日本房产,投资回报率多少算合理?回报率怎么计算?

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大家好,我是日本宅建士小白。和小白一起从0开始了解日本房产投资吧。

今天讲一下日本房产投资的回报率。

在日本投资房产,投资回报率通常分为,表面回实际

在这里,首先需要了解一个概念,预想租金

预想租金是指,对于空房,根据当地类似房产的租金行情预估,多少租金可以招到租客的一种

预估值。常用于空房或有几户空室的整栋楼回报率的计算。

表面回报率

指1年的满室预想租金收入除以房产的购买价格。

例如,A房产,每月预想租金收入是10万日元,那么预想租金收入就有120万,房产购买价格是2000万日元,那么此套房产的表面回报率为6%。

一般在房产的销售资料上写有回报率多少的,都是指表面回报率。

但表面回报率是可以人为做出来的,因此只能作为一个大概的,初步判断的指标

因为,表面回报率没有计入经费支出,所以,表面回报再高,实际的经费支出多的话,到手的钱就变少了。

另外,如果是空房,那么租金只能预估,不代表实际能够收取到的租金,租金比实际预估高了,表面回报率就能提高。或者,即使有人高租金居住中,也有可能是临时租给认识的人,房子卖完马上解约搬走的情况也有可能存在。

因此,不能只看表面回报率来判断,表面回报率高固然好,说明租金收入多或房价便宜,但要分析清楚回报率高的原因。

指从1年的满室预想租金收入中扣除1年的维持管理经费,再除以购买房产时所花费用的总和。要进一步计算实际回报率,才能够更加准确的把握投资收益。

例如,上面的A房产,预想年租金收入是120万日元,年维持经费是40万日元,房产价格2000万日元,买房时的其他诸费用200万日元,那么实际回报率是3.6%。

 除了房产本身的价格,购买房产时所需的其他费用一般包括'

中介费,不动产登记税,印纸税,司法书士的报酬,固都税,不动产取得税,固都税等。通常是房产购买价格的5%~10%。也就是说,你要是买2000万的房子,另外还需要大概200万左右的初期费用。

那么,房赁经营中的维持经费都包括哪些费用呢?通常包括以下几种。

公寓管理费和修缮基金,管理公司的管理费(自主管理不需要),固都税,保险费,中介费,装修费,修缮费,一栋楼时设备点检费,公用部分的水电煤气费等。

但是,因为装修和修缮费等很多费用都不是固定的,因此实际回报率是无法十分准确的算出是多少,为了更贴近实际,最低限度要计算这些。

如果是区分公寓的话,年租金收入扣除一年的管理费,修缮基金和1年的固都税,再除以购买房产时所花费用的总和。

如果是1栋楼的话,年租金收入扣除年运营维持经费和1年的固都税,再除以购买房产时所花费用的总和。

※固都税和年运营维持经费可以和中介公司或管理公司请求。

 那么,日本房产的投资回报率多少算是合理呢?

我们可以根据日本不动产研究所调查的数据,作为参考看一看平均值。

出典:一般财团法人日本不動産研究所 第 41 回 不動産投資家調査(2019年10月)

根据该机构在2019年10月发布的数据,现在在日本,新房的表面回报率大概在4%~5%之间,房龄20年之内的二手房的表面回报率在5%~6%之间,房龄20年到35年之内的表面回报率在7%~10%之间。

当然,这只能作为参考,其实,房产的回报率不能一概的说,多少算是合理的。

因为,房产的投资回报率根据房产所在的城市,房产的类型,构造,建筑年数等都各不相同。

大城市的房子比地方城市,市中心的房子比郊区的房子回报率低,因为大城市和市中心的房产价格较高。住居用房产的回报率比商用房产低,因为住居用房产的租金单价比商用房产低,钢筋混凝土造的一般比木造的回报率低,因为建筑成本比木造的高,房价也高。新房的回报率比旧房低,因为新房的房价比旧房高。

房产的回报率和风险是相连的,回报率高意味着房产价格便宜,房产价格便宜的原因可能是因为房子旧,那么修缮风险就大,也可能是因为人口少需求少,那么空室风险也就大,一旦空室了,就没有租金收入,回报率再高也没用。因此,不能把高回报率作为选择房产的唯一标准,需要结合其他例如,租赁需求大不大?租金是否会下跌?定期维护情况怎么样?是否面临大规模修缮?是否有心里瑕疵?等因素综合考虑。

END

小白聊日房
日本宅建士-小白

对于同一个房产,张三有他的说法,李四有他的侧重,

作为一个在日本从事多年房产投资行业的经验者,

我想把我所知道的知识传递给大家,希望海外的投资者在投资的道路上,

多一点收获,少走一些弯路。

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