【建纬观点】工业地产收购法律尽职调查要点分析（下篇）
刘畅律师，国际业务部/不动产金融部成员。
毕业于武汉大学和上海交通大学，拥有法学硕士学位。在投融资、公司业务、房地产及建设工程全过程法律服务领域拥有多年经验。
目前主要执业领域包括：投融资、公司业务、城市基础设施项目、建筑工程、房地产等领域的诉讼和非诉讼法律服务。
编者按
在工业地产收购法律尽职调查要点分析（上篇）中，我们就工业地产收购法律尽职调查特有重点中的3项重点进行了分析，主要包括对工业用地所在规划区块的审查、工业用地转让限制的审查、违章建筑及违规使用情况的审查，本文接上篇内容，就工业地产收购特有的其他法律尽调重点，及与其他房产收购项目通用尽调要点进行分析。
（一）工业地产收购特有6大法律尽调重点
3. 项目的规划及改扩建需求等事宜审查
在工业地产收购中，多数收购方希望在收购完成后对该工业用地上建筑物进行重新改造升级，或以改造形式或以拆除重建方式。对此，律师在前期法律尽职调查时应重点关注项目的规划条件及改扩建事宜的可行性。通常律师会从以下几个方面关注项目详情：
（1）土地用途及规划条件审查
土地用途是在房产收购时需首要关注的土地情况之一，在工业用地收购时应关注土地用途是工业用地还是物流、仓储用地，若拟收购地块的规划用途为工业用地，则原则上只能用于建设生产用厂房，若收购方的收购目的是用于在该地块上建设物流仓库或研发、办公等用途的，则涉及土地性质变更。在工业用地的管理上，土地性质变更将根据所在地的整体规划和转型需求而定，如上篇中提及的上海区域工业用地的类型划分，104地块及195区域内的工业用地均鼓励转型，在满足相关控规的情况下，可申请调整为研发总部类用地等，也可同时调整容积率等规划指标。
规划条件则是决定了拟收购项目是否存在更多满足收购方需求的关键性要素。通常在土地出让合同中会包含土地使用条件，包括容积率、总建筑面积、绿地率等各种硬性条件，同时在后期的规划类文件中均会有所体现。如上篇所述，审查规划条件除了可以判断拟收购项目上是否存在违章或违规使用情况外，还可以确认地块上可利用建设的空间，以便收购方确认是否符合收购目的。
（2）改扩建等收购需求的可行性审查
律师应在收购前确认收购方是否在收购后有拟改扩建或拆除重建的要求。对于有此类需求的收购方，应对改扩建或拆除重建的可行性进行审查。通常会通过确认容积率是否可以提高、现有用电容量是否符合收购后产业的需求、拆除或改扩建所需的前置性条件等来对其可行性进行审查。其中，用电容量的审查虽然并非法律范畴，但其实用电容量直接决定了企业的生产需求，仍属于专业律师应协助客户提前考虑的调查范围。
需要注意的是，在确认提高容积率时，需结合地块所在地的现行具体政策来确认提高容积率的前置条件。同时，需提示客户提高容积率需补缴土地出让金，工业用地的补缴土地出让金也存在因各工业区块的不同政策而可能减免的情况。以上海市松江区为例，其曾经下发《G60科创走廊内企业提高容积率并减免土地出让价款的实施细则》，其中对于满足一定条件的企业既可以提高容积率，又可以扣减土地出让价款，甚至可以免缴土地出让价款。
4. 相邻权纠纷及红线调整等情况审查
在很多早期通过协议出让的工业用地项目中，因为早期缺乏整体规划等方面的原因，会存在历史上的相邻权纠纷或红线调整的特殊情况。在工业用地上的相邻权纠纷多存在于两家相邻厂家在树立围墙、建造设施设备时发生纠纷等情况，此类纠纷通常情况下也涉及红线划分。因为诸多历史原因，工业用地的红线调整、因河道政治或公共道路修建需要红线退建等情况较为常见。前述情况不仅会导致相邻土地划分的争议，也存在会导致实际用地面积与房产证确认面积不符等情况。因此对于早期的工业用地收购，还应重点关注其红线划分、测绘报告、土地历史退建的材料，以确定收购时的实际使用面积是否与原规划相符，及是否存在影响正常使用的相邻权纠纷。
5. 环保及消防情况审查
在工业用地收购项目中，项目是否符合环保要求是其特别需要关注的内容。工业产业极易对土壤产生污染或其他相关环保问题，而项目收购时的环保情况极易影响收购完成后新项目的开发建设，如在向相关政府部门申请收购工业用地的前置手续及后期新项目报建时均需要就环保情况进行说明，若涉及相关特殊行业还需重新进行环评检测。消防问题也是工业用地收购项目中常见但容易忽略的特殊要点。工业项目根据其项目的特殊性会对消防的验收备案事宜存在不同的要求，如有些项目需要消防验收，有些项目仅需要消防验收备案供抽查；有些项目在实际经营过程因各种原因存在被消防部门责令改正的情况等等。消防问题的存在和环保问题一样将会影响项目的实际使用功能。
