【浩瑞恒泰】拆除旧房建造新房财税处理
董红岩/整理
实际工作中，遇到很多拆除旧房建造新房情形，今天咱们详细分析一下：
一、通过外购土地时，附带地上物建筑物，准备推倒重建。
（1）会计处理
通常情况下，根据《<企业会计准则第6号---无形资产>应用指南》规定，外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。
此时，如何账务处理呢？
对于有明确目的，购置土地使用权就是为了重建，购入的土地使用权上原旧房己无法使用或有明确拆除计划，可以确定并非为了使用的目的而购入旧房，而是为了建造新房之目的而购入土地使用权，同时必须附带取得旧房，因此，所发生的支出应全部归属于土地使用权的取得成本，分配到旧房的成本为零。
土地使用权的处理应依据新建造计划判断处理，建造计划可能包括两方面：
①重建新房屋，做为固定资产使用的
根据《企业会计准则第4号---固定资产》第九条规定，自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成'。
根据《<企业会计准则第6号---无形资产>应用指南》规定，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。
此时，土地使用权做为无形资产单独记账，单独摊销。
②重建新房屋，是房地产开发产品，准备出售
根据《<企业会计准则第6号---无形资产>应用指南》规定，企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
（2）企业所得税处理
根据《企业所得税法实施条例》第六十六条规定，无形资产按照以下方法确定计税基础：（一）外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；
在土地使用权达到预定用途（可用于建造新房用途）前发生的其他支出均可做为计税基础，为取得土地使用权而附带的旧房支出，以及拆除旧房费用支出、平整土地支出均记入土地使用权计税基础。
会计与企业所得税税法无差异。
二、原自用房屋，推倒重建
（1）会计处理
①制定未来拆除计划的
根据《企业会计准则第4号---固定资产》第十九条规定，企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命。预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值。与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，应当改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。
根据《企业会计准则第4号---固定资产》第三条规定，使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。
综上所述，企业应当在做出拆除计划日应重新评价该房屋使用寿命，调整折旧年限，将该旧房的原账面价值在拆除前的剩余使用期内全部折旧完毕。
②直接决定推倒重建
固定资产直接推倒重建业务，会计准则没有明确，可根据职业判断进行处理，分两种处理方法：
第一、推倒原固定资产部分，视同报废固定资产或发生固定资产毁损或者是以前折旧年限的调整，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
会计分录：
借固定资产清理
累计折旧
贷固定资产
借营业外支出
贷固定资产清理
第二、将推倒原固定资产部分账面价值视为取得新建固定资产的一种成本支出，记入新建固定资产的成本。
会计分录：
借在建工程
累计折旧
贷固定资产
在建工程随新建支出一起转入新建固定资产。
（2）企业所得税处理
①制定未来拆除计划的
根据《企业所得税法实施条例》第五十九条规定，固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。
《企业所得税法实施条例》第六十条规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：（一）房屋、建筑物，为20年；（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；（五）电子设备，为3年。
企业所得税角度，对折旧年限改变没有禁止性规定，因拆除计划而缩短折旧年限的，只要不超过最低年限限制，折旧额可税前扣除；如果超过最低年限，折旧额不允许税前扣除，应做纳税调整。
②直接决定推倒重建
根据国家税务总局公告2011年第34号第四条规定，关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题。企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。
企业所得税角度，只认会计处理的第二种方法，如果企业会计处理采用第一种方法，则会产生税会差异，需进行纳税调整。
参考文件及链接：
1、《企业所得税法》；
2、《企业所得税法实施条例》；