第2季度流拍房产超过50%！非银行贷款机构制定“黑名单”，收紧房贷标准

第2季度流拍房产超过50%

自今年4月以来，澳大利亚住房拍卖市场流拍房产超过50%。根据住房研究机构CoreLogic提供的数据，今年第2季度，首府城市的拍卖清空率已降至47.9%。二手房拍卖清空率的急剧下跌也反映了目前澳大利亚的疫情变化影响。为了阻断新冠病毒的传播，澳大利亚政府于3月底实施了一系列封锁政策。其中，二手房市场实施了为期六周的禁令，即禁止现场拍卖和公开看房活动。尽管除部分地区外，禁令已经取消，但是这一举措直接重挫了市场买卖双方的情绪。其中，许多卖家纷纷推迟或取消了房源出售计划。数据显示，过去3个月的上市拍卖房源数量下降了27%。CoreLogic研究负责人Eliza Owen指出，整个房产市场都感受到了房源数量的大幅下降。她说：“新冠疫情对住房市场的初步影响主要表现在上市房源数量和成交量的大幅下降。其中，很多并不着急出售的卖家均不太意愿在不确定性高的时期出售自己的房产。”

非银行贷款机构制定黑名单，收紧房贷政策

澳大利亚非银行贷款机构正在收紧房贷政策，并且已经制定了一份黑名单。在未来几个月内，属于黑名单内的开发商和业主的贷款申请将遭到拒绝。在澳大利亚，非银行贷款机构的市场主要是为一些风险相对更高的开发项目、以相对更高的利率提供贷款。数据显示，澳大利亚非银行贷款市场价值超过500亿澳元。然而，伴随新冠疫情的全球大流行，此类机构也不得不开始重新评估客户资质，目前，澳大利亚写字楼、住宅和零售资产的成交量大幅下降。尽管非银行机构的贷款业务并未完全停止，但一般仅面向高质量、地理位置优越的楼盘开放。Chifley Securities签约非银行贷款机构由大约140家，提供1500万至5000万澳元的贷款不等。该机构表示，贷款业务重心已从按地域分类转向以资产分类。随着经济放缓，Chifley Securities表示，在2020年下半年不会为大规模的绿地住宅开发、写字楼和零售地产、以及以酒店为重点的商业和工业地产提供贷款。公司首席执行官Dominic Lambrinos指出，随着经济和楼市下行，这些行业在未来12个月将遇到问题。

Morgan Stanley：撤店、网购“吃掉”了购物中心的租金

摩根士丹利（Morgan Stanley）表示，受网购电商、社交疏离限制、和百货商店撤店的影响，大型购物中心业主的租金收入将下降多达18％。以澳大利亚最大的两家购物中心业主为例，即Westfield购物中心运营商Scentre和Vicinity的租金收入或将调整为“新常态”，即比疫情大流行之前低15％-18％。另外，诸如Myer和David Jones的百货零售商、折扣店Kmart和Target均在大幅撤店，继而减少了对租赁面积的需求。摩根士丹利指出，这种现象对业主存在两个副作用，即直接减少购物中心的租金收入，然后，随着空置率的上升，从其他购物中心租户那里收取的租金也将减少。澳大利亚全国区域和次区域购物中心提供的零售面积为1100万平方米，百货和折扣商约占40％。考虑到已经宣布的计划，在未来五年内，百货和折扣商将减少多达7万平方米的租赁空间。这相当于购物中心市场总空间的6％，或5年空间供应量。

澳大利亚一季度建筑业活动下降0.5%

伴随新冠病毒的全球大流行，澳大利亚建筑业活动开始大幅下滑。根据澳大利亚统计局（ABS）最新发布的数据，今年第1季度，澳大利亚经季节性调整后的建筑活动下降了0.5％，达到291.9亿澳元。其中，新住宅建筑工程下降1.0％，至152亿澳元，而非住宅建筑工程下降0.3％，至117亿澳元。与2019年第1季度相比，住宅建筑活动下降了12.8％。经季节性调整，今年第1季度公寓开工量录得44434套，较去年第4季度环比增长3.8％，但比去年同期减少了1.6％。ABS表示正在监测新冠病毒对建筑活动统计数据的潜在影响。同时，ABS也指出，当澳大利亚于3月末实施锁国以来，建筑业作为一项“必须服务”而得以继续进行。ABS表示：“由于开发项目从获批到开工建设需要一定的时间，因此需求变化、申请数量以及对新建工程的后续影响之间存在一定的滞后性。”

“最后一英里”：大型零售中心可转换物流设施

全球地产服务商仲量联行（JLL）的最新研究表明，伴随越来越多的人开始网购，并期望尽快送货，临近主要首府城市的大型零售物业（large-format retail，LFR）具备更好的用途，即作为“最后一英里”物流设施。数据显示，在新冠疫情期间，LFR物业相比其他零售资产表现出更好的弹性。JLL指出，如果业主将LFR转为工业用途，或将尚未开发/停车场部分打造称为物流设施，他们有望获得更高的回报，并增加此类物业价值。JLL表示，与其扩大零售业的占地面积，不如根据许多LFR地块的物理和位置特征来探索工业和物流用途转换机会。在悉尼和墨尔本，LFR的平均占地面积超过3公顷。但是，购物中心通常只占大约一半的空间，并且还有相当一部分被用作了客户停车场。一方面, LFR具备工业/物流设施相类似的物理结构。另一方面，许多LFR资产比传统工业区更靠近人口稠密的地区，这可以满足对最后一英里配送设施日益增长的需求。JLL模拟了悉尼现有LFR资产向物流用途的转换假设。JLL指出，如果65％的土地被利用，并且建筑面积增加1万多平方米，租金将从310万澳元增加到350万澳元。资本价值将从4500万澳元增至7000万澳元，收益率将从7％收紧至5％。

西墨尔本托儿所1150万成交，收益率达5.8%

利用投资者对稳定收入的需求，Agosta家族成功以1150万澳元的价格出售了位于墨尔本西部Footscray的一个幼儿园。这也是年内首笔突破千万大关的托儿所交易。托儿所位于Geelong 路，由Nino Early Learning Adventures品牌运营，建筑面积为2228平方米。据交易代理商世邦魏理仕（CBRE）介绍，这笔交易的收益率为5.8%。托儿所买家是墨尔本本地一位富有的投资者。这是其首次涉足托儿所物业。与其他一些私人投资者一样，由于疫情带来的不确定因素增多，投资开始转向医疗保健和社会基础设施资产。经纪人Twelftree表示:“投资者的意图很明确，即专注于基本面良好的资产。目前，我们正在经历向高质量资产转移的过程。此类资产通常具备以下共同点，即地理位置优越、收入来源稳定、租赁期限长。其中，基础地价相对强劲的托儿所资产位居首位，并且进入这一行业的门槛也相对较高。”上月，位于墨尔本东南部Oakleigh East的一家托儿所以808万澳元的价格转手，收益率为5.4%。