这家“网红”房企凭啥吸引上万人次参观学习？精细化！
有没有发现，前几年地产行业学的都是万科、碧桂园。但从去年开始，行业竞相学习的对象变了。
说一串数据。
截至到去年十二月，他家每周都有十几批的接待量。据不完全统计，2020年他家接待的同行参观已近万人次。参访对象不但有本土的开发商，还有不少全国慕名而来的房企。
令人意外的是，这并不是一家以规模制胜的大型房企，而是家深耕河南的小而美房企。
他就是永威。
“到永威进进出出参访学习的开发商团队太多了。”一位永威的高管在某次对外采访中感慨。
学习对象变化的背后是行业风向的转变。
如果说，当年行业学习万科是学其标准化体系，目的是快速复制、快速做大规模；学碧桂园是学其高效运营体系，关注周转效率，以实现鼎盛时期的弯道超车；那么，
✔ 业界涌现的“学永威”热潮，大家到底想看什么？学什么？
✔ 聚焦到建筑施工阶段，永威产品打造的背后，其工程管理到底有什么不一样？
为了寻找答案，明源云链专赴河南郑州，深度对话了永威置业副总裁罗金榜。
1 一组照片背后：那些极致的细节
我们先来看几张图片：
这是永威某项目正式交付的其中一套毛坯房。
在永威，即使毛坯房，交付前也要做3遍清洁，按精装标准设计水电点位，各种管口预留到位并做好封套。
在永威的入户大堂，很难找到突出物。
包括大堂内部的插座、灭火器箱、电梯呼叫盒、消防报警按钮等，都是内嵌式设计，不但美观大方、节省空间，还避免了碰撞可能造成的伤害。
这是永威某刚需项目的地下停车场：
不仅做到了明亮整洁，像多数房企都不太关注的管线，永威硬是做到了精细化的排布，体现出一种少见的“秩序之美”。
而且永威的项目还会配“维修仓库”。
这是专门储存建材建料的“候备库”，各种建材另外多储备一份，就是为了防止业主入住生活后，出现一些维修突发状况一时难以找到更换同种类、同质量建材的窘境。
……
以上的照片和细节，在永威的项目上几乎都能看到。从公区到大堂再到户内，从地下停车场到“维修仓库”，永威已经将这些细节的精细化程度做到了极致。
而这些对于近十年来已经习惯了用标准化来做每个项目的行业来说，无疑是一种震撼。
所以永威的爆红，其实是地产行业多年后对“初心”的回归——三道红线后，地产行业很难再像过去那样依靠金融杠杆实现规模翻倍、弯道超车。行业向制造业回归，房子也从投资属性向居住属性回归。以客户为导向的产品和服务的打造能力，正成为地产下半场中每家房企必备的核心能力。
左起第三：永威置业集团副总裁 罗金榜
2 两个故事的启示：难以复制的企业文化
但永威爆红的背后，却是多年“低头苦读”的一次厚积薄发。
永威很早就开始做产品细节打磨。2007年开始，以至往后的十余年，商品房都处于供不应求的状态，攻营拔寨、跑马圈地是诸多房企的常规动作，高周转、高杠杆、高负债成了地产行业的常规手段。
而在永威，却是另一番景象。
先讲两个小故事。
——2007年，永威高管一行去日本参观考察，公司创始人第一次看到了“防滑钉”这个设计，感觉非常好，当下决定要引进到永威旗下开发的所有小区。当时有个小区即将交付，创始人决定把原来的台阶和盲道全部铲掉，重新装上防滑钉，光这一项工程就多出了十几万的费用。但这种304不锈钢防滑钉，耐磨度比一般防滑材质要高出80%；而且无论风吹日晒长期使用依然色泽鲜亮，从此，这种304防滑钉就成了永威项目的标配。
——第2个故事来自永威的业主。当时永威的迎宾府项目，南大门的地砖铺了拆，拆了铺，前前后后折腾三四次了，就是因为公司创始人对砖的样式和铺出来的效果不满意。在这位业主看来，永威的创始人简直太“处女座”了。
“那时，市场刚好处于上行阶段，我们的规模也不大，大家对利润率、周转率的要求没那么高，创始人就天天带着我们这班人琢磨这些细节。”罗金榜说，“其实就是在永威埋下了一颗种子。”
包括罗金榜本人亦如此。当年他还在某项目做项目经理，就连车库坡道口上方的顶板，这个客户压根关注不到的地方，罗金榜也要求一定要把刷漆工序做到位，要保证10年不会生锈。在采访中，云链君留意到罗金榜手机相册里近三分之二都是工地现场照片。
当公司高层都对产品细节如此偏执时，久而久之，这就会成为企业至上而下的一种行为习惯。
在永威，铺砖就应该要做到平面对缝、立体对缝；内抹灰除了看平整度、垂直度，还应该色泽均匀、纹路一致；“对于永威人来说，就是一种源于骨子里想把事情做好的本能。”罗金榜说，而这背后，其实是永威的一种文化和价值观的渗透。
