年终笔记：郑州地产的2020，我看到了什么?
前言：
时光呼啸，2021年正迎面而来，意味着2020年，终于走到了尾声。生命需要仪式感，生活需要仪式感，在这新旧交汇的临界点，我们与亲爱的读者有一个约定：与你沟通，为你祝福。
2020，这一年与往年一样，我们经历了很多，但今年因为一场席卷全球、祸乱人类的新冠疫情，无疑更值得被记录、被思考——在疫情之下，我们这座城市，这个行业，以及这群人的勇气、情怀。
此时，我写下这一年中我们所见证的经历、现象、故事，毕竟这就是我们今年的生活。
昙花一现的线上售楼部
今年2月初，因为疫情，郑州市场的售楼部全部关停——毕竟，疫情肆虐，大家都在忙着防控，谁还有心情买房?
但对于地产营销人而言，却也不能闲着，于是在今年第一季度，线上营销成为热门：
有房企通过技术公司自建线上售楼部网页、小程序，客户可以全景看房，可以置业顾问沟通，也可以线上成交;
每个楼盘的置业顾问，无论美女还是帅哥你方唱罢我登场，玩了一把线上视频直播;
一时间，眼花缭乱不胜枚举。
但事后，我采访过数家郑州房企以及项目营销负责人，得到的反馈是这些线上售楼部、置业顾问直播效果寥寥，只是在非常时期采取的一种非常手段。“即便有效果，可能也就有一两个客户交了定金吧，总体差强人意”。一位项目营销负责人对我说，“其实当时可以一边做线上营销，一方面也放慢开发和销售节奏，注重积蓄团队的干劲和精神，全力冲刺后三个季度”。
当然了，每一位地产人为工作而进行的努力，都值得被尊重。只是也说明，在今年第一季度疫情之下，对于郑州地产而言，缺少的不是营销渠道，而是整体市场需求的萎靡。
“我们楼盘降价了”
从今年3月复工，到如今年末岁尾，我就一直奔波于郑州各个区域的售楼部之间，去感知每个项目价格的真实变动。
今年，关于郑州楼盘的整体价格，留给我最深刻的印象便是：降价。
不管是近郊、四环、还是三环老城的楼盘，基本都有不同程度地降价，
以及抓住每一个促销节点，618、双11、双12各种购房节纷纷上线。
相信你我看到过不少这样的信息：
XX楼盘每平直降3000元;
XX楼盘买房送别克英朗一辆;
XX楼盘首付分期周期达5年;
XX楼盘每日10套特价房，劲爆价格;
北龙湖XX楼盘单价跌1万;
……
……
这说明，今年郑州购房市场格外艰难、客户购房信心严重摇摆、房子太难卖了，所以每一个楼盘的售楼部给出最大的优惠、分期、回馈政策，就是为了留住每一个珍贵而稀缺的成交。
我绝无唱衰郑州地产的意思，从长期来看，我依然看好郑州地产。
但是我亦不想盲目地鼓噪市场。
基于今年郑州地产市场的确不好，土拍市场也较为冷清，以及目前并无看到明确回暖信号，所以对于明年我的观点是：
2021年的郑州地产市场，大概率会稳中有所好转，但也仅仅是相比今年有所好转。
新房主基调是去库存，因为三环至四环超级大盘的供应量实在太大，以价换量的现象将继续存在。二手房今年降价、打折、抛售的情况将继续延续，只有那些占据三环内优质地段、地铁，房龄在10年左右的次新房会保持不错的成交量。
分销之战，争夺郑州
从2017年开始，根据郑州地产市场越发艰难的情况，以某壳为主的渠道公司开始大行其道，而在今年市场一片哀嚎之下，分销渠道更是被奉若最后法宝：
A、以分销的合作方式，旨在为楼盘直接带来客户，把房子卖掉;
B、由此，分销占据房企和楼盘的大部分费用支出，同时挤压了代理公司、广告公司、活动公司等乙方的生存空间;
C、凭借强大的拓客能力，日渐成为郑州地产食物链条中的最顶端。
我在一线市场探盘，听到的最多一句话就是：“我们现在的销售基本全依赖分销渠道，同时压缩代理公司费用，至于活动、推广基本都不做了”。
为了更好地生存下去，2020下半年知名代理公司某居联合天猫，从线上切入同时以快速结佣、超高返佣的诱人利益，吸引大量中介人才加入，意图在郑州渠道分销市场上占据更大市场份额。
但，某壳也不是吃素的，作为目前郑州市场上的分销老大，已下令自家渠道客户不准某居接待，乃至某居从多个项目退场。
对此，我认为与其对分销渠道的口诛笔伐，不如深刻地思考：
我们抱着学习的态度来看，之所以某壳垄断郑州地产市场，因为它是进步的，不可否认它的确在一定程度上解决了一个楼盘的销售难题。
那么，作为地产营销职业经理人、代理公司、媒体、广告公司、活动公司，是继续默然忍受某壳一家独大，还是修炼内功不断进步进而与某壳产生抗衡?
