重庆学区新政策来了，新区都要凉了吗？

（图片来源于网络）
前两天重庆发布了新的学区/学位政策，一时激起多少层浪，我没数，但我知道很多家长无眠了。
后台问的最多的问题是，XX小区，还能读XX学校吗？XX楼盘，会凉吗？
再延伸一下，大家会想，新兴区域，是不是要凉了？
于是，我也重新思考了一下这个问题。
以下是我的分析。

1.

对于新区与教育资源这个事，我们尝试着站在三个不同的维度去思考。

  • 新区主政者

  • 开发商

  • 购房者

1）新区
政府开发新区，是现代化大都市发展的必然阶段。
有两层含义。
第一，随着社会发展，为了满足日益增长的人口对城市空间的需求，必须进行扩散式发展。这也是地理学角度的“城市化”。
第二，为了拉动经济，会寻找合适的区域，布局产业集群，提升城市影响力和吸引力，助力经济腾飞。
他的主流玩法，又叫「产城融合」。这个玩法，在国内最早要追溯到1979年深圳蛇口，原来那个小渔村，现在已经成了中国最耀眼的明珠。
如今各大城市都很流行。

（深圳蛇口 图片来源于网络）

新区，有三个核心：产业、配套、人口
是否能成事，上述三者缺一不可。
教育，虽不是唯一决定性因素，但却是最关键环节之一。
假如没有优质的教育资源配套，新区就会失色不少。
你说政府会重视吗？
当然。
当学区新政一刀切，不准公办学校参办民办学校或跨区参办公办学校。
对新区而言，将形成分化。
已经完成优质教育资源引进和布局的新区，是幸运的！
有实力在教育资源上另辟蹊径的新区，前景是光明的。
2）开发商
对于一个新区的发展，开发商是重要角色。
他们承担着住宅、商业配套的建设使命。
同时，还会承担一部分学校、公园，甚至是一些道路这样的城市公共配套设施建设。
引进优质学校，能促进销售，提高房屋溢价能力。并有利于后期小区入住率提升，尽快成熟。但现在，捆绑销售，行不通了！
“学位房”彻底凉了。
而既有的“学区房”，或是在已经规划落实的优质公办学区附近，对价值才是利好。
开发商修学校这件事，我认为肯定还是要修，但运作方式会改变。
3）购房者
购房者就最实际。
对于自用者，是否有优质教育资源，会影响对区域或楼盘的选择。
对于投资者，优质教育资源，俨然成了更具价值的房屋附加属性。
总之，学区，作为现代家庭的一项关键性配套。
对新区，意义重大！
因此，重庆学区新政策，似乎成了检验新区规划能力和未来价值的试金石！
往大点看，这一次，会成为新区价值分化的分水岭。

2.

最近几天被问的最多的新区，大家可能想不到，是龙兴。
主要原因就是教育资源。
在众多新区里，我们突然发现龙兴的规划前瞻性好像最突出。
他早早的引进了南开中学、人民小学、八中，这样的重庆顶级中小学资源！
又成功引进国际级的教育资源，例如英国哈罗公学。
如果再看其他的一些规划特征，也都是。
1）生态
公园多，密度低。
一半山水一半城，是比较吸睛的天然招牌。
而且从官方透露出的工作重点看，生态是龙兴的重头戏。
而生态，也是近些年城市治理和发展的绝对重头！
（示意图 来源于网络）
2）文化底蕴
2003年，龙兴开门迎客的口号，是“古镇旅游”，是对外展现他元末明初流传下来的小集镇。
以至于到现在，很多巴渝传统文化，在龙兴反而能找到。
（图片来源于网络）
3）住宅区高标准规划
龙兴的目标，是打造两江新区高品质的低密度住宅区。所以在住宅开发这一块，拿捏得很死：整体容积率控制在1.0-1.8之间。
几乎是主城最低。
这就决定了整个区域只能是以洋房+别墅为主。
4）强产业支持
龙兴，众所周知，是一个典型的政策强驱动式新区。不仅是两江协同创新区，也是中新合作示范区。
两江新区可谓倾注了大量心血。
所以产业十分强。

  • 航空航天、高端装备、电子信息、数字经济、科技创新、文化旅游、总部经济

全都是热门。
（图片来源于网络）
5）配套
龙兴的配套，全是国际化水准。

  • 交通

轨道：第四轮轨道交通规划中，龙兴未来几年会通轨道15号线、4号线、8号线。
公路：
渝开大道，帮助龙兴到茶园，实现20分钟左右的通勤；
龙兴隧道，让龙兴到江北机场只需要15分钟左右。
铁路：
铁路枢纽东环线，将串联起龙兴、重庆北站、重庆西站、重庆东站以及江北机场！

  • 学校

除了中小学，龙兴还会有大量国内外研究院校落地：同济大学、中科院计算所、北京理工大学、西北工业大学、华中科技大学、中国科学院大学、吉林大学、比利时鲁汶大学、华东师范大学、清华大学等。

  • 商业

龙湖天街等等商业综合体，体量超百万方。

  • 医疗

两江新区和重庆大学将在龙兴建一所国际级的三甲医院-重庆大学附属两江医院。
龙兴的规划配套，非常强悍！

3.

