情绪吓唬楼市，却挡不住低总价别墅热卖！
国庆之后，市场完全被情绪主导。
令『地产营销人』奇怪的是，无论市场好坏，大多数人总是习惯性看空楼市。楼市火爆、一房难求的时候，舆论催促调控加码；天气转凉、楼市转阴的时候，舆论放大降价的呼声。
作为现阶段不可替代的支柱型产业，打压房地产保持政治正确真的对实体经济的稳定有帮助吗？显然这也未必是中央高层希望看到的。坚决遏制房价上涨和希望房价下跌是两种完全不同的语境，现在看来，很多人误读了中央的精神，夸大了情绪渲染。
当下我们必须意识到这样几件事情：外地少数存在泡沫的楼市出现打折，完全属正常现象，城市之间的分化，不该成为担忧北京楼市现状的佐证；国庆后股市的下跌不是体现楼市晴雨表的指数，历史经验告诉我们，股市的升降往往与楼市的冷暖呈反比；龙头房企喊“活下去”，是督促自身战略的转型，并不是让所有房企跟着“吃药”，外界显然是会错了意。
当然，『地产营销人』眼中的北京楼市也并不是高歌凯奏，成交萎缩确有苗头，不过从刚刚过去的9月数据上看，楼市运行正常，价格平稳，远没到凄风苦雨的地步。
要知道，北京是全国调控执行最严格、最到位的一线城市。自去年3.17至今，北京楼市早就拧干了“水分”，还原了房产的真实价值，在限竞房占据市场主体的当下，但凡有资格购入房产，都拥有足够的安全性，对此相信时间会给出答案。
同时，我们也要看到，楼市的分化往往在这种预期下愈演愈烈，好项目业绩一骑绝尘，而有的项目则是一蹶不振。情绪可能带来观望，但打算出手的人一般都是理性主导下做出的谨慎选择，项目的优劣在市场的筛选下，分辨的更加清晰。
成交的分化在一定程度上代表着需求细分的趋势，窥见其中隐含的规律，对于协同楼市步调，安排营销节奏，实现热销业绩大有帮助。
下面，以北京别墅市场为例，从供需两端，揭开一个潜在细分市场的增长秘密。
1、低总价小别墅正迎来机会
从今年限竞房销售的状况看，低总价的普宅产品并不没有预料中卖得那么好，其原因在于小户型的限竞房普宅对应的是刚需客群，对第一居所的区位要求更高。但市面上供应的300—400万的限竞房普宅产品普遍地段偏远、配套不足，因而需求未能有效对位。
但同样超低总价的限竞房别墅产品却有着和普宅完全不同的际遇。这种别墅产品主力总价在400—600万区间，虽然也距市区较远，但完全可以当做第二居所，甚至交通条件好的话，能作1.5居所考虑。
这种激发改善需求的超低总价别墅，撬动的是有产者通过置换手上多余二手房便可拥有的置业机会，面向的是与刚需完全不同的客群，购买实力更强，对改变生活方式有迫切意愿的家庭。
区位向来对别墅而言不是首位重要的，别墅看重的是自然资源和产品力。在交通上只要有高速和轨道可以畅达，社区规划密度够低，周边自然风貌良好，产品有吸引力，低总价的优势便能最大化的发挥出来，促成轻而易举的热销。
2、真实回归居住反而获得增值
政府严厉调控楼市的初衷是让房子回归居住的本质，而不是投机爆炒。但很多人咨询『地产营销人』买房，总是先问能不能升值？这种提法本身就带来风险性。
正确的做法是，你置业之前先问自己这房子能不能用来居住，是长期居住还是阶段性居住？是工作依赖的生活居所，还是休闲、度假、养老之用。无论是哪种性质的居住，只要存在真实的使用用途，房子契合需求，就可以购入。
这种以居住为先导的置业观念，其本身就体现了价值，往往能带来实实在在的增值，因为需求来得真切。不问居住，只问升值，属本末倒置，容易买错；不问升值，只问居住，资产却能意外走高。这便是本心正念带来的馈赠！
梳理北京前9个月别墅成交的总价区间，600万以内、600—1000万、1000—1500万三个总价段占据了套数上近八成的比重。600万总价内的别墅在市场上存在着巨大需求。
由此看出，这部分超低总价的别墅产品在改善市场走向深入的过程中，承载了逐年上升的休闲、度假、养老居住需求。
这说明，人们在告别楼市的狂热时代之后，开始静下心来，关注调理自己的生活方式，告别拥挤的城市，寻求室外桃源，储备休闲度假居所，为未来人生提前做出布局。