永威在工程管理中一个有意思的观点：没有技术的管理是苍白的，没有管理的技术是混乱的。
精细化的产品，依靠的正是一整套全周期的工程管理体系。
详细来谈，永威在工程管理体系上有一套“数字密码”。
1个“品质即生命”理念，5大关键节点，6个项目阶段，21个管控指导动作，111项标准文件。通过这套体系来支撑永威的整个工程落地环节，将管理动作贯穿从工程策划到项目交付使用的全过程。
1 预则立、不预则废，一开始就把事情做对
凡是在永威做过工程的，一定听过这句话：想明白、说明白、写明白。这也是永威工程管理的指导思想。
关于所有工艺标准以及公司精细化要求，永威要求全部工程人员、项目经理，甚至是项目总经理，在项目前期启动包括实施过程中都要了解、想透彻。这是“想明白”。
在实施过程中，必须通过可视化的方式传递给一线工人，这是“说明白”。
最后是“写明白”，把过程中做的事情进行一一梳理和沉淀，形成知识管理的成果，去指导下一个项目怎么做。
“正确的话本身没有生产力，只有把正确的事情变成结果，你才有生产力。”
以郑州北龙湖某项目为例，在拿地过后、总包进场前，就要编制全周期策划书，包括在前期的土建施工、后期的装饰装修、地下车库的管网如何优化等，并在主体施工前通过BIM三维编程建模，在现场做1:1实体打样，把以前类似的项目经验在策划阶段都做好规避。
再以某项目地下车库为例，当时的工艺在原基础上做了创新迭代，为了把工艺真正落实到位，在地坪施工之前，项目就编制了相应的施工组织策划书，小到地坪分割缝切到什么位置，浇筑工艺需要经历哪些工序，同时要采取哪些管控动作，在开始之前通过做样板，把这样的工艺手册编制出来，对施工单位进行交底。
2 样板先行，胜过事后救火
样板先行是确保精细化执行到位的前提。
永威把样板先行进行分类和分级管理。包括景观样板、室内样板、幕墙样板、精装样板、地库样板，连内嵌式消防栓、不锈钢景观井盖这些细节也必须做出来。集团由工程管理中心代表验收，之后是各个区域验收、各个项目验收。
先有样板策划，才能进行样板施工，样板实施过后，必须有样板点评。
永威的样板点评一般要明确四大问题：明确施工工艺、成本维度是否可控、管理环节要采取哪些管控措施、未来哪些环节会出现哪些问题，以此形成闭环 。
3 联合验收是对项目的最严考核
一般而言，永威会提前半年时间举行交付启动会，后面分别是项目分户验收、交付样板验收、交付前工程验收。
在分户验收和工程验收上，永威也与明源合作上线移动验房APP，验收过程中发现的问题都通过手机拍照上传录入后台，所有数据建立完整台账，项目必须达到一定的销项率才能移交物业。（戳此，体验永威在用的验房软件）
但最值得一提的是，永威所有项目在交付前15天，集团层面都会组织一次联合验收，这才是对项目的最严审核。
一般房企都会有联合验收，但多数都只有工程、客关和物业三个部门到场。而永威的联合验收，要求所有职能全部参加，包括设计、营销、物业、客关、成本、招采，相当于和产品打造有关的部门悉数到场，有时浩浩荡荡上百人，在永威被称为“现象级事件”。
验收过程会分为若干小组，对项目这一年的各个过程进行评估拍照。
之后就是封闭性开会，从下午2点开到晚上，针对项目现场所有问题的总结归类，一张一张照片的审验。
评价内容不仅局限于工程专业，包括成本、业主实际使用场景、设计、功能缺失的，这些问题都需要拿出来进行分析点评。
针对联合验收中发现的问题，需要限时整改，后期会在项目交付后通过“回头看”行动，进行检查，并不会因为已经交付给业主就放弃整改，而是一定要超出业主期望，并且达到永威内部标准。
因此永威内部也有句话：“交给业主简单，但交给自己则很困难”。
4 事后总结与沉淀
早在多年前，永威就要求每个项目结束后，一定要将优秀的做法和过程中失误的地方，整理出来进行沉淀，这一复盘过程，对项目一线也是一次耳濡目染的产品意识宣贯。
另外，永威还成立了工程学院，把所有项目的经验与教训在内部进行传递，为了加强一线的理解能力和对制度的执行力，永威还对内容进行了优化——在表达上尽量简明，图文并茂、通俗易懂，“要让一线的人看懂，看一下就能立马执行下去。”
比如某项目印发的《工艺流程标准化图集》，就是把特定工艺中的所有细节，都做了工序梳理。
“要在个性化的土地上做标准化的产品，做到80、90分，是有可能的，但是要做到95分以上，乃至超过100分的，只有因地制宜。”
