划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）(20190531)
《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》由自然资源部办公厅于2019年5月31日印发，自印发之日起施行。
·前 言
为规范国有划拨建设用地使用权地价（以下简称“划拨地价”）评估行为，根据《中华人民共和国物权法》（已废止，2021年1月1日起被《中华人民共和国民法典》取代）《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，制定本指导意见。
本指导意见由自然资源部提出并归口。
本指导意见起草单位：自然资源部自然资源开发利用司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本指导意见由自然资源部负责解释。
1地价定义
本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
2引用的标准
下列标准所包含的条文，通过在本指导意见中引用而构成本指导意见的条文。本指导意见颁布时，所示版本均为有效。使用本指导意见的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》
GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》
GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》
TD/T 1052-2017《标定地价规程》
TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）
3评估方法
（1）成本逼近法
（2）市场比较法
（3）公示地价系数修正法
（4）收益还原法
（5）剩余法
划拨地价评估，应至少选用以上评估方法中的两种。
4评估要点
除遵循《城镇土地估价规程》一般规定外，各方法还可按以下要点评估：
4.1成本逼近法
（1）采用成本逼近法评估划拨地价，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。
（2）合理确定土地取得费。结合估价对象所处区位及周边区域用地结构，分析在估价期日模拟获取估价对象类似用地可能采用的土地取得方式，测算相应土地取得费。
估价对象位于城市建成区外或远郊区域的，以估价对象周边区域平均征收补偿安置费用作为土地取得费。
估价对象位于城市建成区内的，可合理选择估价对象周边区域或类似地区的土地收储、国有土地上房屋征收或集体建设用地拆迁等案例，经期日、区位等修正后，算术平均确定估价对象土地取得费。有存量工业用地收储案例的，可优先选择使用。
4.2市场比较法
（1）运用市场比较法时，应选择与估价对象同类型的比较实例。比较实例主要来源于政府实际划拨供地案例，选择实例时可不考虑供后实际用途。
（2）原则上应在同一供需圈内或类似地区收集不少于三个实例。同一供需圈内可比实例不足时，可适当扩大供需圈范围直至满足条件。原则上应采用三年以内的实例，三年内可选实例不足时，可将选择年限适当扩大直至满足条件，评估时根据市场情况进行期日修正。需要增加比较实例来源时按照先调整范围后调整时间的原则处理。
（3）选择比较实例时应注意因各地供地政策不同造成的价格内涵不同，应保障比较实例能够修正到估价对象同一价格内涵。
4.3公示地价系数修正法
（1）待估宗地所在区域，政府已公布划拨土地使用权基准地价时，可选用基准地价系数修正法评估划拨地价。采用已完成更新但尚未向社会公布的划拨土地使用权基准地价，需经市、县自然资源主管部门书面同意。
（2）在已公布划拨土地使用权标定地价的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。
4.4收益还原法
地方政府对划拨土地收益有处置政策或通过研究测算能够明确收益构成的，可依据《城镇土地估价规程》运用收益还原法。
4.5剩余法
在《城镇土地估价规程》剩余法思路上衍生技术路线，通过出让土地使用权价格扣减土地增值收益的方法评估划拨地价，可定义为剩余（增值收益扣减）法。
地方已经公布经科学论证的土地增值收益的，可用出让土地使用权价格直接扣减相对应的土地增值收益。
对未公布土地增值收益的地区，估价机构可在满足数理统计要求的前提下，选择案例和技术路线测算土地增值收益。
对于仅在地方政府文件或基准地价中规定出让金缴纳比例的，不宜将其作为经科学论证的土地增值收益，不得直接扣减该比例测算划拨地价。
5其他规定
公共管理与公共服务用地、交通运输等用地，在运用上述方法评估划拨地价时，应统筹考虑当地出让案例实际，合理确定划拨地价水平。
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