再过十二天，中国房地产市场正式诞生“中产权”房

看到这篇文章题目，肯定很多人会说只知道大产权房和小产权房，什么时候出现中产权房。并且居然还只有十二天就诞生了！

没错，是只有十二天，也就是2021年1月1号就诞生了中产权房。

2021年1月1号，《民法典》正式开始执行，废除了九部原来的法律，集合了十部法律汇总成为了《民法典》，这多出来的一部法律就是《居住权法》。

民法典

《居住权法》正式执行以后，让一套住宅房产就拥有两个房本，一个是所有权房本，一个是居住权房本，同时在不动产登记中心登记备案。两个房本互相独立又互相依存，可以对抗也可以共生。

所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。

居住权是居住人依法对别人的房产所享有的占有、使用、收益的权利。

很明显，所有权跟居住权的核心区别就是处分权利。放在房地产领域，居住权权就相当限售的所有权，或者叫做自持。而出售就是处分权利。

所有权就是增加了处置权力的居住权，或者说纯所有权就是可以买卖的流通权。

举例一套600万总价的七十年产权住宅，目前的七十年纯居住权价值200万，七十年纯所有权或者叫做流通权价值是400万。

回到大产权，小产权和中产权的问题。

大产权就是在国有建设土地上面建设的缴纳了土地出让金的商品房。房主有独立的产权房本（房本写着所有权），拥有这套房子的最长七十年（也可以是五十年，四十年，下同）所有权和七十年居住权，享有对这套房产的占有，使用，收益和处分的权利。

小产权房就是在集体建设用地上建设的房产，没有独立的产权房本，没有缴纳土地出让金，只有跟村镇签署的租赁合同。房主拥有这套房子的不定期的居住权，享有对这套房产的占有，使用，收益的权利。

而中产权房就是在国有建设用地上建设的的房产，由所有权人缴纳了土地出让金的商品房中的独立居住权。中产权人拥有独立的产权房本（房本写着居住权权），拥有这套房子的最长七十年的居住权，享有对这套房产的占有，使用，收益的权利。

很显然，中产权跟大产权的最大区别就是中产权房只享受占有，使用，收益的权利，但是不享受处分权力。

而中产权房跟小产权房的最大区别就是中产权房有独立房本（权力属性为居住权），小产权房是没有的房本的。对应的风险就是小产权目前没有合法性，面临被拆除的可能。而中产权当是合法的，不可能被拆除。

对应上面600万总价的房产，所有权价值是600万（没有剥离居住权），中产权房价值200万（有独立居住权房本）。而小产权就是个只有居住的租赁合同，没有房本，面临被赶走的可能。

中产权房转成大产权很容易，只需要补交400万的所有权价值就行。

大产权转成中产权也可以，就是把处分权单独转让，也就是预期未来涨价的收益转让给别人，自己单独持有居住权。

那么，小产权房能不能转成大产权房或者中产权房，其实可以，只需要补交费用就行，前提是符合国家规划并且愿意接受土地出让金价格。显然，全额补交土地出让金不可能，因为那样就没有必要买小产权房了。而转成中产权房的可能也有，就是补交少量费用，拿到居住权房本