话说武汉 | “市府区”媲美“模范区”
“市府区”媲美“模范区”
民国时期20年代中期，汉口的市政建设日新月异，后城马路以北的区域蓬勃发展，填湖筑地，大兴土木，出现了新面貌。以参加辛亥革命的将军为中心、包括参加辛亥革命没有将军头衔的人士组成的所谓“将军团”与汉口的商绅一道，建设汉口“模范区”与租界抗衡。“模范区”一改以往汉口华界没有规划、没有人行道、没有地下給排水设施、没有行道树，建筑多为容易引起火灾的木结构的房屋、茅屋、“鼓皮房”等落后的状况，华人也可以与洋人一样建设新型的钢筋混凝土的建筑，形成新型的格式化的里弄街区“模范区”。
前进一路
1921年8月，萧耀南任湖北督军后，主张鄂人治鄂，由他向黎元洪总统保荐一批辛亥首义参与者为将军府将军，其成员有唐春鹏、石星川、孙武、熊祥生、陈士可、吴兆麟、蔡汉卿、杨缵绪等，这些人常在一起活动，被称为“将军团”，汤芗铭、李华堂、李春萱等政界人士也参入其中。“将军团”不是帮会组织，没有“行帮”约束，这些人常在一起聚会，娱乐，交流信息，颇像商会，且热衷于房地产开发。
这些人中陈士可任湖北工赈督办，熊祥生任湖北烟酒公卖局长，杨缵绪任湖北造币厂长，应龙翔任应城石膏公司总经理，吴兆麟任樊口堤工局总经理，孙武任汉口后湖地亩清查专局局长，傅楚材任汉黄鄂轮船公司总经理，还有唐春鹏、石星川、李春萱和蔡汉卿等组织的济生公司,公司经理为吕超伯。
“模范区”大约是今大智街管辖的范围，属江岸区。其时，在“模范区”兴建的同时，“将军团”及汉口的商绅还建设了“市府区”，大约是今民意街、前进街管辖的范围，属江汉区。“模范区”研究武汉地方历史文化的人们都很熟悉，“市府区”乃本人行文方便杜撰的，围绕市政府有府东（前进）一二三四五路、府西（民意）一二三四路、府南（民主街）一二路、府北（自治街）一路，大约是今前进五路、中山大道、民意四路、自治街合围的区域，“市府区”其面积大于“模范区”。
富源里
刘歆生与“将军团”
1898年法国立兴洋行在汉口开业，会讲法语的刘歆生通过教会关系的介绍，成为立兴洋行的买办；1902年法国东方汇理银行在汉口设分行时，刘歆生又兼该分行的买办。作为有眼光的商人，刘歆生看好汉口房地产的开发指日可待，用自有资金及银行贷款购置了汉口城垣内外的大量地块。在大规模购买地皮时，用“燕马湖”地皮抵押，向他的东家东方汇理银行贷款二百七十万两。
谁料，人算不如天算，刘歆生也有资金链断裂的时候，到民国20年代，银行贷款未能按时偿还，“燕马湖地块”，“积歉东方汇理银行的欠款二百七十万两，则系以原燕马湖一段地皮即今友谊路为中心，南（应为北）至前进一路，北（应为南）至民意四路，东至中山大道，西至京汉铁路边的约四十万方，作价二百万两。由那时湖北将军团的诸人为核心，组织济生公司将地皮承买下来，将价款税交东方汇理银行清偿的。下差七十万两，以他所有坐落万国跑马场附近的土地划出了一段作为抵押品，然后作价卖出去清偿的”（《武汉文史资料》1989年4期《汉口地皮大王刘歆生》董明藏）。
多闻里
而此时的刘歆生，正处于一个极其倒霉的时刻，资金挹注无力，而他的柏泉乡党孙武正虎视眈眈地张开血盆大口等着收拾他。这里有两种说法：
一种说法是将军团的济生地产公司将刘歆生原燕马湖为中心的一段地皮，由今前进一路至民意四路，作价200万两，将款项交付法国东方汇理银行，以清偿刘歆生积欠该行的债款270万两（差欠的70万两则用刘歆生坐落于万国跑马场附近的地皮划出一段作为抵押，然后作价清偿剩余部分）,这一说法来自辛亥革命亲历者、1931年曾接任吴国桢之湖北省财政厅长职务、新中国的百岁老人喻育之先生生前所写文章。
