房产中介们的反击！

最近我花800元巨资买了一套二手茶桌。一边吹空调，一边喝茶吹牛B，在夏天是一件很快乐的事。

老牌资深中介小刘前天来，喝下一口统一绿茶后，他向我吐槽了房地产行业最近发生的一件事。

事是在深圳发生，重庆人关注可能不多。但其实这件事对于房地产营销的未来，对于整条产业链上“揾食者”，甚至是对购房者，都有着很多的启发。

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6月16日，深圳爆出一份联合声明。

中原、链家、美联等中介行业的大佬，用撕破脸的方式，言辞决绝的对房地产开发商公然反击。

这在历史上，还没有发生过。

在竞争激烈的房地产“白银时代”，大多数开发商与中介，还保持着一种合作的姿态。

而此次，中介把矛头指向开发商的“全民营销”。

 

主要理由是：

1）参与“全民营销的经纪人”通常没有“房产经纪人资质”，违反相关法律法规；

2）房产经纪人因此跳过公司“走私单”，导致很多乱象出现，对购房者或有损害；

3）损害房产经纪市场的“生态环境”。

为此，中介声明：将坚决与有“全民经纪人”模式的项目割裂。

中介分销，在极具代表性的深圳，站到了开发商的对立面。

战斗，开始了。

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什么是“全民营销”？

全民营销最早源自绿城的“全民经纪人卖房制度”。

2012年，市场艰难，绿城业绩下滑。

宋老板大手一挥：“我们要主动出击！”

他提出三点：

第一，天天坐在售楼部前台里玩电脑等客户主动上门的置业顾问，统统由传统“坐销”的形式，转变成“行销”，外出找客户；

第二，直接签约优秀中介经纪人，带客成交后支付佣金；

第三，鼓励所有社会非特定人，推荐购房，成交后给予提成奖励。

“全民营销”，是市场转冷以后，开发商房子卖不动的时候，开拓潜在购房者认知渠道的重要手段。

到2019年，top30的房企，大约有三成上线了全民营销app。

今年，因为特殊背景，线下活动大幅放缓，为了扩大推广面，提振销售，几乎所有房企都开通了全民营销、线上卖房端口...

卖掉一套房，少则几千，多则几万。

真正实现了“全民营销”。

上半年动静最大的恒大“恒房通”全民营销平台，通过一系列猛操作，实现了超额业绩。

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全民营销和中介分销，到底什么关系？

中介分销=中介公司同开发商形成合作关系，再组织旗下的经纪人推销该开发商楼盘。

全民营销=个人直接同开发商形成合作关系，除了向社会广撒网之外，让中介经纪人有机会跳开中介公司这个中间商，直接给开发商连线。

中介抵制全民营销，本质上的原因，是“全民营销”动了中介公司的奶酪。

因为开发商对于“全民营销经纪人”支付的佣金，远低于给中介公司的佣金。

出于操作的便利性，在深圳，已经出现了开发商“洗中介客户”、经纪人“走私单”的例子...

由于深圳房价较贵，中介成交一套，提成不菲，改走全民营销后，中介公司鸡飞蛋打，开发商大幅节省支出。

矛盾显现。

这个矛盾，实质上又反应出在房地产“白银时代”下，“高强度业绩压力”和开发商“经费成本控制日趋紧张”之下的矛盾。

深圳都还好，市场交投活跃，抢房潮频现。

镜头放到重庆，几乎所有开发商都曾抱怨：

“中介绑架了开发商”！“中介绑架了市场”！

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在重庆，中介和开发商，相爱相杀。

就当今市面上的情形看，主城有超过90%以上的项目都有中介分销。

面对中介大军，人多势众，不用不行。

你不用，中介经纪人就把潜在购房者带到隔壁楼盘。在产品竞争同质化、传统发生渠道作用有限、推广疗效不显著的情形下。

在吗啡和板蓝根之间，营销总监们，无可奈何的吞下了那颗安定丸。

目前市面上，给中介的佣金点数，也相当不淡定。商业类物业，佣金一般在8%以上。

• 比如南坪某中心，10%

• 九曲河某公子，10%

• 华新街某汇，15%

住宅，少则1.5，,高的也开到5个点。

• 沙区某府，洋房与别墅，都提5%

• 北碚某府，佣金为2-5%

• 巴南某悦与大渡口某江山，高层洋房的佣金均为4-5%

...

卖一套商铺，少则几万，多则10多20万；

卖一套住宅，少则1、2万，多则5万、8万。

喝下一口800块茶桌上泡出来的茶，我好想立即找件白衬衫冲出去。

中介小刘拉住了我。

他说：“中介，楠啊！”

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深圳中介奋起一搏，站在开发商的对立面逼宫，不是一件简单的事。作为一贯的乙方，这得需要多大的勇气啊！

不是逼急了，谁会这么做呢？

重庆的中介，也难。

近段时间，绿绳军和红衣军在相互绞杀，乱象频出。

除了两个大鳄，重庆经纪人数量，更是多到爆棚。

按照大数，重庆主城区，至少有2000家从事中介业务的公司，从业人员超过4.5万人。

重庆新房一年的销售套数，大约能在20来万套，若中介占30%，加上一年10万余套二手房。

4.5万个从业人员，平均每人一年只能卖出4套房。

优胜劣汰，弱肉强食。

这是一个靠人海战术堆出来的行当，又是一个靠大行情吃饭的行当。

市场好的时候，100套房，有200个买家，鬼大爷才找中介帮忙卖房。

市场冷的时候，100套房，只有70个买家，于是，每家楼盘都得借助外力渠道，或是帮忙去竞品楼盘抢客户，或者开发新客户资源转化。

这个事上，并没有谁对谁错。

厘清责权利和彼此需求，不就好了。

 

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当然，也有开发商会对中介渠道上瘾。

一是业绩压力过大，有些开发商领导会拍脑袋定任务，下达“理想化的目标”。

二是销售能力过差，把自己能力不足的原因全部归结为“隔壁楼盘中介分销佣金比自己高”。

包括中介端，也有城市下了杀招。

河南永城，破天荒的要取缔所有房屋中介公司，将二手房交易线上化。

若真的二手房取缔中介，一手房，还会很遥远吗？

假如深圳开发商不理会中介，继续“全民营销”，中介会不会全体龟缩二手房市场，和新房站在对立面？

客观地说，自古以来，就有中介的行当，存在，必有其合理性。

一个优秀的中介，会敏锐的发现优质房源信息、弥补房产交易中的漏洞，协助办理手续。

我们要支持。

相反，面对市场上为了佣金提成，蓄意欺瞒、吃差价、跳单洗客等龌龊行为，我们也应该极力打击。

制度化、规划化下的竞争，成了中介行业长远发展的正确路径。

最后，送给大家一句话：生意不好做，且行且珍惜。