围绕番禺汽车城、国际展贸城、金湖工业区等产业园区，汽车产业、智能家居LED及照明产业等新兴产业。
- 余荫山房片区：结合广州地铁7号线板桥站以及余荫山房，重点发展商业餐饮、民俗旅游、商务办公等服务业。
02、东北组团调查区域
东北组团位置图
03、调查方法
1.通过当地工业地产中介、业主，现场查勘市场案例。
2.本次主要调查当地工业园区的租金价格水平，从而把握当地的工业市场价格水平。
04、调查结果
1）骏拓产业园
骏拓工业园位于广东省广州市番禺区，南村镇高科工业园对面，面积约27.13亩。园区内的企业主要以生物科技、电子科技、光学仪器制造为主，集聚了广州创建美生物科技有限公司、广州乐天自动售货机有限公司、广州科甫眼镜有限公司、广州市新博电子科技有限公司等。主要经营生产厂房、仓库，楼栋成新率一般，紧邻兴业大道，交通较便利；园区环境良好，可为入驻企业提供良好的工作环境。厂房月租金为25元/㎡。平层，厂房层高4m，管理费为1.5元/月/㎡。带一部3吨货梯。
2）科美工业园
科美工业园位于广东省广州市番禺区，包公庙路与295县道交叉口西南150米，面积约100.73亩。园区内企业以生产涂料、汽车零配件以及能源技术为主，有广东科美实业有限公司、广州茂正能源科技有限公司、广州市新兴涂装有限公司、广州五羊新兴科技有限公司等。主要经营生产厂房、仓库，厂房可兼做办公，紧邻化龙立交和广州绕城高速，交通较便利。园区宽敞整洁，环境优美，配套齐全，为入驻企业提供舒适的工作环境。所有物业均为厂房兼办公，可租面积在750㎡以上，月租金视楼层差异在20-22元/㎡之间，租金已包含管理费。
番禺东北组团租售案例表
番禺东北组团工业物业实景照片
西南组团：市桥与周边地区
01、西南组团概况
西南组团是番禺的综合服务中心，结合现有产业重点发展商贸服务、珠宝产业、节能科技、动漫设计、健康医疗；其他项目重点通过更新改善人居环境、完善公共服务及市政公用设施配套。其中：
- 市桥片区：重点发展商贸服务、生活居住、商业娱乐等。
- 桥南片区：重点发展健康医疗、健康管理、健康养生、健康旅游产业。
- 东环片区：结合星力动漫产业园、天安科技园、番禺工业经济总部园区，重点发展节能科技、新材料、新能源、动漫设计、科技研发与总部办公等。
- 沙头片区：重点是大罗塘珠宝产业园区及周边区域，围绕珠宝产业，发展珠宝设计、生产展销、检测鉴定等，引导产业向产业链的前端发展。
- 沙湾片区：将珠宝产业与古镇旅游结合，融合发展珠宝设计、展销、文化展示、人才培训、检测鉴定等产业，打造以珠宝产业、休闲旅游为主的特色产业片区。
02、西南组团调查区域
西南组团位置图
03、调查方法
1.通过当地工业地产中介、业主，现场查勘市场案例；
2.本次主要调查当地零散工业物业的租金价格水平，从而把握当地的工业市场价格水平。
04、调查结果
1）番禺广场附近
番禺广场附近厂房为西南组团内的零散工业物业，环境优美，交通便利，入驻企业以电子元件制造、电子科技为主。厂房出租面积段大，均在2,000㎡以上，可满足大型生产需求。该处的工业物业月租金视楼层差异为26-28元/㎡；可做厂房兼办公，厂房层高4.2m，租金已包含管理费。带一部3吨货梯。
2）东环路厂房
东环路厂房月租金为22元/㎡，厂房层高4.5m，管理费1元/月/㎡。带一部货梯。
3）番山智库总部园区
番山智库总部园区位于广州市番禺区东环街番禺大道北537号。隶属于广州市番禺番山实业发展有限公司旗下项目，位处番禺节能科技园正门入口A-01#地块，总建筑面积约12万多平方米，分为企业总部区，创业区，公寓会所区三部分组成。园区已有300多家涉及科技研发、医药、教育培训、贸易、创意设计、商务办公、金融服务等行业进驻，其中包括500强企业奥林巴斯等。办公月租金在60-68元/㎡之间。
番禺西南组团租售案例表
番禺西南组团工业物业实景照片
调研总结分析