另一种说法是将军团出面帮忙转圜，将刘歆生水塔对面的生成南、北里1200余方地皮及其建筑房屋全部作价还给法国东方汇理银行，以避免刘歆生破产。事成之后，刘歆生要付一大笔酬劳给将军团，刘将今中山大道至京汉大道之间约3万方的地皮按平价半买半送给了济生公司，再由济生公司出面划小块出售给富商买办和其它购买者。这场交易，使将军团大发其财，有些人一分钱不花便分得1000方。石星川的吉星里，蔡汉卿的希昌里，李春萱的震旦中学，刘佐龙的八元里，都是不花分文得到的地皮。
大陆里
这两种说法哪一种更为靠谱呢？笔者最近得到的资料表明，喻育之先生的文章可信，曾购买济生公司股票的原汉口总商会会长贺衡夫在60年代撰文也持此说，经吕超伯的运作，与汇理银行达成分期付款的协议。“不花分文得到的地皮”纯属臆想，民国时期，土地交易无章可循？
关于“燕马湖”一带、“歆生路”“济生路”的演变等，武汉民间文史研究者胡晋鄂有文章“敢问路在何方”发表在“人文武汉公众号”，本文不赘述。
济生地产公司
最近，一个偶然的机会，结识了辛亥革命后裔李良丽女士，她告诉我，她的爷爷李春萱（李作栋 武昌首义后任湖北军政府理财部长)）发起创办济生公司及经营的情况，家中保存有一些资料，有些资料系李春萱1949年带到并保存在香港，上世纪80年代由亲属带回武汉，尤为珍贵。
她给我看了背面为济生公司发起简章的“济生地产公司股本收条”：
正面：今收到 义记先生交第二期千分之一五股本银洋例紋拾五两，除俟股票印就另行发给外，特给收条为据。代收价款处 汉口农商银行中华民国拾肆年肆月玖日
背面：本公司发起简章 本公司定名为济生地产公司本公司专以买卖东方汇理银行有抵押权之济生堂左近地皮，四万零七百余方为营业范围本公司营业股本总额定二百万两，每股一千两，计共二千股。缴股期限应照东方银行所定下例九期缴足第一期，十四年一月十五日。第二期，民国十四年四月半。第三期，民国十四年六月底。第四期，民国十四年十二月底。第五期，民国十五年六月底。第六期，民国十五年十二月底。第七期，民国十六年六月底。第八期，民国十六年十二月底。第九期，民国十七年六月底。
本公司股东红利每股壹千两，分给红利五百两。民国十七年六月月底结束时，由发起人担保发给。如现银不敷，即以本公司所剩地产，照本公司所定出售之价计算补足。本公司设总理一人、协理二人、董事十一人、监察四人，均由发起人推举，不支夫马。结束时除分红利外，所有余欵，发起人既负担保发红利之责，自应由发起人全权支配。缴款收据用记名式，如须让渡时，非经本公司认可不得过户。缴款收据遗失，须先登报声明，两月后方许觅保补填，但须缴补填费壹元。
李作栋手迹
所谓“燕马湖地皮”当是济生公司简章中的“济生堂左近地皮”，四万零七百余方。当天就有股东缴款，有公司收股东股款的收条为证，“今收到 股东義记股款洋例银贰拾五两，俟股票印就即凭收条掉换此据 第一期 民国十四年（1925年）元月十五日 济生地产公司 收条”。股款由汉口农商银行代收。
从上述两张收条可以看出，济生公司营运很规范，有章可循。东方汇理银行的200万两贷款，从1925年1月15日起至1928年6月底分9期付清。公司按照这个时间表收股东的股本金。股东交的股本金直接由汉口农商银行代收。只是，有关资料表明，1926年国民革命军北伐占领武汉，南方的国民政府由广州迁到武汉，1927年国民政府决定没收“逆产”，济生公司不少股东的资产被没收，因此济生公司与汇理银行的约定被迫中断。
