“老干妈心态”的房企启示录

地产八卦女说

以前品德高尚是成功，现在钱多的才是成功。

以前企业踏踏实实能做大规模，现在上市融资、加杠杆才是常态。

社会评价变了，总有企业和人被裹挟着随波逐流。

干嘛都那么急急躁躁呢？ 

不用着急，做好产品，品牌和规模就自然上来了。

现在的地产圈儿，公司上市融资、加杠杆做规模是常态，很多企业也争先恐后，担心公司在这一个快速突进的年代，如逆水行舟般不进则退。

58同城的CEO姚劲波甚至下了断言：现在企业不上市、不加高杠杆、不把规模放在第一位能成功？不可能！

可是这样拼命融资、加杠杆、做规模、求上市，真的是通往商业成功的不二法门吗？踏踏实实做企业，老老实实赚营收，真的没有前途吗？

当然不是！

众所周知，光耀我巍巍中华、挣外国人钱的华为是没有上市的。

任正非曾说：“我们都听过传统经济学中的大量理论，这些理论都宣称股东具备长远视野，他们不会追求短期利益，并且会在未来做出十分合理、有据可循的投资。但事实上，股东是贪婪的。他们希望尽早榨干公司的每一滴利润。”

而就在前几天，融创、泰禾、万科的股价，屡创新高。

可以说，现在的地产股，正值资本风口，也是各位股民青睐的宠儿。一个地产大资本的时代，正在起飞。

然而，在这一盛宴之中，有一家房企，却显得特别特殊：它名列地产25强，销售金额36强，在福建、长三角、武汉等区域有着极好的口碑，却至今没有上市；

它也是在福晟和正荣相继上市后，唯一一家没有上市融资的闽系房企。

说实话，融侨成立于1989年，在中国，算得上是最早一批成立的房企。

从规模上看，融侨2017年年度销售额562亿，相比碧桂园、万科和恒大的5000亿关口自然是小了很多，但与其他房企比，融侨能够长期保持在50强体系之内，又明显说明了它的运营实力。

值得一提的是，融侨500多亿的营收业绩，光是福州就占了100多亿；融侨布局的城市，也不像其他公司那么一二三四线全占，它的重点战场是热二线城市，其中全国住宅价格指数最高的15个一线和热点二线城市，融侨就布局了9个。

既拥有地产50强的运营实力，却只在少数精选的城市布局，融侨的规模扩张，似乎一点也不着急——尽管融侨早已是一个全国性的品牌，尽管融侨在过去29年里，有很多次进入第一阵营的机会。

是融侨没有扩张的实力吗？

肯定不是。

我们知道，想要大幅扩张，多加杠杆、进军三四五线城市是常态，然而融侨几乎不玩什么高杠杆，融侨的杠杆在所有闽系开发商里面是最低的。

融侨成立29年来，没有一点危机或者是差钱的事。甚至因为财务稳健，融侨2017年的主体信用等级，是较高的AA+，这使得融侨能够长期和金融机构展开合作；

融侨也不是每一个城市有机会就进入，而是坚持“聚焦＋深耕”，只布局经济圈的核心城市，如合肥、武汉、郑州，是中原经济圈最核心的城市；厦门、福州，是海西经济圈的区域中心。

事实上，正是这种有选择性的城市布局，对规模的不强求、不着急的“佛系心态”、把更多的用心用在做产品上，才是它在残酷的市场竞争中胜出的原因。

经过29年的大浪淘沙，很多和融侨同期的房企已经销声匿迹了，但是融侨依然以稳稳的姿态，屹立于地产竞技场。

融侨据此认为，保持中游、力争上游但不蛮干，才是良性的发展方式。

为什么融侨会这么认为呢？

看看其他房企，有的在2016年为了挤进一线阵营拼命拿项目，甚至不惜高价买地王，结果在2017年调控之后瞬间尴尬；

有的拼命加杠杆做融资布局所有的城市，“有机会就进”，结果背上大量债务，不得不继续前奔，否则一旦停下脚步，债务压力就随之而来。

由此，从这方面来看，一味地追求大规模，不一定是一件好事。

相反，能把稳健做到极致，反倒有余力做品牌、做产品，踏踏实实将业务做到极致。

融侨能够以162亿品牌价值蝉联《2017中国房地产企业品牌价值50强》榜单TOP18，相信与此不无关系。

除了不着急做规模之外，融侨的另一个特点，是不着急上市！

在前言里我说过，融侨是在福晟和正荣相继上市后，唯一一家没有上市融资的闽系规模房企。然而，对于上市的计划，融侨的高管多次对外表示，并没有时间表。

融侨首席投资官郑伟也表示，不一定要上市，尤其是对于希望成为百年老店的企业。

他表示，公司已经进入第二代掌门人时代，“我们现在的总裁从小在新加坡长大，讲英文比中文更流畅，他的经营理念中把企业负债率看得很重，不愿意以赌博的心态经营企业，更多的是希望做成百年老店的愿景”。

