恒隆陈启宗致股东函：6年寒冬终结与管理层继任难题
而今回过头看，恒隆地产于6天前公布的那纸“行政总裁及董事变动”公告，或许也并非事发突然。
文 | 陈佳妍（Dtoutiao）
28年持续的坚持，恒隆地产董事长陈启宗先生最新一份《致股东函》正式发布。
而今回过头看，恒隆地产于6天前公布的那纸“行政总裁及董事变动”公告，或许也并非事发突然，而是为此次发布的《致股东函》作提前铺垫。
因为在《致股东函》中，陈启宗便用了相当篇幅，阐述他此前从未提过的“企业管治”。谈及于此，他的担忧也流露于字里行间。
“本公司内部面对更迫切的挑战是管理层继任问题。其实我们近年已花了很多心血，确保近乎每一个中至高层管理职位在有需要时，短时间内便有替任人选。”
对内的担忧，并不影响陈启宗对于外部市场环境的乐观判断。
言及内陆零售市场，陈启宗依旧信心不改，认为2018年租金收入最可能的结果是温和增长，同时也表达了在度过六年“完美风暴”后，零售市场复苏所带来的正面影响应该很快来临。
当然，在此篇《致股东函》中，他也不吝剖析了对于当前全球经济环境，并提出对于爆发全球经济危机的可能性应保持警惕。
01
六年“完美风暴”已成过往
一如往常，陈启宗习惯性地在开篇概述了恒隆地产过去一年业绩的重要表现。具体如下：
截止至2017年12月31日，由于出售的住宅单位较少，收入减少14%至港币111.99亿元。
股东应占纯利增长31%至港币81.24亿元，每股盈利相应上升至港币1.81元。倘扣除物业重估收益的所有影响，股东应占基本纯利下调13%至港币55.3亿元。
租金方面，陈启宗认为目前内陆和香港零售销售持续复苏，但由于租赁合约的延后效应，他预计相关增幅将在未来12-18个月，才会有转化为租金增长的表现。
从各座商场的具体表现来看，消费市场回暖已是不争的事实。
与去年同期相比，恒隆地产旗下商场销售额均取得不错的表现，大部分增幅在10%-12%之间，即使陈启宗最担忧的沈阳市府恒隆广场，也有1%的销售额增长表现，于2016年9月开业大连恒隆广场涨幅高达99%。
整体而言，本年度租赁合约终止与租金下调的情况相比往年大大减少。上海港汇及无锡恒隆广场租金收入下调，是由于优化工程和建筑工程致使购物中心零售面积减少导致。
陈启宗介绍，上海港汇恒隆广场平均有20%零售面积受到影响，同类比租金收入较往年高出7%；无锡恒隆广场若撇除受到第二座办公楼建筑工程影响的9%的零售面积，则租金收入表现平稳。
香港方面，经历2017年上半年市场萎缩后，下半年零售复苏较为强劲。撇除正在进行大型优化工程的若干物业，租金收入同比上升3%，零售额增加8%。
这一切在陈启宗看来，正是六年寒冬成为过去的表现。对于上述业绩表现，陈启宗给出的评价是“实属意料之内”，并相信“未来会有更好的日子”。
而陈启宗对于前景的乐观态度，除人为因素之外，更大程度上是基于市场环境的判断。
“中国经济正经历理想的转变，个人消费正迅速成为中国经济的支柱：过去个人消费约占整体经济的三分之一，现已远超40%，整体经济规模亦变得更大。而这一数据在美国的表现为69%。”
虽说中国目前现状与美国的数字仍有约20%的差距，但假以时日将更贴近美国。陈启宗判断，“有关百分比增至50%-55%是有可能的”。
另外从人均零售面积来看，美国每名市民平均有逾2.2㎡零售面积，是购物商场最泛滥的国家，远超排名第二人均零售面积为1.5㎡的加拿大，这一数据在香港、新加坡、澳洲各约1.1㎡。
而在中国，人均零售面积仅为0.3㎡，还不到美国的七分之一。倘撇除中国庞大而消费力较低的农村人口（约占13.8亿人口的43%），并将所有零售面积仅分配给城市居民，这一数字也仅约0.5㎡。
这足以说明，中国购物商场的数量还远未达到发达国家的水平，更谈不上供应过剩。
陈启宗对此分析，之所以部分投资者会产生中国购物商场太多的误会，一方面是由于大部分新建商场都集中在一、二线城市；其次是零售面积增长速度令人惊讶。
但即便如此，与其他国家相比，中国人均零售面积仍然有优势充足的优势。
