灵魂叩问！2021年，楼市机会在哪？
还有几个小时，新年的钟声就要敲响。对很多人而言，最大的疑问，那就是2021年，哪里的楼市还有机会？
在获得答案前，我们先来捋捋过去一年，广州的表现。
来自中国指数研究院的统计数据，2020年广州11区中，有9区成交均价同比2019年上涨，其中，黄埔、番禺、南沙均涨超20%，全市均价亦录得10%的涨幅，站上3.2万/平的历史最高位。
如果看个盘，更是可以用震惊两个字来形容。
比如天河智慧城一手项目，4个月时间，售价上涨超过1万元。另外一个天河项目，8个月楼价涨幅1.2万/平。黄埔一手项目，一个多月，售价上涨8000-1万元/平，以一套100方的房源为例，业主账上资产净赚百万。
疯狂的还有二手。一套房，2个多月疯狂调价4次，合计145万，在牛奶厂，这样的案例比比皆是。
|牛奶厂金地天河公馆二手房源挂牌信息 来源：链家
很多人想不到，在广州，楼市也能如此疯狂，
过去几个月，或许只是核心板块的狂欢，但是近期，次核心板块的二手房，比如荔湾罗冲围，甚至连市桥的老破小，也开始涨价了。
广州，全面牛的行情或许已经开启。
|牛市，4年等一回
01.
2021年，哪里还有机会？
这时候盯着广州，还能淘到笋吗？不是说没有机会，但是，难度不可同日而语。
一方面，经过一轮上涨潮，广州主城区的房价，更加高不可攀。
越秀7万+，天河、海珠6万+，广钢主流项目也奔上6万，就连曾经最亲民的科学城，3.5万/平以下的项目已经几近消失。
房产君有两位朋友，手握280万-300万预算，在市场奔走两个多月后，发现要在主城区挑到心仪的房子，真的很难。有地铁直达的板块，房子太过破旧，实在下不了手。看起来品质不错的一手房，通勤又成了大问题，单程就要花上近两个小时。
另一方面，好的机会，永远离不开对节奏的把握。
在这一年中，不同时间点，买入广州不同的板块，收益大相径庭。举个例子，如果在年初，买入珠江新城、天河公园、金融城、牛奶厂等板块，至少坐收100万甚至数百万的收益。黄埔标杆盘，也能创收大几十万，如果买了南沙部分二手，可能只有黄埔的1/2。
|天河，牛市的领头羊
当然，如果在最近两个月入市，买入任何一个板块，收益都要大幅缩水。
要踏准楼市的主升浪，智慧与决断力，缺一不可。
02.
城市轮动，这是下一个风口逻辑
那么，下一步，市场会怎么走？
实际上，楼市的轮动效应，不仅体现在区域与区域，也体现在城市之间，尤其是在产业、交通等方面联系紧密的相邻城市。
最典型的就是深圳与东莞。
|东莞，承接着深圳市场的外溢
来看几组数据：
据链家二手成交价显示，深圳涨势最猛的宝安中心，从今年2月份开始发力，连续三个月大涨，合计涨幅超过2万元/平。
因为宝中、前海的爆发，深圳客购买力外溢东莞，市场迅速反应。从数据不难发现，东莞松山湖爆破点在今年的5、6、7月，3个月拿下8000元/平的涨幅。
来自冰山指数的统计，今年5月，东莞二手价登上全国榜首，甚至超过了深圳。
从深圳-东莞，市场的轮动，不过3个月的时间。
同样的故事也在广州和佛山这对双子星城市上演。下半年，广州行情的崛起，让佛山暗流涌动。
首先，年末一击，地价摸高全市天花板
就在本周，位于映月新城的一宗综合用地出让，最终以77亿的总价成交，1.8万/平的楼面地价，成为佛山历史次新高。如果仅算住宅的楼面地价，更是高达2.19万/平方米，刷新佛山新纪录。
今年，佛山有8大板块楼面价创下新高。
其次，广佛同城核心板块的楼价也“憋不住了”。
金沙洲、千灯湖、三山新城、平洲四大核心板块，最为典型。
以金沙洲的二手社区金名都为例，今年4月时，成交均价约2.7万元/平，11月涨至3万元/平。
而同样是二手盘的三山新城保利西雅图，也在几个月的时间，楼价涨了2000元/平。
千灯湖就更不用说了，某一手项目1月网签价不过3.7万/平，今年12月，网签均价跃至4.8万/平，1.1万的涨幅，丝毫不输广州。
03.
