昨天我们出了深圳2020的房价涨幅排行榜，深圳年平均涨幅19.8%。打开诸葛找房，又横向搜索了北京、广州的二手房涨幅情况。深圳10区涨幅排行，宝安排名第一，而宝安各片区的涨幅：松岗第一，沙井第二，新安第三。二是松岗、沙井两片区本身的热度高，涨幅排行比较靠前实属意料之中。新安是宝安的老城区，存在感并不属于片区内的翘楚，但新安，不缺“粉丝”。早前报哥踩盘宝安，就遇到一位想置业宝安老城区的老大哥，老大哥表示自己在宝安老城区住了很久，还想买第二套，但纠结于老城区的置业价值。确实，作为深圳的发源地，新安确实是太老了，楼层低矮、老旧，农民房密集，空置旧厂房，路也没有很好，总之废旧气息相当浓厚。特别是8.7万/㎡的均价面前，这种废旧更加让人从心底里排斥。新安的价值几何？带着这样的疑问，我们深扒了此次新安年涨幅33.9%背后的置业价值。
香缤广场、怡合花园、勤诚达22世纪、创业二村、中粮天悦壹号、新安湖花园、西城品阁、翡翠华庭、云顶嘉园、文汇花园。其中大于新安片区平均涨幅33.9%的楼盘有6个，香缤广场以48.6%的年涨幅位列首位。香缤广场是2006年建成的次新房，学区范围属于孝德中学初中部、新安中学。值得一提的是今年9月，宝安8-10区申请加入宝安中学外国语学校共享学区，但被宝安教育局以3纸回复拒绝。其他涨幅前几楼盘，勤诚达22世纪、创业二村、深信泰丰大厦、怡合花园、中粮天悦壹号均属宝中学区范围内。也就是说，新安二手房的涨幅，主要是学区房、旧改周边二手房及次新房的涨幅。同时，这也上演了新安二手房阶梯分化的现状。目前新安二手房呈现三种态势：学位房、次新房、老旧小区房。学位房，大部分已跨过10万门槛，其中勤诚达22世纪二期更是逼近15万/㎡。次新房挂牌价格维持在8-9万/㎡，这类房源多是2000年后建成的房子，价格会因建成年限的差别有所不同。如鸿景园2005年建成，挂牌均价8.3万/㎡，品尚居2011年建成，挂牌均价9.5万/㎡。而没有学位加持老旧小区房，挂牌就相对来说低很多，多维持在4-6万/㎡。
除了学区因素外，还有“搏旧改”的助涨作用，这里有两点可说。新安是宝安区旧改数量亚军，旧改体量大，不排除有人想通过旧改一夜暴富。华富村旧改，2017年6月份开始意愿征集，9月启动签约。仅3个月的时间，房价上涨的就让人高攀不起。
2017年6月华富村成交信息
根据自媒体截图留存，2017年3月华富村成交均价58493万/㎡，6月有房源成交单价60404万/㎡，到了9月份就有房成交单价95319元/㎡。开发商的持续加码，就是一个信号——投资风向的指示。要知道，新安是宝安区旧改数量亚军，目前片区内吸引了诸如中粮、中洲、华联、勤诚达、卓越、佳兆业等知名房企的入驻。当然，除开以上两个原因，新安的涨幅还跟它和宝中的距离脱不了干系。
新安，是有需求的。
一是工作在宝安的自住需求；二是南山的外溢需求。
南山高房价的压力下，就业人群势必会寻找就近的需求出口，而宝安由于距离南山比较近，会成为这类人群的第一顺位选择。宝中分走了部分购买力，新安距离宝中较近，相对宝中更便宜，也会承接到部分需求。
看到这里，也许有人存疑：“新安有需求，但为何招商臻府开盘当日去化仅46%？”
8月30日，招商臻府线下选房，608套住宅仅有281套成交，去化率约46%。
新安有需求，但并不符合所有人的需求。
以招商臻府来说，招商臻府的定位是改善大户型，改善型刚需投住一体的需求特点是对住宅产品的升值空间和使用价值都有需求。
就升值空间来说，招商臻府是有的，地段不错，也能够承接到前海、宝中产业利好。
自住的使用价值，只能说醇熟但不精致，虽然距离地铁、学校、商业都很近，但居住环境，不说招商臻府，就连整个新安都无法满足改善的要求。
另外招商臻府仅推出两个户型，118平和156平，单价区间8-9.5万/㎡，118㎡总价930-1080万，156㎡总价1350-1450万。
这个现状和尖岗山壹号很相似，但区别在于尖岗山壹号定位刚需，开盘即售罄。
而招商臻府户型太少，符合这个价位区间的竞品又比较多，在前海成熟、新安旧改还未完成之前，招商臻府的竞争力还是有所欠缺的。
用一句话总结招商臻府：摆错位置的豪宅，卖不过摆正位置的刚需盘。
其实，这句话也是在说新安的现状，片区旧改太多，城市更新、规划还需时间，片区的竞争力还需时间的发力。
前阶段，《宝安区重大项目“十四五”规划(征求意见稿)》发出，“打造南部新安西乡宜居城区”的提议被提上议程。新安是要发力了，但同时意味着下个五年，新安会有更多旧改出现，也就是说，当下新安的破旧还将继续下去……