同时他也认为，未来消费者只会集中到更好的购物商场消费，“市场竞争汰弱留强，令强者愈强，这就是市场经济之道。”
话音之外，陈启宗仍不忘表达对自家项目的赞许，“我们旗下每座购物商场皆可视为优质的公众艺术品。”
作为建筑酷爱者，陈启宗对公司在内陆建设的物业无一不爱，他同时也强调美感与实用性平衡的哲学，这是为租户得以高销售、商场获得优厚租金收入的保证。
基于此，对于未来几座恒隆广场在内陆的表现，陈启宗依旧信心不改。“预计2018年租金收入与去年差别不大，最可能的结果是温和增长，但零售市场复苏所带来的正面影响应该很快来临。”
未来亦不排除继续购置土地的可能，只是时机与结果均不确定。
但不可忽视的是，在即将到来的2019-2020年，优化的内陆市场投资组合，或许推动恒隆地产迈入下一个黄金增长阶段：
香港山顶广场大型翻新工程将于2019年底完成；
拥有85%股权的淘大工业中心目前正制定发展计划；
内陆方面，无锡恒隆广场第二座办公楼计划于2019年年中完成；
昆明恒隆广场亦计划于明年年中开幕，目前出租率略超30%；
武汉恒隆广场则计划于2019年底或2020年初开幕；
上海港汇恒隆广场优化工程将于2019年年中竣工；
至于“面对最多挑战”的沈阳市府恒隆广场，陈启宗预计，未来1-2年内也会有营运数据进一步上扬的表现。
02
“更迫切的挑战是管理层继任”
应对外部市场环境时得心应手，但面对恒隆集团内部的管理层继任问题时，陈启宗却流露出少有的忧心忡忡。
在此次《致股东函》中，一如陈启宗在1月底接受赢商网专访时所言，“有两点是我之前从未提及，其一便是企业管治。”
“本公司内部面对更迫切的挑战是管理层继任问题。其实我们近年已花了很多心血，确保近乎每一个中至高层管理职位在有需要时，短时间内便有替任人选。毕竟，疾病和意外事故是难以预料的。因此更应该为最高级管理层的数个职位制定继任规划。”
巧的是，就在此篇《致股东函》发布前6天（3月16日），恒隆集团联合恒隆地产发布公告声明，现任行政总裁陈南祿先生将于今年7月16日退休，并委任卢韦柏先生接替陈南祿，成为行政总裁。
出于对管理层继任问题的担忧，陈启宗还在《致股东函》中对社会各界专业精英抛出“橄榄枝”，正加快物色新董事局成员。
但急归急，陈启宗对于吸纳“年轻新血液”亦提出更与时俱进的要求：
“多年前，我们已制定年轻和任期限制，但这样并不足够。零售业务行情瞬息万变，加上科技应用现今大行其道，因此，我们有需要委任更多年轻和深谙科技的人士加入董事局。”
而对于现任董事局成员之一，长子陈文博，陈启宗则是大加赞赏，“他现时是本公司一位能干的执行董事。”
同时这也是陈启宗首次在《致股东函》中全面介绍这位未来“继承者”的实力。
陈启宗长子陈文博，恒隆集团执行董事
陈启宗表示，陈文博大学毕业后，于北京进修中国语文，随后在纽约市一家非牟利机构工作一段短日子，此后又先后加入上海一家顶级会计师事务所和环球商业银行，担任新晋行政人员，提供实实在在的业务培训。
这些经历，将为陈文博未来的继任奠定行政管理和金融投资基础。
企业管治之外，近几年国内制定的部分金融相关决策，以及科技应用可能出现“滥用”的问题，也让陈启宗“彻夜难眠”。
在他看来，金融服务与科技至少有一个相似之处，那便是“难以控制”。若落入不法分子手上，情况形同核弹或比核弹更糟的东西落在坏人手里。
“科技大大加剧了大多数金融服务的危险，因为电脑甚至超级电脑等机器加速了金钱或资金的滚动。”
早在1990年代末，亚洲金融危机期间，便是由于小型经济体因资金流动规模过大和速度过急，而导致全军覆没。
2007-2008年，由于过多资金流入经济，中央银行却以发行更多钞票作为解决方案，表面上看似解救燃眉之急，实则是埋下另一场大型金融危机的伏线。
经历过先前多次世界级金融危机，使得陈启宗在面对金融问题上的表现得比一般人更为谨慎。他认为当下必须认清问题的根源，在问题出现前加强监管以规避风险，同时对于爆发全球金融危机的可能性保持警惕。
商业地产头条原创报道
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