这是留给大家的一个思考题。
主城爆发，改善驱动
今年，郑州的主城楼盘也迎来大爆发，老经开、中原区、金水区、老二七、老管城均出现品牌楼盘：
二七有鑫苑府、绿城柳岸晓风;
中原区有恒大云玺、万科山河道、昆仑望岳二期、康桥玖玺园、融创御湖宸院三期;
金水区有常绿东风宸院、嘉里中心雅颂居、建业河畔洋房、康桥香麓湾;
老经开有华润置地凯旋门、保利天汇、绿城诚园、保利天和院;
管城区有龙湖雅宝·天钜;
并且，我们可以发现，今年主城新盘大多定位改善，并且均有不俗销量。
单看恒大云玺便知，首次开盘推出390套，去化高达338套，面积段在110-252㎡，单价21000元。
这样的销售成绩在今年的郑州地产市场中，属于绝对的热销了，这说明目前郑州并不缺拥有购买力的有钱人，并且他们的改善居住意识正在强烈觉醒。
由此，郑州主城发力、改善发力，成为今年的一大亮点。
在此我提醒：2021年郑州主城土地只会越来越稀缺，价值越来越大，上述楼盘值得众多改善置业者关注。
各区域之间房价持续分化
今年，郑州各个区域的房价继续深入分化。比如金水北区与常西湖新区、惠济北区与管南、管南和二七运河新区、老经开与高新老城等等。
个中原因也有所不同，以金水北区和常西湖新区为例：
在金水北区，美盛教育港湾、瀚宇天悦城、保利海德公园单价都上涨到了18000元以上。但有四大中心加持的常西湖新区，项目价格大多在13000-14500元/㎡，部分甚至在12000元/㎡左右。
这背后的一大原因，我想还是人口的问题。常西湖新区虽然规划逼格很高，但是这些高大的巨型建筑，在短时间内并不能吸引旺盛人流。现在实地去看常西湖新区，还是没什么人。需要时间，让常西湖新区的楼盘交付、配套运转起来，才能真正成为郑州的常西湖新区。
而反观金水北，虽然楼盘多为城改，容积率并不低，但拥有丰富齐全的生活配套与生活气息，也是过去数十万郑漂的落脚地，吸引的是全郑州的购房者。
以管南和二七运河新区为例：
管南不用过多赘言，人流与钱流都具备，近三年的涨幅有目共睹，已经是购房热门区域。
但二七运河新区就不一样了。从2017年我就发现，二七运河新区的楼盘价格基本没什么上涨，直到今年依然没什么涨幅，这背后是因为这个区域库存大、供应大、去化周期太长，所以这里适合自住，但投资的话不建议。
说了这么多，我想建议：在郑州购房，区域选择非常重要，想清楚自己的购房侧重点以及哪个区域能够满足你。
无敌户型，挑战全网
品牌、配套、精装、智能、景观、会所、物业……在今年的郑州购房中需要考虑的因素越发多元化，但唯有“户型”这一品质要素，仍强烈左右着人们购房时的决策。同时，一个神户型不仅关乎舒适度，还能在未来二手房交易中产生更多的溢价。
2020年，郑州市场出现不少经典的好户型，我在此简要列举一二，为这些年度神户型点赞。
A、龙湖雅宝·天钜建面约99㎡三房户型
该户型处处凸显改善要点，贴近当前人们生活同时规避了传统痛点。
比如，做到了三房两厅两卫的设计，这在郑州主城二环只此一家，其中两个卫生间的设计，可供一家人分别使用，不仅避免了尴尬情况的出现,而且会大大提高使用频次和效率，生活变得更加从容。
