这几天，你必须理解透彻这三个楼市新政策！
最近年底，楼市的政策似乎是商量好一般集中面世。
仅仅最近几天，就有超过10条大大小小的政策涌现，有的是地方的，影响力没有那么大，有的是针对全国、针对行业、针对大部分人的。
我们挑出三个重点来说，关键词分别是：利率统一、放开落户、租赁新政。
LPR房贷利率
这个政策你们大多都在别的文章中读过，按照官方的原话说：为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，存量浮动利率贷款的定价基准转要转换为LPR。
99%买过房的人最想知道的是：这一改到底赚了还是亏了？还是没有什么变化？
此刻，你需要先理解透彻文件，知道其中的逻辑，再求索其后的亏赚。
源文件中核心关于过往房贷的内容有这两句：
自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。
商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。
怎么理解呢？
就是之前的存量贷款，也就是以过去4.9%为基础的贷款，可以通过加减点的方法变成如今的LPR模式，余剩的合同期内，新版的加点上浮数字不再变化。而房贷的要求是加点数应是最近的LPR和之前合同那个基准利率的差。
原文看起来非常复杂，但实际要表达的很简单粗暴，通俗一点说就是：
整个通知面向的是所有的没有执行LPR的贷款。房贷只是其中一部分，房贷是强制固定必须直接转为新版贷款算法，协商之类的跟房贷没什么关系。然后，不管你过去利率多少，用如今的算法算出来一致就行。
举个例子，以你原来的贷款上浮20%为例：
过去你的贷款基准是4.9%，利率上浮20%，结果就是5.88%。
改成LPR，现在是报价4.8%，利率需要加点108，才能打平5.88%
在当前这一刻这个数字是持平的，但假如基准的数字发生了变化，那样不同的算法则分别会有不同的结果：
如若基准变成了5%，那分别用两种算法，可以得出原来的算法最终利率变成6%，新的算法为6.05%。
如果基准降低到4.6%，你分别两种算法，可以得出原来的算法最终利率变为5.52%，新算法为5.68%。
再以你贷款打9折为例:
过去是基准4.9%，利率上浮-10%，结果就是4.41%。
改成LPR，现在是报价4.8%，利率需要加点-39，才能打平4.41%.
再按照刚才那个算法再算一遍：
如若基准变成了5%，那分别用两种算法，可以得出原来的算法最终利率变成4.5%，新的算法为4.61%
如果基准降低到4.6%，你分别两种算法，可以得出原来的算法最终利率变为4.14%，新算法为4.21%
所以你明白了么？
基准利率上浮变成LRP加点，如果利率后续发生变化，原来算法的贷款用户可能是亏的。
注意，我只说是可能，毕竟之前的基准跟LPR的报价存在0.1%的差。
另外，你还要了解一点，如今的LPR利率的调整周期比过去的贷款利率周期更短，这个到底是什么原因，我就不在这多讲了，不敢讲。
放开落户
本周另外一个大事，自然是铺天盖地的中小城市“放开落户”新闻，房地产、经济、传统新闻媒体少有的齐上阵。
前几天【楼面】一篇稿件开头有提到过两个点：一个是这个政策不是新政策，一个是政策指的城区人口而非城市人口。看起来这几天还是有人不断的理解错误。
说政策本身，此次文件的前身其实是《2019年新型城镇化建设重点任务》，这个政策早在2019年4月份就已经印发，只是各条政策并没有完全把细则独立文件对外公开。此次的政策正是那份文件的细化，把要求具体化，数字化。
300万便是那道坎，但这个300万却不是指的我们常说的城市户籍人口或者城市常驻人口。
而是城区常住人口，低于300万。
截止到2018年初，中国300万以上城市只有北京、天津、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、济南、青岛、郑州、武汉、广州、深圳、重庆、成都、昆明、西安共19个城市，2019年初的数据没有看到，但大概也不会有明显的变化。
也就意味着中国约97%的城市都在此次政策之列。
这个政策重大么？当下来看其实不算大。
因为这些相对较小的城市，本来对于户籍的迁入要求就不高，这条政策利好的是，那些top20以外，有在100名以内的中型城市，以及一些高考相对容易的省份。
那些城市才是人口庞大中国人口城镇化的主要承接地。
除此之外，300万以上的城市其实也有对应的政策——精简落户积分、门槛。
你把这些都放在一起看，很明显可以看到上头的意图：中国要进入城镇化的冲刺期，所有的城市都要不同程度的放宽放开落户。
租赁改革
租赁改革是我要说的最后一个大事件。
这个名为《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》的文件，大概有7个重点：
1、商业办公和厂房，都能改成住房出租！
2、控制房屋租赁行业“杠杆率”，租金贷收入占比不得超过30%！
3、政府对租赁行业的管控能力，将全面提升。
4、转租住房10套（间）以上的单位或个人，要办理市场主体登记。
5、严管房源信息发布。
6、住房租赁合同，也需要网签。
7、明确规定——不得吃差价，续约不收费。
七条政策有六条都与中介、租房交易市场有关，但那些其实不需要关心。
这个政策最值得关心的点，反而是第一点：“商业办公和厂房，都能改成住房出租！”
很多人会觉得，那些什么租房、租金管控的政策才与我有关啊，这个厂房什么的与我何干？
其实从普通的购房者的角度来说，如果纯粹你只是一套自住自然跟你无关。
但如果你一旦是多套房投资，特别是牵扯到公寓投资，这一条关系就大了。
众所周知，因为经济、人力成本、租金成本问题，不少制造业都在转型、或者向东南亚转移。闲置的工厂、工业区、产业园，这几年大量的出现在大中小不同级别城市。
越盖越多的写字楼，以打折换取降低空置率。对于很多多层底层的商办、仓储、工业用地的建筑物冲击，更是雪上加霜。
加上长租公寓崛起，成为租赁住房的趋势，长租公寓和“商办厂房可改出租房”的政策一旦完美结合，对于传统的租赁市场的巨大冲击将是不可逆的。
近几年，因为写字楼难租难售，不少城市建设销售了巨量小公寓，原本就竞争激烈的公寓市场加上工厂的冲击，意味着近几年投资40年商服公寓，将会面临着非常大的挑战。
原本，我们持有的观点就是非常不建议购买公寓，除非你需要政策经营，如民宿酒店。
这次的政策，加上市场本身的进化方向，更加坚定这个道理，如果你不经营，只是买一套两套去出租投资，显然是个坑。建议能别碰就别碰。
很多政策其实核心点很简单，摸透其中最有含金量的点、最容易理解不透的点，其实就够了。一条几句话的政策远远不需要，“为赋新词强说愁”的去堆砌三五千字。
这次的三条政策拼盘解读文章，是一个新的尝试，如果你觉得还可以，请右下角点个“在看”或者打个“赏”，用数字让我看见，好让我继续写给你们看。
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撰稿/顾言 统筹/顾言 美编/不闻