金九下半场，北京楼市哪里最热？
进入9月之后，北京楼市步入传统的“金九银十”旺季，原本以为按照当下经济形势和依然严苛的调控政策，楼市很难有什么表现，但看了一眼数据，有点意外，北京楼市并不悲观。
上周北京新房住宅成交套数惊人一跃，网签高达2628套，创造了今年以来最佳一周。
二手房住宅成交方面，同样也呈现大幅上涨，成交套数较前几周均值高出一倍，高达7084套，这个销售额也打破了今年单周记录。
不得不说，近期北京新房与二手房市场的表现，似乎说明“金九银十”的成色没有让人失望，楼市的需求还在，信心还在。
抛开周数据，本月已进入下旬，让我们看看整体的月度情况，探求一下市场特征，为诸位购房提供参考依据。
1、低总价成交是主力
从9月成交总价段看，500万以下住宅成交套数占比过半，500—600万住宅成交套数占比12.08%，由此可见，低总价成交是目前市场主流特征。
总价600万以内的住宅成交超过60%。原因显而易见，由于限竞房集中入市，供应井喷所致，同时也说明刚需刚改客户被激发出置业热情。
2、限竞房供应成交占比大
再进一步看限竞房供应，自6月份起，供应套数占比过半；7月份供应套数持续攀升，占比高达67.86%；9月份至今，供应套数占比已超八成，完全扭转了北京新房住宅的供应结构。
从成交层面看，9月限竞房项目网签套数占整体住宅成交的22.77%。预计后市，该成交占比会持续增加，楼市地位得以夯实。
3、成交区域分布走向
从9月成交区域分布看，以石景山为代表的西部，以通州为代表的东部，以大兴为代表的南部，以昌平为代表的北部，四个方向销售占比相对均衡。
但接下来，根据『地产营销人』所掌握的潜在供应动向，东部和西部新项目将进入密集推货节奏，有望在成交占比上，于四季度打破均衡局面。
后市的看点在于，有一些新项目所在的区域板块非常成熟，譬如中央别墅区，且产品线也相对丰富，是限竞房入市三个月以来，又一批最好资质的项目。
因此，对于购房者来说，今年四季度提供的机会十分难得。
4、限竞房的热销特点
之前『地产营销人』说过，限竞房项目的成交已经出现两极分化的趋势，只有少数项目能获得开盘热销，而大部分则未达到销售预期。
寻求这些热销项目的特征，明显可以发现，具有独特区位优势的、拥有稀缺配套资源的，以及实现差异化创新产品的限竞房项目皆获得了开盘的成功。
由此可以判断，四季度将延续这一特征，看区位、看配套、看产品将构成未来热销的核心要素。
就在三天前，『地产营销人』后市最为看好的中央别墅区限竞房项目——“祥云赋”，终于启动了发布仪式，在一片晚霞中闪亮登场。
该项目由中粮、天恒、旭辉、恒基四大房企联袂打造，将为近年来鲜有新盘的中央别墅区注入了新鲜血液。
在这个有着26年历史的传统富人居住区、区域内二手房多以四五千万起价的北京知名别墅群落中，中央别墅区一度被认为是高不可攀的“高端富人区”。
“祥云赋”的出现则打破了这一局面，中经联盟轮值主席孔鹏在发布会上反复强调“祥云赋是一块被限价房限制但有着超级禀赋的土地”。
虽然占据强大的先天优势，但是由于土地属性被限制价格。预计“祥云赋”将以500万起的建面约90平米三居和1500万起的临湖合院产品低价入市。
500万的超低的总价恰巧迎合了目前市场住宅主力成交总价段。拥有超级禀赋，四大知名房企倾力打造，附加超高的性价比，未来项目一经入市，势必会受到广大客户的青睐，也让更多精英阶层也能够入住并享有这片区域高端资源。
下面，我们简要介绍一下“祥云赋”。