2021年，买入佛山，不要犹豫
在热量的传导效应下，如果说广州正在迎来全面牛市场，那么佛山，可能只是牛市的开始，在这里，房产君重点说说产业、交通以及性价比。
12月10日，荔湾举行白鹅潭产城融合高峰论坛，并一口气亮出白鹅潭总部经济带28宗商服用地，标志着2021年，这个西翼CBD将迈入大开发的阶段。
荔湾区委书记陈小华表示，未来白鹅潭将拥有2200万至2500万平方米的商办面积，同时规划13条轨道交通与21个站点，为西部资源的聚集和流通加速赋能。
白鹅潭是广佛同城的门户，它的飞速发展，无疑也为佛山带来巨大的机遇，尤其是大量中高端置业需求的涌现，在白鹅潭宅地供应稀缺的背景下，自然将在佛山寻找出口。
交通对片区的影响，向来立竿见影，而这正是2021年广佛同城发力的关键。
12月25日，金沙洲跨江通道广佛大桥正式动工，首期预计在2023年建成，如无意外，沉香沙大桥也将很快进入施工阶段。
别忘了，华为将在一水之隔的增槎打造华为广州研发中心，待两座大桥建成，金沙洲在资源、资金、人才的承接上优势不言而喻。举个简单的例子，对华为精英而言，过个桥就能享受醇熟的配套，宜居的环境，在哪里安家？这几乎不用思考。
| 金沙洲跨江大桥位置示意图
从轨道上看，2021年，更是兑现大年。
一方面，佛山地铁2号线、广州地铁7号线西延线、广佛环线均有望明年通车，进一步打通双城融合的经脉。
另一方面，11月，广州地铁28号线佛山段的站位规划方案公布，其有望成为湾区最快实现跨城连接的高速地铁。
根据规划，28号线将串联千灯湖、佛山新城、白鹅潭、琶洲、鱼珠五大CBD，未来还有可能直通东莞、惠州腹地。
| 地铁28号线走势规划图
160公里/小时，其将以全国最快的速度驰骋湾区，这样的势能有多大？放眼国内，甚至没有样板。
不过，我们可以从上海一条类似的快速地铁，窥探一二。
2013年底，时速120公里/小时的16号线首期开通，2016年底，该线路北延段开通。
以临港新城为例，仅2017年一年，板块楼价涨幅达32%，成交面积在全市30个板块位居第2，4年时间，楼价涨幅更是高达132%。
早有研究机构研究表示，地铁对板块楼市的提振作用，贯穿规划、施工、通车、运营整个过程。
如果说10年前，广佛1号线的开通，翻开了广佛同城1.0的时代。那么，四轨齐发的2021年，无疑是广佛同城又一个历史性的里程碑。
最后，房产君想说说两个城市的价格差。
虽然两个城市核心板块行情已经发动，但是佛山的洼地优势依然肉眼可见。
以广州市政府为圆心，17公里为半径，广佛同城的金沙洲、大沥、千灯湖板块，售价最低2字头，不过是珠江新城、白云新城的1/5，即使是千灯湖，与一路之隔的广钢，也有超过1万元的差价。
当然，这一切的诱惑都建立在佛山优秀的城市基本面上，比如万亿GDP，比如扎实的产业基础，又比如全国领先的人口虹吸力。
这样的佛山，当然值得更多的期许。
不过，房产君想强调的是，城市间一旦热量传导，暴击机会的出现往往让人措手不及。
所以，2021年，不要等待，把握佛山，把握下一个风口。