【建纬观点】谁来承担水表损坏造成的用水损失？
物业公司在商业地产经营的实践中，为了履行相关的管理、服务职能，往往以自身名义与有关公用事业公司建立用水、用电关系，因此，尽管物业公司本身并非实际用水、用电人，但往往会被卷入有关的公用事业费用纠纷中，那么，物业公司是否应当承担责任呢？
本所最近受某物业管理一级资质的物业公司委托（以下简称“物业公司”），代理其参与了一起因浦东陆家嘴某商业大厦的水表损坏，进而导致某自来水公司（以下简称“自来水公司”）受到损失，自来水公司要求物业公司补缴水费的案件。
【基本案情】
2013年2月，自来水公司接到举报，反映物业公司提供物业管理服务的位于浦东陆家嘴的某大厦用水存在两路管道进水，只有一路水管计费，另一路水管未计费的情况。经上海市水务局执法总队现场查实，大厦地下二层生活水泵房内有两根进水管，分别位于东西两侧，各有一支水表与之相连，其中西侧水表正常工作，东侧水表已损坏且埋在地下年久失修。后执法队员将东侧阀门用铅封固定后，水表读数上升，水量增加，原因是原来是两路进水，东侧进水管关闭后，西侧计量表计数上升，而平时水费账单只有一张。据此，自来水公司声称大厦存在涉嫌偷盗自来水的情况，向法院起诉要求物业公司补缴自2002年1月至2013年3月近11年的供水费和排水费共计204万及利息若干。
【本所代理的意见与观点】
本所接受物业公司代理后，对本案案情进行了详细深入的调查并发表了如下的代理观点：
第一，自来水公司不能证明大厦在2002年到2013年在抄表账单之外到底多用了多少吨水。
大厦十一年来用水多少受到较多因素影响，比如大厦的入住率因素影响，季节因素影响，每个客户用水习惯的影响，不同物业不同的业态对用水量需求的影响等等都可能影响用水量。自来水公司引用不同月份增加的比例以及其他楼盘的数据采取比较推测的方法得出的数据并不构成计量水费的基本证据，不能证明大厦在2002年到2013年在抄表账单之外到底多用了多少吨水。
另外，《上海市排水设施使用费征收管理办法》第七条规定：“居民和使用自来水的单位，其用水总量按自来水公司的抄表数计算。”故用水量的法定计量依据是抄表数，这也是计量的唯一依据。自来水公司推测的数据不是计费的依据。
第二，物业公司不存在过错，无论自来水公司是否存在少计量水费的情况，均不应当由物业公司承担有关责任。
地下水管及水表的安装与排放并非物业公司所为，物业公司也没有能力对地下水管进行改造，且物业公司一直按自来水公司寄发的单据缴纳水费，不存在过错。
第三，即便大厦有多用水的情况发生，造成多用水没有计量的过错在于自来水公司。
检修水表是自来水公司法定义务。如果未履行法定义务应当就损失承担责任。
自来水公司在长达10年多的时间里均未检查水表是否正常运行，严重违反了有关规定，具有严重过错，理应承担相关责任。《城市供水条例》第二十七条规定：“城市自来水供水企业和自建设施对外供水的企业对其管理的城市供水的专用水库、引水渠道、取水口、泵站、井群、输（配）水管网、进户总水表、净（配）水厂、公共水站等设施，应当定期检查维修，确保安全运行。”《上海市供水管理条例》第二十四条规定：“供水企业或者供水设施权属单位应当按照各自职责对供水设施进行检修、清洗和消毒，确保其正常、安全运行。”第三十五条规定：“市水务局和区（县）供水行政主管部门应当定期对供水企业安装的计量水表进行检测。按照规定列入强制检定目录的计量水表，应当由市技术监督部门资质认可的计量检定机构进行强制检定。”《物业管理条例》第52条规定：“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任”。《城市供水条例》第三十三条规定：“城市自来水供水企业或者自建设施对外供水的企业有下列行为之一的，由城市供水行政主管部门责令改正，可以处以罚款；情节严重的，报经县级以上人民政府批准，可以责令停止整顿；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，其所在单位或者上级机关可以给予行政处分： …（三）未按照规定检修供水设施或者在供水设施发生故障后未及时抢修的。”《上海市供水管理条例》第三十七条规定：“违反本条例规定，有下列行为之一的，由市水务局或者区（县）供水行政主管部门予以处罚：…（三）未按照规定对供水设施进行检修、清洗、消毒或者在供水设施发生故障后未在规定时间内组织抢修的，责令其限期改正，并处以一千元以上一万元以下的罚款；…有前款所列行为之一，情节严重的，经市或者区（县）人民政府批准，可以责令其停业整顿；造成损失的，由责任方依法赔偿损失；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级机关给予行政处分。”