“祥云赋”位于高净值圈层集聚的中央别墅区核心区，项目依托便捷的现代交通路网，以高速公路、主干线为骨架，形成“六高速，五横、三纵”的立体交通格局。快速通达北京城区各核心商圈。
轨道交通方面，目前可乘坐地铁15号线快速通达望京等繁华商圈。
值注意的是，已进入开工建设的现代有轨电车T2线，预计2019年开通，未来将为中央别墅区增加一条靓丽的风景线。其中，国展站紧邻罗马湖，乘坐T2线也可以同15号线、T3航站楼无缝链接。
“祥云赋”位于中央别墅区核心的区域优势，超低的价格优势，未来升值潜力巨大。对于北京顶级富人区的交通配套的倾力打造，不断完善，使得该区域有望成为限竞房成交量增长的最重点区域。
迄今为止，中央别墅区共计开发了20多个别墅项目，畅享26年沉淀的高端成熟国际化配套、罗马湖稀缺水景资源，16所国际学校、6大马术俱乐部、16座高尔夫俱乐部、10家权威医院、8大商业购物中心环伺，是占据多项顶尖配套资源为一身的首选居住之地。
教育方面，北京70%的国际学校、私立学校坐落于此。如：鼎石国际学校、海嘉国际学校、ISB国际学校、北京英国学校、新英才国际学校、培德书院、哈罗国际学校、蒙台梭利国际学校等。
除此之外，还有5所优质公立学校，如：北师大附、北京四中、北京第二实验小学等分布于此。
“祥云赋”紧邻的20万平米体量的商业综合体祥云小镇，以“国际化、高品质、慢生活”的体验定位，逐渐成为一个全新的商圈坐标和打卡圣地。
在生态环境上，“祥云赋”与罗马湖一街仅之隔，他也是目前中央别墅区内临湖最近的项目。在这里不仅可近览300亩湖光悦色，还能享受“小后海”的风情商业。
展望未来，中央别墅区罗马湖一带既有交通的便利，又有完善的商业，同时享有绝佳的自然资源，外加优质的国际名校环伺和新艺术馆构建的崭新氛围，这些优质资源配套，更是赋予了“祥云赋”绝佳的资源条件。
为了不辜负这些先天资源禀赋价值，“祥云赋”开发团队在最大化发掘地脉资源优势的基础上，倾力提升产品力，更加注重使用功能和生活空间的营造。
“祥云赋”项目由三种业态组成，项目北侧是建面约1.8万㎡的商业；南侧为建面约5.8万㎡的瞰景高层，户型建面约89㎡的三居，共计639套；第三部分规划为观湖合院，共计207套，其中以建面约400㎡的合院别墅产品为主。
“祥云赋”从人的角度出发，在空间中加入时间的维度考量，通过分析人在不同空间中的居住热力图，重新优化空间布局，在寸土寸金的中央别墅区，打造一个用空间满足真实人居需求的产品。
基于空间热力图，“祥云赋”建面约90平米的户型最大程度考虑了面宽，做到了目前市场上同类产品的极致尺度；同时通过两个“交通核”的布置减少室内动线带来的空间浪费；同时项目还打造了市场上三居产品鲜有的生活阳台。
而在“祥云赋”另一重要产品类型——合院产品上，开发团队拥有更大空间去思考人本需求。
正如发布会上旭辉集团北京事业部销售总监常天旗所说“人才是住宅的本体，居者是家人，也是独立的个人。”
正是如此，“祥云赋”合院产品营造了一种既重视交流空间又重视隐私生活的空间：以足够大的开场公共空间，让一家人可以享受晚餐后的欢聚时光；同时每一个房间做成套房，每一层都留有个性化空间，可以作为老人的书房、女主人的衣帽间、小孩的游戏室。
占据中央别墅区和罗马湖的天赋资源，具备四大品牌开发商的产品营造基因，“祥云赋”以更低的门槛姿态和更高的产品设计理念，为中央别墅区奉上新品。
整体上看，“祥云赋”是在未来市场条件下，资源配套价值、产品品质、价格门槛三个维度最为均衡的稀缺物种。
中秋节短假模式即将开启，建议诸位趁秋高气爽，转转各项目案场，相信活动不少，最关键是有可能遇上最心仪的房产。
推荐阅读：