不管你是菜鸟大学生，还是职场老油条，几乎每个人说起租房子，都有一段辛酸血泪史。“黑中介”“假房东”“合同陷阱”……租房的那些坑，真是让人防不胜防！12月23日，正义网邀请广东省广州市天河区检察院一级检察官何倩，和大家聊聊租房的那些套路，并奉上超实用避“坑”指南，希望大家租房时能少走弯路。“黑中介”是指那些没有办理工商注册、没有在房地产主管部门登记备案的中介机构或个人。何倩介绍：“他们往往会用一些窗明几净的优质房屋图片自称独家房源，价格又远低于市场价，当租客前来咨询时则称房源太抢手刚刚被别人租下，于是热情推荐其他房源，并以‘最近有优惠’等话术诱惑租客，用较低佣金留住租客。”有人以为，房产中介只有“介绍”的作用，只要房子合适，谁介绍都一样，无非就是会多出一部分中介费而已，其实不然。“房产中介机构不仅是为我们提供房源信息的重要渠道，更是在签订合同、履行合同时提供保障服务的中立第三方。”何倩解释到，“一旦遇到了‘黑中介’，很可能会面临租金押金被卷走，期限未到被赶走，或者随意涨租金、无故扣押金等风险。”首先，对比邻近房屋的市场租金水平，对明显低于市场租金或零佣金的房源信息要提高警惕，不要轻信。其次，可通过“国家企业信用信息公示系统”查看相关中介机构是否办理过工商登记，也可以通过当地住房保障和房产管理局官方网站查看中介机构是否办理备案，还可以查看其投诉纠纷情况，以及该企业是否被列入经营异常名录、严重违法失信企业名单等，甚至直接搜索一下用户对企业的评价。除了“黑中介”，何倩提醒大家在租房时一定要鉴别房源的真实性，主要指房屋本身权属问题和房东本人身份问题。“公房、廉租房、违建房、地下室等等是不能用于租赁的，即使双方签订了房屋租赁合同，合同也属无效。另外，如果房屋还存在被查封、拍卖、拆迁等问题，则更容易产生各种经济纠纷。”何倩补充到，“房东本人的身份问题包括‘假房东’和‘二房东’。”有一些假冒房主的“假房东”自称房东直租房源，让租客支付定金提前预定，然后就会以各种理由延迟签约，最终导致租客钱房两失。而“二房东”是指将自己承租的房屋进行转租的人。何倩解释，“根据法律规定，‘二房东’如果将租赁房转租，必须要经过原房主的同意或承诺，否则无效。如果选择转租房屋，一定要查看其与原房东的租赁合同，核实‘二房东’是否有转租的权利、租赁人数的限制以及合同的存续期间，同时还要尽可能与原房主取得联系，确认转租效力，以防受骗。”对此，何倩给大家分享了一个真实案例。贵阳吴先生向“房东”王某支付了半年租房押金6800元，可“房东”却迟迟不腾房。吴先生随即和“房东”发生了争执，还闹到了派出所。经查，此房屋是一套公租房，王某并非这套房屋的所有人。王某说他此前将申请的公租房转租给了一名女子，收取对方押金800元后便以各种理由搪塞，于是一直赖在了房子里。过了一段时间后，尝到甜头的王某觉得这不失为一种生财之道，于是再次张贴广告，将房屋多次对外出租，并一次性收取租客半年或一年的租金，却迟迟不将房屋交给对方，共有14人被骗。避免遇到假房源、“二房东”，何倩提醒大家一定要仔细查验以下几个细节：➤ 1、查验房屋产权。主要对应房屋的房产证，或者经网签备案的房屋买卖合同等，部分地区可登录当地的住房租赁服务监管平台，验证租赁房源是否真实。➤ 2、实地考察了解。我们要查看房屋的结构、面积，注意房屋周边的情况，尤其注意所在小区张贴的公告内容，同时也可以向小区物业管理处、保安、邻居等人员咨询了解房屋实际情况。➤ 3、核实房主身份。在房屋产权清晰的前提下，请房东提供身份证原件等身份证明，仔细核实与房产证上的姓名是否一致，若房东称是权利人的近亲属或房产共有人，则要进一步核实情况是否属实。何倩强调：“将房产证、房主的身份证复印件留存，以备不时之需，也很有必要。”签合同很重要，但面对厚厚的合同，我们很难做到每一个字都仔细核对，不少人觉得只要关注租赁期限、金额这些重点事项就可以了，其实不是。何倩表示，“如果没有仔细阅读合同条款，很有可能会陷入中介公司的合同陷阱当中。”何倩讲述了一个真实案例。北京刘先生通过中介租下了一间房屋，月租金12000元，双方签订1年合同，中介公司收取了相当于1个月房租的中介费。一年后，刘先生想续租，交钱时发现费用里面多出来12500元！一问才知，“如续租还需再缴纳一遍中介费”，并且中介公司还警告刘先生“如不缴纳中介费，必须在1日内搬走，否则让警察来清户。”在刘先生气愤之余，中介公司拿出一份厚达14页的合同，划出合同第11页居间服务一项，当中居然载明“如租赁期限届满，乙方仍继续租赁的，需再次向丙方支付新合同约定的佣金”。这句话并没有被单列出来或者用明显的字体标明，而是淹没在一大堆条款后面，平平无奇，确实很容易被忽略。而刘先生正是在签订合同时没有仔细阅读，才掉进了中介公司的合同陷阱当中。