悉尼与墨尔本地产市场拐点初现，楼市狂热或将降温

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澳大利亚总计990万套住房中，悉尼和墨尔本两地就占到了半数以上。对于价值超过7.4万亿的两地房地产市场，未来走向充满了不确定性。

过去五年内，悉尼房价上涨年率超过11%，墨尔本则超过9%。但是，房市的拐点似乎已在悄悄逼近。根据CoreLogic提供的数据，过去一年，悉尼房价涨幅虽超过7%，但是过去三个月的房价涨幅却不到1%。

同样，墨尔本的房价增速也在放缓。过去12个月，墨尔本房价涨幅虽超过10%，但是过去3个月的房价涨幅却放缓至2%以下。

历经多年的卖方市场，有迹象表明，悉尼可能即将成为买方市场。虽然已经进入春季销售旺季，但是悉尼拍卖清空率持续下滑，墨尔本则大体持平。

拍卖清空率往往是房价走势的一个先行指标。

买方市场

根据地产平台OpenAgent对超过3000名卖家的调研结果显示，悉尼卖家对房价的乐观程度有所降低，但是墨尔本的卖家对房价乐观程序则有所上升。

OpenAgent联合创始人Marta Higuera表示，调查显示，悉尼房价信心指数自年初以来一直在缓慢下滑。

房地产研究机构SQM Researc董事总经理，长期房地产市场分析师Louis Christopher通过建模显示，2018年，悉尼和墨尔本的房价涨幅下限或分别为4%和7%。但是，建模的基础是假定利率不变和澳大利亚审慎监管局不会采取进一步的限贷措施。

据其预测，若明年下半年利率上升0.5个百分点，悉尼房价涨幅的下限将是3％，而不是4％。墨尔本房价涨幅的下限将是5％，而不是7％。

安保资本首席经济学家Shane Oliver则预计，未来两年悉尼和墨尔本的房价将下跌5％至10％，鉴于墨尔本人口增长更为强劲，跌幅或较悉尼要小。但是，Shane Oliver也指出澳大利亚房地产市场情况相对复杂，不太可能出现崩盘的现象。

首先，澳大利亚只有悉尼和墨尔本近年来价格持续快速上涨，其他主要城市过去一年的价格涨幅不到5％，而珀斯和达尔文的房间则出现下跌。

他说：“要想造成房价崩盘即跌幅在20％以上，则需要相对更高的失业率、更高的利率和/或供大于求局面明显等因素，但是目前尚未看到这些因素的出现。”

公寓市场风险相对更大

悉尼和墨尔本两地的独栋屋和公寓的价格表现可能完全不同。

根据国际清算银行牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）最新公布的“2017-2020年住房展望报告”， 到2020年，澳大利亚东岸城市（包括布里斯班）的公寓价格将下跌4％至7％。

公寓价格下跌的“利空因素”还包括：监管机构的限贷政策、新州等地对海外置业者实施的附加印花税等。

警惕利率上调

CoreLogic研究主管Tim Lawless提醒贷款买房人应警惕利率上调所带来的偿贷成本上升等风险。

“

据其透露，澳大利亚家庭储蓄率降至5年低点，而且澳大利亚居民负债率持续上升。他说：“若利率上调，澳大利亚家庭经济状况势必会受到考验。”

”

此外，零售支出疲软、工资增长率处于历史最低点、能源成本持续上涨等也将对澳大利亚家庭构成不利影响。

本文信息来源：悉尼先驱晨报

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