比如，三开间朝南的设计，营造不一样的阔绰空间，最大程度地感受阳光、清风与美景。
比如，家里的餐桌，早已成为一条拉近感情的隐形纽带。因为一家人面对面交流的时间，大部分集中在餐桌上。该户型十分注重餐厅在家庭中的意义，打造餐客一体，接连U型设计的厨房，厨房操作面大、动线短，可供多人一起协作，洗、切、炒一条龙之下，让爱与美食不再辜负。
该项目在今年年末入市，给郑州金二环带来稀缺改善，所以备受关注。据我了解，自售楼部开放后，现场每日人气不减，看房者众多。在深受市场广泛关注之际，该项目也即将迎来首次开盘，想在年末改善置业的朋友，可以实地看看。
B、保利天汇建面约140㎡横厅户型
该户型三开间纯朝南，宽横厅设计让尺寸达到约7米，270°转角阳台以及南北双阳台设计，可以想象那餐厅可以充分大面积沐浴阳光的洗礼，简直可以与北龙湖220㎡洋房的客厅开间一较高下。
C、康桥香麓湾建面约182㎡四室户型
该户型南向卧室均为套房设计，并且主卧的卫生间也为南向，这一点极为罕见，同时，还有270°的观景阳台配以落地窗，保证了效果更好的采光和通风，也让居住者体验到IMAX级别的窗景。
社群，房企进阶之路
其实，房企社群运营在国内很早之前就已经出现，但在郑州，尤其是今年我发现如雨后春笋般地涌现。据不完全统计，目前郑州市场上做社群的房企有：
建业有君邻会;
永威有永客会2.0焕新升级;
康桥有快乐营以及康桥论坛;
正商有上境会;
新东润有润心会五大社群;
中绘集团有美好会;
天伦城有FUN社群；
还有普罗理想国的文化艺术团以及大普罗生活节、邻里艺术节、奇幻圣诞节等各类业主社群活动，拉近邻里关系，促进人文交融。
之所以大家瞄准房企社群运营，背后也是有原因的。
在过去，房企把房子卖给业主之后，之间的关系基本也就到达了终结。而如今，“美好生活整合服务商”成为很多房企的进阶定位，自此，除了把房子卖掉之后，更注重在社区、社群的营造以及服务体验的提升方面花心思做努力。
这一点，在今年郑州出现的很多新盘的园林景观、小区公共空间的设计上便可看出。
比如康桥香麓湾的园区里，以中央架空层与庭院式会客厅营建近10000㎡泛会所，同时还有约1400㎡垂直架空社交空间，其目的就是打造一种社群圈层。
对此，都值得点赞。
但我更真心希望和鼓励，房企们做社群，除了情怀外，更要有持之以恒的恒心，不断提升服务体验，让自家广大业主能够享受到高质量的社群服务，这样品牌才能更深刻地写进业主们的心智，这便是口碑，而非虚晃一枪，只成为卖房营销的一个抓手。
2020年，终于要结束了。
此刻，当我们展望2021年，不知道又会有什么坏事发生?郑州地产市场的走势会如何?我们的日子会好起来吗?
但毕竟这是2021年的事情。
在这个年末，我们享受这一刻安静的时光，回望2020的经历、错误、教训，还有那些快乐和美好，没有做的事情抓紧时间做，给这一年画上一个句号。
2020年要结束了，我很怀念它;
2021年就要来了，你好，我是陪你去看房金蛇郎君!
文末互动：2020年，让你印象最深的是什么？可以在留言区留言，写下你对今年的结束语。
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