争议

长期以来，其实龙兴都存在争议，那就是受制于物理距离因素，他的热度看上去不如中央公园、礼嘉、照母山这些北区热门新区，价格也会低一些。
这是其一。
其二，龙兴的规划很完美，但现在的他，一切都处于建设期。
轨道在规划或建设中，协同创新区才开始萌芽，商圈在计划中，除了个别配套，其他也还在建设中...
很多人会考虑时间成本、等待成本和风险概率...
价值和配套的兑现程度和具体兑现时间，成了龙兴的最大挑战。

4.

值得赌吗？

这两天在梳理龙兴市场价值的时候，我发现了一个有趣的现象。
可以当做“典型”来分享。
当大家以为市场转淡，新区可能会垮掉的时候，有些楼盘出乎我们的意料。
为了增加阅读流畅，本文就不体现该楼盘名字，仅就事论事。
客观的分析一下这件事。
大概情况如下：
龙兴XX融府项目，从去年九月开盘至今，居然卖了3900多套新房！
这个量，大致排在全市成交前三。
 
我好奇的原因：
1）近一年的成交数据，是3900套+，平均每天要卖超过10套房子！相当惊人
2）去年四季度，重庆楼市很淡，最近两个月，也很淡，相当于穿越了两个淡季
3）龙兴居然也有“走量”的楼盘，我们印象中，龙兴一直都是慢悠悠的洋房别墅
4）他凭什么
关注点是“为什么龙兴还有楼盘可以做到无视淡季，保持高流通性？”
捋顺以后，其实也是一套实用的价值逻辑。
简单说一下这个楼盘

  • 大品牌开发商

  • 高层，规模体量很大

  • 前期主力户型大约是60-100㎡上下，2房到4房，都有

  • 楼盘的对面，由政府明确规划了一所公办八中

我们看，这些条件，显然都切中了市场需求的价值点。
大牌，中低总价门槛，明确的潜在学区利好，大楼盘
其一，很明显，该楼盘的产品定位，在区域内形成了差异化竞争。
龙兴市场，低密度产品多，小户型少。但产业聚集的上班群体，实际上并不少。
因此可以预见，有一部分，是会将龙兴视为因工作而衍生出来的第二居所，周一至周四常住，周末换地方。他们可能并不需要很大的户型。
差异化竞争，对所有新区，其实都通行。
其二，营销能力和产品呈现。
新区有一个现象，叫：风来了，行情来了，吹起来快；概念淡了，大行情差了，萎靡的也很快。
行情淡的时候，考验的是开发商的营销能力和产品力。
营销能力里，很重要的一点，是现场服务体验感。
产品力方面，是建筑差异性和品质感的呈现。（比如这个项目用了特别的英伦红砖建筑、学院风社区景观，识别度很高）
这两点，也是促进购房者买单的重要因素。
其三，教育资源。
龙兴民办名校居多，规划的八中龙兴校区，是为数不多的公办名校之一。
学区新政，对这样的学校，是显著的利好。
学校未建成，还没划片区，但根据“就近原则”+八中附近楼盘非常少，我认为他大概率会划进去。此外这个楼盘，附近还有渝北实验小学分校，不出意外，就是标准的双学区。
因此，低总价+潜在双学区，你会赌吗？

5.

上面这个楼盘，一期最后一栋住宅上周开盘，现在都已经开始准备销售第二期。
我估计仍然会热销。
而这个现象，给我们的启发，很简单：就像退休马云此前说的，不是市场不行了，而是你的市场不行了。
诸如学区政策调整，或者市场行情波动，才是鉴别楼盘优劣的试金石。
于是，回到楼市或区域上来讲。
对于开发商
无论何时，产品、配套整合、执行力，是核心竞争力。
对于购房者
看淡大市，盯紧自己的目标
抓关键诉求点，眼光长远，则成了正确的买房逻辑。
就像对学区价值和新区的理解和认清，一定会帮助我们旗开得胜一样！
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