可见，自来水公司负有对水表以及供水管线定期检查维修、确保安全运行的法定义务。10年来被告未有任何对本案系争的所谓被破坏的水表进行的检修记录，故自来水公司负有直接的不可推卸的责任。
第四，从物业管理公司的身份来说，并非实际用水人，故根据《合同法》及《物业管理条例》的规定，物业公司不是支付水费的主体。
《合同法》176条规定：“供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同”。184条规定：“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定”。可见，供水合同支付水费的主体是用水人，而非代收代付的物业管理人。《物业管理条例》45条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。
假设确实存在欠付水费的事实，从法律关系的相对性角度，也不应当由物业公司承担支付水费的责任。
本案中，物业公司与大厦的发展商采用的是酬金制的物业管理方式，收取的物业服务费属全体业主所有，即无论有盈余还是亏损，均由全体业主享有和承担，物业公司按照大厦的支出收取一定比例的酬金作为管理该物业的报酬，故物业公司并非用水的主体，被告支付所有公用事业费的行为（包括水费），仅仅是代收代付性质。因此，即便法律上认定需要补充支付水费，物业公司也不应当是承担支付水费的主体。
【法院的认定与判决】
原审认为，自来水公司作为供水人应当向物业公司寄送账单，而物业公司对自来水公司寄送的账单均已如数交费。自来水公司主张物业公司少缴的水费系经整改拆除的大厦东侧水管产生，但自来水公司所举的证据不足以证明此系物业公司偷接所致，且自来水公司自2002年1月至2013年1月一直未对大厦东侧的消防水表进行检修，疏于管理。而自来水公司所称的欠款数额系其单方估算，缺乏现实的依据。因此判决驳回了自来水公司的诉讼请求。自来水公司不服上诉，二审法院认为物业公司并非涉案物业的用水申请主体，原审判决结果并无不当，予以维持。
【总结与启示】
1、有关公用事业单位应当做好自查自检，依法依归行使法定权利并承担法定义务。
近年来，法院在审理有关物业管理纠纷案件中，物业公司夹在发展商、小业主、业委会、甚至公用事业公司中间，物业公司经常会被判决承担过多的责任，物业公司成了“弱势群体”。而电老虎、水老虎一般处于垄断的强势地位，而且还经常会会同“有关部门”采取一些行政强制手段协助进行调查，启动有关行政力量介入纠纷，故无论其是否有过错，一部分判决都会以各种理由将损失转嫁给他人。但本案的判决，基本全部采纳了本所的代理观点，法院不支持自来水公司要求物业公司承担因水表损坏造成的用水损失，无疑起到了理清物业管理法律关系、分清责任主体、同时给处于强势地位的公用事业单位敲响了警钟，督促其应当经常做好自查自检，依法依归行使法定权利并承担法定义务，不要一有损失就把物业公司或客户当替罪羊，而应当多从自身寻找问题，如何履行好自己的法定义务，提供合格的服务。
2、物业公司为避免被裁判需承担有关代收代付公用事业费的风险，建议物业公司与发展商或业主委员会特别约定，代收代付部分的公用事业费，应当由实际使用人承担，物业公司不承担。
目前普遍存在的情况是，尽管在酬金制的物业管理模式中，物业公司仅仅是“管家”，对于公用事业费，物业公司处于代收代付人的地位，但往往在商业物业中，有些公用事业单位会直接要求与物业公司建立名义上的供水、供电关系，开出的收费单据也是以物业公司为抬头的。这种情况下，一旦实际使用人发生欠费的情况，公用事业公司往往为了避免直接与业主发生纠纷减少麻烦，就会首先把物业公司当做被告追究欠费。本案中法院判决物业公司不承担责任的一个重要原因是自来水公司存在过错，其次才是物业公司的主体问题，如果在发生正常欠费的情况下，自来水公司没有过错，法院则非常有可能判决物业公司承担责任。所以，在物业公司和发展商、业主委员会的物业服务合同中，建议要约定清楚拖欠公用事业费时承担责任的主体。
魏来
上海市建纬律师事务所合伙人
上海交通大学法学硕士
在房地产、建设工程领域具有十余年法律服务从业经验
担任由中国法制出版社出版的《法院审理建设工程案件观点集成》编委会成员并撰写了该书第二章“施工合同的效力”