相信在需求趋势之下，超低总价的小别墅伴随新区域的崛起，会让该类优质产品获得更大的增值空间。
因此，今年『地产营销人』格外注意北京平谷的楼市状况，这个之前不为人关注的市场，正在蓄势爆发的前夜，新入市的限竞房项目表现不俗，特别是超低总价的别墅产品备受追捧。其中，以北京岭秀为代表的热销最为典型。
北京岭秀今年4月中旬示范区开放，『地产营销人』曾亲赴案场品鉴，极具打动力，也赢得了业内口碑和市场赞誉。据悉，项目自7月推出后，88套别墅房源已经售罄，二期正在加推。
作为限竞房中的别墅项目，北京岭秀单套总价在470—600万，可以说是北京最低总价的别墅之一，让实现别墅梦想的门槛骤然变低，这也符合上述市场呈现的成交特征。
北京岭秀位于平谷夏各庄新城，这里打造的是浅山特色小镇，也是2020年世界休闲大会的会址。世界休闲大会的举办将会助推平谷各项配套的发展，特别是会址所在地的配套完善将会进入快车道，由此带来巨大的想象空间。
近两年，平谷涌入了金科、碧桂园、保利、龙湖、阳光城、京投、中铁建等品牌开发商拿地开发，市场关注度明显提升。有的新建住宅项目成交价已达36000元/㎡，且今年平谷区域的网签金额已达十几亿，一切都在预示平谷正经历脱胎换骨的变化。
据了解，由于限价原因，北京岭秀下叠产品单价仅17000元/平米起，不仅低于区域普宅售价，且甚至低于燕郊、大厂等环京一带的别墅价格。区域崛起，洼地浮现，更赐予了热销的条件。
平谷本就是北京五大生态涵养区之首，自然资源的优势十分明显，区域内林木覆盖率高达67%，是北京最高的林木覆盖率，负氧离子约为市区的40倍，可以说是康养生活的首选地。
随着2020年世界休闲大会已经进入北京时间，平谷线地铁也将开通，实现约45分钟进入东四环。而通过平通、京平、成平等高速路网，让北京岭秀抵达首都机场仅需35分钟，抵达望京、三元桥也只有45分钟的车程。
另外，如今夏各庄新城的各项配套齐全，项目周边有北师大附中、北京中医院等学校、医疗机构的落地，同时还配有国际双语幼儿园及各类商业配套，完全可以满足长久居住的需求。
可以预见的是，三年内平谷的各项市政配套会迎来极大的改善和提升，潜力释放自今年起开始进入加速周期。
北京岭秀是纯别墅规划，合理利用浅山地貌的特点，通过前沿的社区规划，极致的产品和园林空间，再加上丰盛的配套设施，旨在打造一种舒适、自然、便捷的山居康养生活。产品力的呈现也是项目热销因素。
项目主力220—260㎡低密叠院产品，容积率仅为1.1，而且皆为独门、独院、独户，与自然亲近的同时，享受颇佳的居住舒适度。
其中，上叠设计有观星露台，带来无敌视野。下叠地下空间的层高达6米，可以根据业主喜好进行创意组合，可定义为书房、健身房、茶室、影音室等功能空间，利用率超预期。
在自然环境禀赋突出的同时，北京岭秀仍耗资2个亿打造精致园林，以山水诗画为主题，运用琴棋书画主题命名四园，最终形成“一街四园十二巷”的园林布局。全冠树木同纬度移植，七重坡地式景观设计，将无限自然风光尽收园中。
更值得一提的是，北京岭秀不单是硬件上匠心投入，在软件上也有金科定制的增值服务，创新发展康养产业和智慧服务，完整诠释品质。
据悉，项目未来将实现“4+1”维度打造的全空间全周期健康服务体系，从家庭、社区、城市云医院、海外就医等四个维度，加上急救服务，形成完整的“4+1”模式。
此外，北京领秀在人工智能的应用上也先人一步，其打造的智慧服务体系第一个落地项目是无人超市，业主可在此24小时消费，通过RFID技术和微信小程序进行自助付款。
后期项目还会引进天启大数据信息系统，这是金科服务与微软的首度合作的研制成果。这一成果会被用在整个社区的智慧系统上，覆盖生活、家庭、社区、日常消费、安防预警等各个方面，形成特有的天启智能体系。
唱空情绪在绑架楼市，但常识会奖励理性的入场者。口诛笔伐打压楼市，宣扬悲观论调，有损于经济，也蒙蔽了自己。
如果你想去北京岭秀看看，
长按二维码，进入官方邀请体验通道