商铺变形记：什么样的可以买？什么样的坚决放弃？

在《威尼斯商人》中，主人公安东尼奥曾说过：“感谢我的命运，我的买卖成败并不完全寄托在一艘船上，更不是依赖着一处地方，我的全部财产也不会因为这一年的盈亏受到影响，所以我的货物并不会使我忧愁。”

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2018年10月7日，央行决定，10月15日起下调1个百分点的存款准备金率。

这次降准大约释放1.2万亿基础货币，减去4500亿MLF置换，预计释放增量资金7500亿。这是继1月、4月和7月后年内第四次定向降准，也是力度最大的一次。

央行放水，网络上有关地产雄起信息再次高潮。

央行“定向降准”直接效应在于增加银行可用资金汇，目的是增强金融服务实体经济能力。水大势必外溢，但“房住不炒”是中央定的基调，不可能轻易改变。此次降准，最多也就是有助于实现稍微宽松的房贷环境。

现实表明，在中国，楼市最大的基本面是政府对房地产的态度，市场只是次要的。当ZF有意控制房价时，房价是可以控制住的。

至于为什么政府没有彻底割裂房地产？

在过去10年我国M2规模增长约为3.67倍，而同期GDP的增幅只有2.63倍。在货币如此超发还不影响国民经济平稳发展，房地产的“蓄水能力”功不可没。

房地产对国家经济调节不仅好用而且实用，眼下ZF不想让房价再继续涨，也不会让房价快速下跌，平稳过渡才是最好结果。

可是居民收入在增长，接连受到股市、p2p、债券、基金等金融投资产品暴击后，大家都更加谨慎。这一部分闲置资金如何配置，成为困扰大家的主要问题。

尴尬的是现阶段我们所能接触的投资面非常窄，最终这部分钱除提高生活水平，还是要落位到房产。毕竟不用费心，而且收益有保证。

住宅已经成为禁区，如何配置房产也要辩证对待。

其实从现有调控策略不难看出，国家并没有封死房产投资渠道。提高房产价值存储性，降低流动性和交易杠杆，才是这两年来政府调控的主要方向。

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国家有意将过度集中在住宅上的资源分割到商业产权领域。利用商业产权的长期持有特性，加固地产蓄水池功能。

商业地产凭借着不限购、不限贷、增值稳定等特点，也逐渐成为人们心中资产配置新热点。

根据调查，作为消费主力的80、90后，有超过45%的人将实体商业作为第一消费渠道，尤其是一些火爆新零售的崛起。

而城市居民30%-40%的消费支出集中在居所1km范围之内，而且这个比例还在上升。原因很简单，信息化时代生活节凑快，如果楼下就能满足衣食住行，谁愿意跑到很远的shoppingmall？

这也是为什么会有那么多的高净值人群，挤在买优质底商的“独木桥”上的原因。

只不过商铺的选择和住宅是截然不同的。

大量库存，是商铺被诟病的一大原因，不过，“一铺养三代”已经被验证千年，但随着社会的发展和变化，商铺之间还是有明显区别的：

大开间商铺售价、租金均高于小开间商铺。铺面靠近公共服务机构，如学校、公园、医院、大型社区等是优选。

考虑未来5年政策变化和市场变化。如附近开发商进入、产金入驻、大型设施建设等会是利好。

符合餐饮类需求的商铺是刚需，更是聚集人气的主力。

尽量选择大开发商和拥有大规模的商铺，因为有实力的开发商更容易吸引客流、聚集人气。

以上所注意的点基本上考虑的都是商铺的人流量问题。虽然它很重要，但是还有交通和消费力，这同样是直接决定收益。

所以在选择商铺不仅看区位，同时区域的成熟与唯一性尤为重要。尤其是现在很多城市都商业泛滥，商业地产格局已经开始裂变，呈现多点布局形式。决定商铺价值达到一个商业环境消费的因素，无非是距离远近和吸引程度问题。

这时候，“场子”为主的商业模式不再适用，而是需要以“人”的体验感为主。

商业不再是一个盒子，而是采用开放式的街区形式，植入当地文化从而形成特有的城市标签，还购物于生活与游乐。

醇熟区域，不缺人流，更重要是的除了买买买之外，能真正实现逛逛逛。

而这种商业优选市区成熟区域的社区底商，因为只有这种商铺才能满足地段、人流、消费力，买商铺的三角定律。

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最近，位于长江路与京广路交汇处嘉业·长江一号的社区商铺引起不少关注：

嘉业·长江一号总共占地376亩，总建筑面积约117万㎡，涵盖住宅、写字楼、商铺等多种业态，社区承载人数约为5万人。紧邻二七万达、千盛广场等，位置属于南区的成熟配套区域。

作为目前郑州三环内少有新项目，扼守京广快速路、南三环、陇海路3大快速通道，并且享受3条地铁线辐射。本身就是繁荣之所在，项目周边紧邻长江东路小学、六十二中、八十二中等学校，周边还聚集着盛世之都、开元丽城等成熟小区以及江泰天宇国际、春江花园等在建小区。一公里生活场，覆盖周边30万人群消费。

这些教育、产业、商圈、交通等资源，将会成为商铺一大消费磁极，可以最大限度的稳定人流、客流，为社区内的商业提供源源不断的消费人群。

最为重要的是，该项目商铺的空间布局尤为便捷， 背靠社区，面临主干道。城市主干道+地铁+公交，多项互通方式，不仅是周边人群的核心聚集地，更是保证社区商业氛围的主力。

目前，嘉业·长江一号一期已经交付，二期年底会交付部分住宅。有人的地方就有商业需求，这也凸显该项目的商铺潜力。

据悉，嘉业·长江一号的商铺6街建筑面积约25-322㎡多种户型。目前已经入市，面积适中，产品线较全。

而且还有部分现铺，即买即租。

值得一提的是，作为三环内区域土地本已稀缺。嘉业·长江一号这种商业物业更是70年产权。

物以稀为贵这是亘古不变的道理，在地产城郊化的今天，而70年产权的商铺更是稀缺中的稀缺，其价值更是不言而喻。

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有人说，零售是城市的血液，商业是社区的粘合剂。在住宅限购的楼市环境下，商业产权这种杠杆低、周期长、回报率稳定的底商将是转移住宅压力最好方向之一，但也是最考验眼光的业态。

如果说投资社区商业是一种很好的选择，那么有庞大社区人流支撑的社区商铺将会是投资最佳的选择。

在我们一生中会经历不同的人生阶段，各个阶段收支情况也不尽相同，相应的理财需求也不一样。

如何选择投资，是当下每个人思考的课题。