番禺区作为工业经济大区，以汽车、电气机械、通用设备、通信设备、化工等为代表的高技术含量的工业为支柱。2019年全区规划上工业总产值1,771.15亿元，比上年下降6.6%，比上半年回升11.5个百分点，剔除两家龙头车企，全区规上工业产值比上年增长5.9%。其中，番禺的主要工业经济“加速器”主要是汽车制造业。根据番禺区人民政府官网的数据显示，广汽乘用车和广汽菲克广州分公司持续高速增长，智能化通信设备增势较好。2019年全区计算机、通信和其他电子设备制造业产值112亿元，比上年增长15.1%，龙头企业保伦电子、巨大汽车音响、创显科教设备等表现突出，产值增速均在30%以上。全区规模以上民营工业企业完成工业总产值607.60亿元，比上年增长4.7%，占全区规模以上工业总产值的34.3%，民营产值比重比上年提高3.7个百分点。
在本次调研中，番禺各片区工业物业情况如下：
01、西北组团
西北组团是番禺的枢纽门户和商务新城，依托南站商务区、万博商务区、长隆旅游区等重点项目，发展商务总部、商贸会展、文化创意、科技创新、人工智能、电子商务、科技孵化等战略性新兴产业。西北组团内的工业园区环境优美，成新率较高，物业管理较规范，多高新技术产业的产业园物业，可兼办公使用。租金和管理费用相对较高，厂房月租金在22-38元/㎡之间；厂房兼办公月租金在25-68元/㎡之间；办公租金在55-80元/㎡之间，管理费普遍在2元/月/㎡以上。
02、东南组团
东南组团是新经济时代广州的战略节点地区，结合珠江音响文化产业园、红木小镇、华创动漫产业园、清华科技园广州创新基地、广日工业区等产业园区以及广州番禺智能制造产业园等重点发展灯光音响、红木家具、科技创新、动漫设计、电梯等相关产业，并提升金属制品、机械制造等传统产业。东南组团内的工业园区主要沿着市莲路分布，附近主要以市莲路作为对外路网，向东可通过南沙大桥直接连接东莞虎门，交通便捷程度高。周围市政配套设施完善度一般，正在逐步建设完善中，这些有利因素对该区域工业园区及商业办公区的发展均能带来积极影响。同时，番禺旧改第一村南浦村位于该组团内，旧改项目已由获得了72%支持率的碧桂园拿下。区域将发展红木产业和融入智能家居研发为着力点，借力邻近的思科智慧城，预计未来租金价格将会在改造完成后有所上涨。该组团内工业物业以生产厂房、仓库为主，成新率一般，月租金在17-23元/㎡之间；环境稍好且带宿舍的园区厂房兼办公物业月租金可达30元/㎡左右。未来发展取决于城市三旧改造的进程。
03、东北组团
东北组团是番禺的创智之城、科技高地，依托国际科技创新城、大学城、国际展贸城、广汽基地、广州大学城科技创新产业园、广州国际科技创新城产业孵化基地等重点项目，可重点发展信息技术（云计算、大数据等）、科技孵化、创意办公、汽车及零配件、数码家庭、生物医药等产业，以及相关配套产业。东北组团倚珠江航道与广州经济技术开发区、黄埔新港隔江相望，同时还与广州大学城紧紧相邻，地理位置优越。京珠高速、北二环高速等主要交通干道贯穿整个组团，黄埔大桥将该组团与黄埔开发区紧密连接，交通十分便利。组团内，小谷围多为发展生物医药的产业园，较为高端；本次调研工业物业多集中在化龙和新造，厂房月租金在25元/㎡左右，厂房兼办公的成新率和环境较为一般，月租金在20元/㎡以上。另外，本组团内新建厂房较多，这些成新度高的厂房在建成后可为东北组团的工业市场做一个补充，提升东北组团的工业市场形象以及租金水平。
04、西南组团
西南组团是番禺的综合服务中心，结合现有产业重点发展商贸服务、珠宝产业、节能科技、动漫设计、健康医疗；其他项目重点通过更新改善人居环境、完善公共服务及市政公用设施配套。西南组团南濒深圳、珠海特区和香港、澳门，东邻东莞，北通广州，与黄埔港隔江相望，地理位置优越。东新高速从组团内穿过，广珠西线高速入口距离组团仅1公里，交通条件十分便利。工业、办公集聚度较高，厂房月租金在22元/㎡左右；厂房兼办公月租金在26-28元/㎡左右。环境优美和硬件设施较好的产业园办公月租金已接近70元/㎡。
未来，番禺区将从更高层面、更大范围整合资源，加快工业集聚建设，推动工业物业从简易结构向标准厂房再向产业园不断升级，引导工业相对集中、连片发展，推进工业化、城市化进程，加快发展区域经济。
本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！