也许作为地产圈媒体人，看到融侨在地产股风口上，仍然不为所动会很难理解，毕竟上市了，一方面能够扩大品牌媒体效应，另一方面也能获得大额融资，支撑公司发展。

但仔细一想，企业要挂牌上市，就得定期公开运营数据，企业的股价也会受到股票市场整体氛围的影响。

尤其企业专注长远发展时，可能因尝试新产品或进行结构重组，需要增加投入，营收也会下降，碰到经济衰退时，投资回报也会减少，资本市场的压力就会接踵而至，逼迫经营者为迎合市场采取各种短期行为，导致抗压力减弱。

企业不上市则能完全按照自己的步伐制定策略，定力要大很多。

因此这样看来，融侨上市并不是目的，而是手段，保证公司健康的现金流和持续稳健的扩张才是正道。

不着急做规模、不着急上市，融侨的第三个“不着急”，是产品和服务优化。

其实融侨在创立之初，就有“为居者着想，为后代留鉴”的企训，直到现在，依然是融侨的核心理念。

融侨集团品牌营销官张岩表示：进入2018年，融侨围绕客户需求，强化出“4+3+1”的整体均衡发展模式，以逐渐“构建城市美好生活综合服务商”的新角色，提供更多更好的产品和服务。

▲所谓“4+3+1”模式，4代表融侨持续深耕已布局的四大战略区域（长三角经济区、海西经济区、京津冀经济区、中部经济区四大区域）；“3”指的是融侨的产业布局面；“1”代表的是融侨的精致化社区打造，包括社会公益慈善、兴趣社群IP化、智慧社区运营。

其中，在产业布局面上，2017年，融侨产业伴随着核心城市特色商业陆续开放、融侨国内首个国际学校落地、母婴护理中心运营等新产业的探索与诞生，逐步形成三大生态链，分别是：

一是商务生态链。目前，融侨在全国建设经营多个高端商办资产，拥有多座高端五星级酒店，主要分布在福州、上海、天津、合肥、武汉、无锡等一、二线城市。

二是全球全龄教育生态链。在新加坡、印尼和中国大陆，融侨投资建设有幼儿教育、义务教育与国际教育三大类型。目前，融侨集团0至18岁的全龄教育体系已初步建成。

三是大健康医疗产业链。高端医疗服务的介入，让业主不用出国，就能享受到欧美最先进的医疗服务。

在社区打造上的社会公益，2016年，融侨启动了以创始人命名的“林文镜慈善基金会”，在公益事业累计捐赠超10亿人民币，在2017年被授予“中国房企社会责任TOP10”称号；

在社区运营上，融侨每年都为业主举办丰富多彩的社区运动活动，像游泳比赛、羽毛球赛、长跑赛，以及中秋百家宴、端午包粽子大赛等；融侨也积极鼓励社区业主丰富自己的生活，如融侨的社区老年协会、老年合唱团、歌舞团等等，都是福州社区的榜样。

也许你在这些内容上看不出融侨是否“不着急”，不过，我们知道，无论是产品营造还是服务打磨，都是需要时间慢慢证明的。在这一方面，2017年，融侨老带新、老业主重购率达到75%，全国业主30万。近5年来，融侨客户资源积累量每年环比增长35%，已经说明了融侨的产品运营进入了精细化时段，“不着急慢慢来”，自然也是常态。

尽管融侨“不着急”，但并不意味着，融侨没有理想和动力。

其实回想起我们小时候读书，往往是那些平时优秀、动力十足的孩子不着急，着急的，可都是临时抱佛脚的同学。

跟那些将理想和动力融入了平日的孩子一样，融侨在取得优秀成绩之余，也提出了更高的目标——在2020年前迈入千亿门槛。

“千亿规模是以后两到三年的门槛，这是行业内的普遍共识。接下来两到三年里面，一个企业如果没有达到千亿规模，应该说他存在出局的可能性，或者是以后只能做一些小事，在整个行业里面没有太大的话语权。”融侨集团首席投资官郑伟说。

其实按照融侨近几年的成长业绩来推算，用3年的时间实现千亿目标，并不是一个难题。而为了达到千亿目标，融侨提出“3+5+X”的架构，即三大区域、五大核心城市以及机会型城市。

三大区域包括融侨的大本营福州区域，华东和华南；华东区域以上海、南京、杭州为中心，辐射周边的卫星城和城市地郊；华南区域以广州为中心，辐射周边。五个二线城市包括天津、合肥、郑州、武汉和闽南。

“X”指的是正在布局中的西南机会型城市——西安、重庆、成都和昆明。

在不着急的持续稳健前提下，融侨有足够的时间达成区域深耕目标：在一二线城市要做到城市前十，在三四线城市要做到前五，三大区域每个做到一百到两百亿，五大中心城市整个的销售额要做到五十到一百亿，机会型城市是三十到五十亿。

   后记：

除了华为任正非的理性判断，还有很多大佬，在狂飙突进之后都后悔不已——网易创始人丁磊、新东方创始人俞敏洪都公开表示过大力抓规模、忽视稳健性的不良影响。

而一向火辣的“老干妈”陶华碧更是敢想敢干，直接就宣布了永远要做稳健的“不上市”企业。

老干妈、华为“不上市”的心态、融侨“不着急”的做法，是在向所谓资本为上的社会宣告，其实社会还有另一种评价模式。

这种模式里我们奖励勤劳的人，我们惩罚成天说空话的人。

这种模式里我们不以股价论输赢，我们只以产品谈成败。