尽管环保检测及消防验收均非法律专业问题，但律师仍可在前期法律尽职调查中协助客户确认以下相关内容：地上建筑的环评手续/消防设计审查等手续是否完善、是否已通过环评验收/消防验收、是否曾因环保/消防问题接受过行政处罚、相关问题是否已整改完成，同时也可以根据收购方的收购目的及收购后拟建设的项目类型协助确认环保/消防方面的前置手续等。
（二）与其他房产收购项目通用尽调要点
在专业的房产类收购项目的法律尽职调查中，工业用地收购适用其他房产类收购法律尽职调查的通用尽调要点，具体包含以下5项尽调要点。其他诸如标的公司股权情况、债权债务、劳动用工、税务、诉讼仲裁等尽调事项不再在本文中赘述。
工业用地取得途径审查
尽管近年来工业用地原则上必须采用招拍挂方式出让（除法律规定可以协议出让的方式外），但早期可获得工业用地使用权的方式较多，包括协议出让、划拨出让、集体建设用地流转等方式。土地使用权的取得途径决定了该土地在取得时是否存在瑕疵、是否存在会影响二次转让的风险，如协议出让土地的，可能前后存在多个协议，需审查是否有有关授权部门的盖章；划拨形式取得的土地则可能直接影响二次转让，相关政府主管部门可无偿收回划拨土地使用权。因此律师在尽调时应在详细确认土地取得途径的同时提示收购方确认因此可能产生的风险。
土地出让价款的缴纳情况
土地出让价款关系到收购方的收购价格、可计入成本的金额，在房产类收购尽调中，无论法律尽调还是财务尽调均将对土地出让价款的缴纳情况作为重点审查对象。律师应重点关注早期工业用地取得时土地出让价款缴纳情况的核对，包括核对土地出让合同的约定、土地出让价款缴纳的时间、是否足额缴纳、是否有补缴土地出让金、是否有合规票据（包括税务缴纳凭证）、是否有因历史原因附带的带征费用/开发费用/配套费用等。
土地及地上建筑物的权利限制情况
土地及资产抵押是目前土地持有者常见的融资担保形式，地上建筑物（如厂房）对外租赁也是常见的情况。资产的抵押及租赁不仅影响后续开发利用，通常情况下也直接影响收购的可行性，如抵押合同中常见要求在抵押合同存续期间，若处置抵押物或变更股东、实际控制人需征得抵押权人同意的条款，租赁合同中则常见优先购买权条款。律师也应同时审查抵押及租赁的具体情况，以确认收购行为是否会受其特殊约定的影响，如收购需提前解除租赁合同的，可能会产生较高金额的违约金等。
土地开发情况
实践中存在土地持有者因经济、资金等问题而未按照出让合同等相关合同的约定开发建设的情况，具体可分为以下两类：
（1）延期开发
土地出让合同一般均会约定土地的开竣工日期，及土地持有者未如约开竣工的违约责任。同时，项目相关的政府文件（如地方发改委关于项目投资等批复文件）中亦常见对于项目具体投资计划的批复，也有开发有效期的限制，其他诸如工程规划许可证、施工许可证等证照中均有有效期的规定。因此律师应在法律尽职调查中审查是否存在延期开竣工、延期施工等延期开发的情况，若存在，则需对其可能涉及的违约责任进行法律风险提示。
（2）土地闲置
根据国土资源部出台的《闲置土地处置办法》的规定，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，可以认定为闲置土地。土地出让合同中一般也存在约定，若符合前述条件，政府有权无偿收回土地使用权并有权收取土地闲置费。因此律师应重点审查土地是否涉嫌闲置、是否已经被认定为闲置土地。实践中，存在不少地块虽在事实上确实存在被认定为闲置土地的情况，但相关政府主管部门尚未出具正式认定文件的，对此律师应充分提示收购方可能因此面临的土地收回及高额闲置费的风险。
另外需特别注意的是，实践中也存在不少地块，尚未达到土地闲置的条件，但事实上仅开发了部分，剩余部分长期未开发。针对此类土地，律师应根据不同的项目所属地的政策要求来确认风险。对于此类未有效开发利用的土地，可能存在被所属国土部门列为“关注类”土地的风险，即可能对该类土地的转让、重新开发均存在限制，若需解除限制，原土地持有者需在满足一定条件下重新申请开发建设、申请变更开发主体等手续，在获得批准后，才可解除相关限制。
工业用地与其他类型收购项目最大的不同在于，工业用地的转让受项目所在地政策环境、具体实践操作的影响较大，专业的收购律师不仅需要从法律层面判断项目的法律风险，更要深入到项目、关注法律法规与项目实践的结合层面，否则可能存在即便交易从理论层面合法，但实践中处处受限的情况。以上仅根据本所律师的多年项目经验，总结工业用地收购类法律尽职调查需关注的重点问题，并非收购时应法律尽职调查的全部事项。每个地产收购项目都有其需特殊关注的地方，通过交易前的专业法律尽职调查，可在很大程度上降低交易双方的法律风险。
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