住房执行“新规”

2020.11.02  微信

随着城市化不断发展，从农村进入城市的人越来越多，根据统计信息显示，2000年时，我国农村人口占比为63.91%，到2019年末时，这一比例降至39.40%，差不多每年都有1个点的人口流入到城市。为满足“新市民”的工作、生活需求，一栋栋高楼拔地而起。不仅办公楼越盖越高，住宅楼也是密密麻麻，高耸入云，有人说，几年不回家乡小县城，高楼多得让自己仿佛进入了“大都市”。城市建设日新月异，固然让人欣喜，但一些“后遗症”不可不察。

客观上讲，高楼是我们城市化的必然产物。

特别是像我们这样的人口大国，要快速解决进城的住房需求，只能通过提高单位土地面积利用率，让尽可能少的土地承载更多的人。而且对于购房者来讲，住久了平房、低矮楼层房子，也想换一个新的环境，而高层住宅具有通风、不潮湿以及视野好的特点。所以，我们可以看到，这些年高层住宅在各个城市大都不愁销路。

当然，也有网友说，低层住宅比较少，何况价格高很多，有限的资金只能买高层住宅。为什么这么说？因为他们或看到了高楼存在的弊病。一般而言，在高层住宅新建的头几年，由于各项设备、材料装饰等都是新的，不会有什么大问题，但随着时间推移，问题就出显现出来了。正如百强开发商阳光城董事长朱荣斌所言：

“我在办公室里，每天看着外面的高楼，心想随着楼龄增长，这些高楼一旦出现质量问题，维修起来难度该有多大？玻璃外墙松动掉落、建筑结构老化、机电系统老化等，都是未来可能存在的问题。”

开发商的担忧不是没有道理。清华大学城市规划设计研究院院长尹稚教授曾说，“在美国，那里30年前建造的一批高层住宅现在都成了最让人胆战心惊的贫民收容所”。与其观点极其相似的还有朱国钟，作为北京大学光华管理学院助理教授，曾做过相关模拟实验，他的结论是，未来的贫民窟主要就集中在现在建造的高层住宅里。在高层住宅价值方面，东北财经大学周天勇教授认为，“多年后，高层住宅价值将一落千丈”。

为什么高楼会让大家如此担心呢？归纳起来，有几个比较现实的原因。

1.据机构数据显示，在第三季度，全国17个主要城市商办空置率达到21.5%，明显高于全球平均水平，也是近10年的最高水平，其中，很大一部分高空置率集中在高楼里，运营、维护成本高，亏损运营或是一个常态；

2.在新购买房子时，都需要缴纳维修基金，有的地方按照房价2-3%的比例交，也有按照一平米100-200元交，高层住宅较多层住宅稍微要多交些。但在使用过程中花起来确实很快，比如修修电梯、更新一下管道等等，特别是没有业委监管的小区，费用更是不可控。如果把维修基金用完了，大家就只能“干瞪眼”，然后要每家每户出钱维修可不是一件好统一的事。

3.房子越老旧，消防问题越容易出现，高楼更是如此。有数据显示，一辆消防车加消防云梯、再加上消防水枪高度，总高度可以达到85米，相当于28层楼高。不过，这仅仅是理论上，何况这样高水平的消防车在一座城市也没几辆，万一两栋楼同时发生火灾怎么办？还有管理不好的小区，即便有消防车，也不容易进去。

4.不能按照过去的老方法“拆掉重建”。高楼一个显著的特点：容积率高，密度高，住户多，现在已经是30多层的高楼，起码要建50-60层楼才可能保本，除了补偿拆迁户外，“楼层越高，建筑成本越高”也是一个事实。所以，有开发商直言，重建基本无可能。

其实，面对这些问题，自然不仅仅是专家学者才能看到，从国家目前发布的两项新规看，说明国家也已经注意到。一项新规是，住房和城乡建设部和国家发展改革委共同发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》文件，其在“明确城市与建筑风貌管理重点”中明确强调：

1.严格限制超高层摩天楼建设，一般不得建500米以上建筑；2.严格新建250米以上建筑，新建100米以上建筑要充分论证，确需要建设的，要严格执行抗震设防审批制度，与城市规模、消防救援能力相适应、匹配；3.中小城市严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

从文件强调的内容看，至少可以读出几条信息：1.整体看，能不建高楼就不要建了，盲目攀比建造高楼的想法“该歇歇”了；2.即便要建，还要看城市的规模等级能不能达到，跟我们审批地铁类似，不符合条件的就不给建了；3.需要层层把关，审批，重点审核消防、抗震等项目，说实话，即便表面上看符合条件，经过各等级审批、修改、退回，估计一些地方也会畏难不申请了；4.特别提到中小城市要严格控制建高层建筑，指向性很明确；5.以后县城申请建造20-30层的高层住宅难了。

另一个新规就是“老旧小区改造”，媒体称“旧改”，在国家最新的表述中，强调“全面推进”。根据新规要求，为推动惠民生扩大内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展，全面推进城镇老旧小区改造工作。

摘自文件内容

从改造的内容可知，基本是按照现在新型小区的要求来做，特别是在功能配套方面，比如停车、养老、托育等等；从改造数量看，涵盖了2000年前建造的小区，差不多都是满20年房龄的老小区，官方有做过统计，差不多有16万个左右；这一阶段的改造时间分两部分，一是到2022年前形成制度框架（未来老小区改造的经验样板），二是到2025年前改造完2000年前盖的老小区；菜单式改造，基础类项目每个小区都有，完善、提升类改造根据需求和实际情况进行。

“限高令”、“旧改”新规的相继执行实施，对我们当前及未来的住房市场具有重要指导意义，显示了未来住房市场的方向，正如“旧改”指导文件中所说，是为推进“开发建设方式转型”。限高和推进旧改，二者相互作用，互为配合，鉴于高楼在未来可能出现的弊病，高楼让位于低楼的意图明显，随着住房新规的进一步落实，明年起，这3类老房子又“吃香”了。

第1类，核心地段的老房子。任何小区的配套，都不是一朝一夕能形成的，比如商业、医疗、学区等，就拿优质教育资源来说，其底蕴都是需要数十年的积累，我们经常可以看到，即便房子很老旧，居住属性不强，但价格比很多新房子都高。而旧改无疑是如虎添翼，把老房子的居住属性也发掘出来了，特别是那些处在核心地段的老房子，在经历全方位的改造升级后，将成为老年人、有教育需求家庭的“香馍馍”。

第2类，楼间距宽的老房子。不少老小区的楼间距实际上是非常有优势的，不像现在很多高楼住宅，全天日照时间很短，低楼层甚至基本上享受不到阳光。楼间距宽的房子意味着居住密度低，为增加绿化、道路、养老健身、儿童娱乐以及增加停车位等设施设备提供了可能的空间。

第3类，可加装电梯的老房子。目前，不少城市放宽了老楼加装电梯的“条件”，比如像上海、北京这样的“老小区居多”的大城市，取消了“一票否决”条款，为老小区加装电梯清除了“制度障碍”。不过，需要注意的是，考虑到老房子的质量问题，并不是所有老楼都适合装电梯，只有那些经过安全质量评估的老房子才符合加装条件，当然，在加装成功后，老人、小孩上下楼问题迎刃而解，受到买房家庭欢迎也是自然而然。