在永威人身上，有两个特别的地方：一是心里对产品有信念感，二是实际行动中对产品有创造力。
1 产品意识是第一，不断思考是关键
永威产品迭代的过程，不仅是从客户角度出发去思考和整合的过程，更是不断发挥一线创造力的过程。
比如单元大堂，早期是台阶＋无障碍坡道的设计，出入略微不便，并且大堂整体看起来空间狭小阴暗，但经过一线对客户生活习惯的观察和深度思考后，永威设计了一个缓坡，能够直接进到大堂里面，采用大面积玻璃幕墙，让大堂采光和空间更加通透，节省了成本，也让业主使用感更好。
第一代大堂与第三代大堂效果对比
再举一个例子，一般地下车库的坡道都不会设置水管，跑道口脏了的时候物业要拿几十米的水管四处接水。但永威能够在建造过程中针对这个细节，做成标准图集，告诉一线应该如何做，要做多大尺寸，美观度要达到怎样的标准，提前预留出位置将水管带放置，将来冲洗的时候只需要水打开一冲就行。
因此在永威干工程，不仅要有产品信念感，还要保持思考力，这也是永威产品精细化的来源。
2 工艺技术的创新，来源一线生产者
永威在工程管理上，为了让每个项目达到内部标准，甚至是超越行业标准的精细化，要求每个项目必须采用80%固定化标准➕20%自主创新动作。
正是这样的要求所在，也倒逼一线去不断摸索思考新的工艺手法。从2018年到今年为止，永威已经申请了近百项专利，全部来源一线工程师。
比如某高端项目的地下车库，项目上自行研发彩色混凝土磨石地坪，已通过国家发明专利认证，目前已在其他项目推广。磨石地坪的好处在于行车道表面不会开裂，不怕重车碾压，寿命更长，兼具石材视觉效果。
3 在行业通用考核标准上，增加精细化专项
永威还通过第三方评估来倒逼一线的能力成长。
这里讲一个有趣的细节，一般房企的第三方评估考核满分都是100分，永威却有120分。
为什么？
通过了解永威发现，只达到实测实量、安全风险这些行业通用的标准，对于永威来说还远远不够，于是又增加了精细化专项考核，把永威关注的一些细节点包含进去。所以100分是和行业通用标准进行对标，20分才是集团内部考核。
而这20分，更多的体现在无法量化的观感上。举个例子，业内对内抹灰的测评就是平整度、垂直高度这些数据，达到不空不裂即可。但永威还需要看墙面的均匀程度、色泽是否均匀、纹路是否一致，必须要让整面墙看着是很舒服的状态才能通过考核。
通过这样魔鬼式的考核，来倒逼一线的能力成长。
4 利用数字化工具
随着永威不断向外扩张，不免会面临更多的挑战。
首当其冲是人。“企业发展还得靠人。但永威对人的要求太高了，而这个行业又把标准给拉低了，所以这是件很痛苦的事。”罗金榜说。其次是如何提高经营和管理的效率，“这直接关系到未来十年房企的生存问题。”
对此，罗金榜认为：工程管理数字化可能是一种全新的解决之道。
2019年永威在明源云链的帮助下，开启了“智慧工程”管理模式。（戳此，申请体验永威同款智慧工程，提高工作效率）
通过智慧工程数字化管理平台，永威首先解决了一线标准落地的问题。在平台上，每套工序都有内置的标准指引，“我就解决了个体差异的问题。”
第二是能统计问题，实现对问题的可追溯性。比如在分户验收阶段使用明源移动验房，可以第一时间收集到项目的缺陷数据，进行事后统计分析。接下来，永威将通过与施工过程的数据打通，从而对验收过程中发现的问题进行追根溯源。“通过数字化工具，我们能找到这个问题是在什么阶段产生的，就有可能去避免二次犯错。”
最后，这些数据沉淀下来，将形成永威自己的一套数据库。当数据从采购、施工建造、交付验收和维修整改全链条进行打通之后，就会形成一个充满价值的矿。“可能现在我们还没有技术手段开采，但是一但以后有手段开采了，它形成的数据库就将发挥出巨大的价值！”罗金榜说。
结语
地产行业进入新周期以后，很多逻辑都在变化，规模大跑得快的房企未必安全，规模较小的房企也未必危险。
所有房企将面临一场品质力的马拉松，如何评判一家房企，不仅要看到他们在业绩上的爆发力，还要看他们的耐力。能笑到最后的才是真正的好选手。
就如永威所言，“行业本该就是这样，我们只不过是把别人容易忽视的事情，想到并且做好，通过一个个细节的累加，才显得永威出彩。”
如此，一家区域型房企，每年吸引上万人次参观学习，也就不足为奇。
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