何倩表示，面对密密麻麻的合同条款，千万不要偷懒。同时她也给大家支招，重要事项核对好，也能成功避坑。具体内容有：➤ 1、关于人。合同要写明双方的姓名、身份证号码、住址、产权人等个人信息，以及产权、权属关系等重要信息，并核对一致。➤ 2、关于房。合同中应写明住房的详细情况，包括位置、面积、合租情况等，同时还要明确约定水、电、煤气、物业费、取暖费等如何分摊。➤ 3、关于物。合同要简要明确住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况，配备设施和设备使用情况，也要约定非人为原因损坏的家电、家具由谁维修，费用如何分担。➤ 4、关于钱。明确房租支付时间，支付期限，付款方式，交租账户，最晚交租期、押金支付与退还方式等事项，避免遇上因房东不收租而造成的“被违约”。➤ 5、关于违约责任。对于是否允许装修、是否允许转租、是否允许提前解约、是否允许饲养宠物等常见的问题，建议大家都在合同当中约定清楚。第一、签订租赁合同时，建议下载使用当地住房和城乡建设局官方网站提供的《房屋租赁合同》示范文本签约，若使用非示范文本的租赁合同，则千万要仔细阅读，避免霸王条款、隐形条款，划去合同空白处，切勿在空白合同上签字盖章。
第二、签订合同时，最好在中介公司里签约，支付的中介费也要向中介公司规定的统一账户中收取。
第三、签订《房屋租赁合同》后，及时持合同、房屋资料等材料到房屋所在地街道办事处申请办理租赁备案手续，以保障自己的权利。
此外，何倩还提醒大家，签合同时一定要看清付款方式。“现在有些房屋租赁企业以较低的租金价位，吸引租客使用一种叫作‘租金贷’的金融产品，租客与贷款公司签订协议后，贷款公司一次性支付半年、一年或者更长时间的租金给租赁企业，再由租赁企业按月支付给房东。”何倩表示，在这种模式下，一旦房屋租赁企业出现资金问题，就极易引发矛盾，让房东收不了租，让租客住不了房，所以大家对低于市场价的房源一定要多留一个心眼，慎用“租金贷”。民法典即将实施
关于租房，这些法律问题要提前知晓！
2021年1月1日起，民法典将正式实施，何倩介绍，其中关于房屋出租的法律规定相较于合同法做了重大的修改，具体包括：设立居住权的房屋法律不允许出租，签订的租赁合同将被认定为无效。➤ 提示：租客应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则房东应承担****元违约金。”2、房东发现房屋被转租应及时提异议，时间仅为6个月新法规定：如果房东知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。➤ 提示：向房东租房时应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋属于房东所有，不是转租的房屋。”明知房屋是转租的，则要求房东出具转租的函。新法明确：当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，房屋权属有争议时，即使租赁合同没有到期，租客也可以退房！➤ 提示：租客一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，或者房屋权属发生争议时，保留好相关证据，并及时通知房东要求解除合同。现实生活中经常发生合同到期后，房东告诉租客，“我不想再租给你了”的情况，租客只能到处去找新的房源。明年这种事情将不再发生，法律明确规定房屋承租人享有优先承租权。➤ 提示：优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。5、近亲属的购买权优先于租客，租客的优先购买权受到限制合同法仅仅规定了房东在出售房屋时，租客享有优先购买权，但如果房东想要卖给自己的近亲属该怎么办？这次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使优先购买权或者房东将房屋出卖给近亲属的，租客不享有优先购买权。➤ 提示：在房东出售房屋时，租客如果想购买房东的房屋，必须要及时表达自己想购买的意愿，时间仅为15日，否则将丧失优先购买权。还有一个很常见也很重要的法律问题即：租房期间房屋被转卖怎么办？民法典第725条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是我们常说的“买卖不破租赁”。房子是租的，但生活是自己的，如果不小心跌进了“坑”里，请勇敢爬出来。这份租房避坑指南请一定收好，愿它能让你在租房这件事儿上不被套路！
来源：检察日报正义网
视频：张娟
作者：刘茜