上世纪90年代，笔者在解放大道“淘金广场”销售点目睹，售卖时1万元一股的股本金也是由武汉市工商银行代收。两者何其相似，只是“淘金广场”后来没有兑现承诺。可见，“这场交易，使将军团大发其财，有些人一分钱不花便分得1000方。”的说法，纯属无稽之谈。
富源机制红瓦，昌庆旭供图
在这块地皮上，汉口富源煤矿公司购买地皮建富源里（前进一路），印证了上述资料。据《湖北黄石煤炭史》第36页载：民国十三年(1924年)，富源煤正式进入武汉市场。此时正值军阀混战及北伐战争前夕，南北交通，常受阻滞，武汉煤市，供不应求。富源以地临江边，得天独厚，吨成本，常在五元上下，运费尤为低廉;而汉市煤价，有时每吨高达十八元以上;且因市场紧俏，“照例先付定金随后依次发煤，公司常收定金三四十万元”，资金裕，每年纯益均在十万元以上。
从民国十四年(1925年)起，以分期付款的方式，在汉口买下了济生公司地基一段，合计面积624方丈83方尺，计白银93，783.2两，以本矿之名建成“富源里”一弄，计铺面房屋52栋，里内住房27栋，共计79栋，于民国十七年(1928)建成，连同地皮，共计用白银20.88万两(见《富源公司民国二十五年支四柱清册》局档003）
李良丽还提供了一张未盖章的卖地契，从这份地契上可以得知济生公司执行委员，大约是主要股东、董事吧，计有潘恕安（嘉利洋行买办）、石露舫（利通洋行买办）、李春萱、傅楚材、吕超伯、石汉舫（石星川）、蔡希圣（蔡汉卿）、谢道之、刘祥茂、江秉诚（武汉轮渡和春公司经理），名单里没有唐春鹏。
在1928年11月出版的《湖北财政月刊》上有一份“湖北逆产审查之概数”，共八十二起。在这份名单中济生公司执行委员中有3人在列：
刘祥茂 景福里房屋41栋济生三马路地皮四百余方；
蔡汉卿 济生三马路地皮七百余方、希昌里（府西路，今民意一路大陆里）房屋55栋；
李春萱 大成里（府北路，今自治街）大福里（在今铭新街）。
右为朱汉昌藏品，按图索骥在武汉图书馆找到了原文
所谓“逆产”，武汉的国民政府将与北洋政府有关联的前政府官员及相关人士的财产作为“逆产”没收审查，其主要目的系筹集军饷，类似“打土豪，分田地”，但“要钱不要命”。这份名单中的很多人参加过辛亥革命，如今沦落为革命对象。
综上所述，济生地产公司的“燕马湖地块”留下来的里分也即在“市府区”的范围有：蔡汉卿的希昌里（今大陆里，《新华日报》旧址所在地），李春萱的大成里（自治街，已拆），富源煤矿的富源里（前进一路），刘佐龙、王占元、杜锡钧等八人合建的八元里、鸿钧里、衡荣里（前进一路，均已拆），还有汤芗铭的多闻里（前进一路，也在“逆产”名单中，不经意间找到了多闻里的业主）也。这些里分都是1925年之后兴建的，所以在1926年出版的《汉口商业一览》上有多闻里街面上的鹤阳茶馆，这些里分出现在1930年的《武汉三镇市街实测详图》上。
李良丽告诉我，她爷爷曾在汉口市政府旁边建有震旦（梵语音译，古印度对中国的称呼）中学，也叫沔阳中学，济生公司的成员中李春萱、蔡汉卿、江秉诚等人都是沔阳人，也都是沔阳同乡会的成员。
我曾在大陆里居住十多年，对这一带比较熟悉，我告诉她，市政府旁边的学校，附近百米远的民主街上民意街办事处的对面，50年代曾为市5中的分校，凹字型对称结构的楼房，进大门后有一院子，直到80年代还是市教委所属的招生办公室，现已拆。回家查看1938年的《汉口市街道详图》，此处标有沔阳中校。
打捞江城记忆 钩沉三镇往事
鹤阳茶馆旧址
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