海淀群星闪耀，别墅笑而不语

今年京西火，上半年石景山独领风骚，下半年海淀当仁不让。

不限价土地变身高端住宅项目纷纷登场，限竞房尚未完全落幕，10万+就开始招手相迎。楼市格局风向转换之快，也就只有今年才能目睹。

海淀一直是北京居住人口最多的区域之一，但其供地却非常稀少。近三年来，海淀总计供应了10宗住宅地块，其中2宗为全自持地块，2宗为共有产权房，只有6宗是真正意义上的商品住宅地块。

随着中关村科技创新中心地位的加强，越来越多的科技企业进驻海淀，如今“山后”地区已经有了中关村软件园、中关村生命科学园、永丰产业基地、以及翠湖科技园等多个高新产业聚集区，500多家中大型领军企业在此发展，带来大量科技人才精英，衍生出旺盛的置业需求。

2018年海淀有了限竞房供应，迎来一波供需两旺的市场周期，区域开始整体发力。

据『地产营销人』的统计，2019年海淀住宅供应4082套，同比增长234.86%；同时成交量也同步攀升，去年成交2250套，同比增长93.47%，区域经过几年沉寂之后，开始进入活跃期。

今年海淀楼市又进入新阶段，不限价住宅开始占据供应主体，市场结构和成交价格发生很大变化。我们说，当一个区域开启新一轮楼市“上攻”的时候，往往意味着置业机会的浮现。为何如此判断？其核心原因在于两点：

一是从过去限价，到现在不限价，区域未来大概率要冲破新房价格的天花板。

多项目共同托举的价格平台，相当于重新锚定了区域的心理房价，由此拉大在售和将售住宅项目的价格差，出现明眼可见的获利空间。

二是新项目入市带来区域格局转换，新老接替之际，更便于进行项目比较，利于消费者清晰需求，找到真正适合自己的产品，这样入手就能更加从容和坚定。

那么，对于海淀来说，豪宅粉末登场，改善产品风云再起。当下时机，最值得入手的产品该是什么？『地产营销人』在此给出两个分析维度：

1、改善类限价产品，有绝佳窗口期

从海淀近期楼市动向看，新入市的四季青豪宅单价有望逼近12万/㎡，主力户型总价在2000万以上，而北清路亮相不久的不限价住宅项目预计单价在8—9万/㎡，这些新增加的供应，让海淀楼市的价格平台重新回升到8万/㎡之上。

而与之对应的是，之前海淀限竞房项目售价仅5万多/㎡，这样出现的价差居然超过每平米3万元，在所有北京楼市中，属反差最为巨大的区域之一。

当然，限竞房也隐藏着好房源，特别是改善产品，甚至具有更低的建筑密度和更好的空间尺度。再加上限价的优势，升值空间相对确定。但这种窗口期一般不长，眼疾手快的购房者会抢占机会。所以，高性价比产品消化速度会很快。

2、供应貌似变大，但别墅更加稀缺

如果深入到市场结构中，也会发现，即便海淀住宅供应增加，改善产品的选择变多，但类别依然不均衡。过去是小户型当道，如今有了大平层，唯独别墅不改稀缺态势。

据『地产营销人』的统计，2018年海淀别墅供应108套，占住宅全部供应的8.86%；2019年，海淀别墅供应210套，虽然略有增长，但所占住宅供应的比例下降到5.1%；2020年，海淀别墅供应继续减少，截至到8月底，仅供应86套，预计全年比2019年下滑更为严重。

一样或相近的总价，改善升级平层产品，还是一步到位买别墅，对于购房者而言，可以多做权衡。不过，就北京别墅市场近两年断崖般的供应趋势看，“海淀+别墅”这个组合明显更具有收藏价值。

结合以上分析，考量两种维度造成的影响，当下在海淀选择限价的别墅，可能是改善客群最佳的一种置业选择。放眼各个板块，只有一个项目符合这种筛选标准，这便是山屿西山著。

山屿西山著项目均价为53000元/㎡，性价比超高，是海淀唯一在售总价仅一千多万的别墅产品。用买平层的价格享受别墅居住体验，自今年之后的海淀，也许再也没有可能。

山屿西山著位于海淀山后北部新区，翠湖科技园规划范围内的温泉镇。这里居住环境优越，可南临百望山森林公园；北靠千亩翠湖湿地公园，京密引水渠萦绕而过，与600多亩水面的稻香湖互为屏障，与西山相融共生。同时项目距地铁16号线屯佃站约2千米，轨道可快速通抵核心城区，出行便利。

生活配套上，项目距中关村创客小镇约500米、咫守中关村壹号商业，距规划中的华润万象汇约4公里，距建设中的中粮大悦城约5公里。“半小时生活圈”可以覆盖到永旺、上地华联以及中关村万柳商圈。

海淀教育资源丰厚，拥有全国最大的高校群以及最优质的中小学资源。美林高瞻国际幼儿园、海淀北部新区实验幼儿园、翠微小学温泉分校、永丰中心小学、北京101中学温泉校区、北京中法实验学校、人北联合实验学校及永丰实验学校等环伺项目周边。规划中的太舟坞地区小学选址就在项目西北侧，教育配套非常完善。

千万级公园墅——山屿西山著，是海淀唯一适合中产客群的别墅产品，是生态环境和产品品质完美融合的低密社区。

山屿西山著容积率仅为1.68，在规划上兼顾生态人居与山水景致的交融，沿袭东方“宅园合一”经典规制，取法南秀北奇的造园精粹，精心雕琢“观山、环屿、翠湖”三大景观组团，呈现“围水而居、坐林观山”的当代人文墅境。

项目开发尊重地脉传承，营造的是沁润东方礼序文化的别墅，在建筑上凸显新中式美学，将中式传统元素和现代建筑手法结合运用，呈现东方意蕴。三段式不同材质体块穿插设计，将古今匠艺融入建筑立面之上，领略观感的东方风雅和居住的山水诗意。

山屿西山著为纯粹低密墅区，四层叠拼，一梯一户，归家互不打扰。

下叠宽景光墅产品，打造为建面约225㎡四室两厅三卫户型，居住空间和主要活动空间完全设置在地上。

首层为起居层，二层享有奢华主卧套房，约3.1米层高，空间开阔舒适。同时兼具灵动的多功能空间，可以作为施展兴趣爱好的工作室，或邀朋会欢的沙龙空间，亦或是孩子挥洒童趣的快乐天堂。

南向首层约7.2m面宽大横厅，宽敞奢阔，堪称海淀南向面宽最大的千万级宽景光墅。整体南北通透，南向附有瞰景阳台，可亲近自然，将水光山色尽收眼底。大横厅餐客相连，空间开阔，便于一家人畅快交流沟通，增进亲密感情。

在城六区拥有别墅是多少人的梦想，而一千多万的别墅在海淀以极短的窗口期出现，为购房者提供了最好时机。

豪宅时代回归，海淀关注骤升，高性价比别墅在群星闪耀中，淡定从容，笑而不语，因为相比之下，没有改善客户能够抗拒这种产品的诱惑。

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