如何约定前期物业管理合同中未出售部分房产的物业管理费？

如何约定前期物业管理合同中未出售部分房产的物业管理费？

房地产开发公司与前期物业管理公司的谈判中，物业公司一般处于弱势，交易条款多由开发公司拟定，而物业公司却没有多少修改的余地。但前期物业管理公司合同终止或被终止时，物业公司与开发公司的矛盾就会暴露出来，此时的物业公司也没有什么顾忌，肯定要和开发公司计较一番了。特别是关于前期物业管理费中未售出部分房屋的物业管理费最容易出现争议，此时，合同的条款如何约定就会起到关键作用。

开发公司为避免交纳物业管理费的义务，一般会明确约定未出售物业不需要交纳物业管理费或约定物业管理费由业主交纳。如有物业服务合同中明确约定“物业管理费由业主交纳，物业出租的，可以由承租人代缴”，有意回避对未出售物业的管理费的约定。

但由于《物业管理条例》第四十二条明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。考虑到签约时双方的地位不平等，明确约定建设单位不需交纳未出售物业服务费的约定很可能被法院认定无效。

条例明确规定了建设单位的前期物业费（不论使用与否）交纳义务，合同中如果做相反的约定，则是对法规的藐视和对前期物业服务公司的霸陵行为，为公正的法官所不许，应当避免。

但如何约定才能绕过法律的这一规定呢？

《物业管理条例》第四十二条明确规定只是规定未出售房产物业管理费由建设单位交纳， 但法律并没有规定交纳多少， 因此，前期物业合同中对交付使用和没有使用约定不同的物业管理费则可能绕过前面的硬性规定，达到节约管理费的目的。

但这样约定又会产生一个新的问题，即对于已经出售的房产，新的业主也没有使用的，或者只用了一个月就一直闲置的房产如何计算物业管理费呢？总不能建设单位未出售物业收一个标准的物业费，而出售给其他业主后就收另一个标准的物业费。且如果以是否使用收取不同的物业管理费，会给物业公司增加很多管理成本。因此，建设单位应当根据房产的销售情况和整个行业的景气度合理确定前期物业管理费用，以达到既避免大量房产滞销而出现的交纳大量空置物业管理费的目的。

申玉峰：律师、深圳国际仲裁院（深圳仲裁委）、广州仲裁委、长沙仲裁委、石家庄仲裁委和邯郸仲裁委仲裁员、企业法律顾问资格、翻译职称（可熟练使用英文、较熟练使用日文从事商务和法务工作）。

主要从事诉讼、仲裁（含国际仲裁）、合同、公司、投资等涉外法律事务。