重庆学区新政策来了,新区都要凉了吗?

(图片来源于网络)
前两天重庆发布了新的学区/学位政策,一时激起多少层浪,我没数,但我知道很多家长无眠了。
后台问的最多的问题是,XX小区,还能读XX学校吗?XX楼盘,会凉吗?
再延伸一下,大家会想,新兴区域,是不是要凉了
于是,我也重新思考了一下这个问题。
以下是我的分析。

1.

对于新区与教育资源这个事,我们尝试着站在三个不同的维度去思考。
  • 新区主政者

  • 开发商

  • 购房者

1)新区
政府开发新区,是现代化大都市发展的必然阶段。
有两层含义。
第一,随着社会发展,为了满足日益增长的人口对城市空间的需求,必须进行扩散式发展。这也是地理学角度的“城市化”。
第二,为了拉动经济,会寻找合适的区域,布局产业集群,提升城市影响力和吸引力,助力经济腾飞。
他的主流玩法,又叫「产城融合」。这个玩法,在国内最早要追溯到1979年深圳蛇口,原来那个小渔村,现在已经成了中国最耀眼的明珠。
如今各大城市都很流行。

(深圳蛇口 图片来源于网络)

新区,有三个核心:产业、配套、人口
是否能成事,上述三者缺一不可。
教育,虽不是唯一决定性因素,但却是最关键环节之一
假如没有优质的教育资源配套,新区就会失色不少。
你说政府会重视吗?
当然。
当学区新政一刀切,不准公办学校参办民办学校或跨区参办公办学校。
对新区而言,将形成分化。
已经完成优质教育资源引进和布局的新区,是幸运的!
有实力在教育资源上另辟蹊径的新区,前景是光明的。
2)开发商
对于一个新区的发展,开发商是重要角色。
他们承担着住宅、商业配套的建设使命。
同时,还会承担一部分学校、公园,甚至是一些道路这样的城市公共配套设施建设。
引进优质学校,能促进销售,提高房屋溢价能力。并有利于后期小区入住率提升,尽快成熟。但现在,捆绑销售,行不通了!
“学位房”彻底凉了。
而既有的“学区房”,或是在已经规划落实的优质公办学区附近,对价值才是利好。
开发商修学校这件事,我认为肯定还是要修,但运作方式会改变。
3)购房者
购房者就最实际。
对于自用者,是否有优质教育资源,会影响对区域或楼盘的选择。
对于投资者,优质教育资源,俨然成了更具价值的房屋附加属性
总之,学区,作为现代家庭的一项关键性配套。
对新区,意义重大!
因此,重庆学区新政策,似乎成了检验新区规划能力和未来价值的试金石
往大点看,这一次,会成为新区价值分化的分水岭。

2.

最近几天被问的最多的新区,大家可能想不到,是龙兴。
主要原因就是教育资源。
在众多新区里,我们突然发现龙兴的规划前瞻性好像最突出。
他早早的引进了南开中学、人民小学、八中,这样的重庆顶级中小学资源!
又成功引进国际级的教育资源,例如英国哈罗公学。
如果再看其他的一些规划特征,也都是。
1)生态
公园多,密度低。
一半山水一半城,是比较吸睛的天然招牌。
而且从官方透露出的工作重点看,生态是龙兴的重头戏。
而生态,也是近些年城市治理和发展的绝对重头!
(示意图 来源于网络)
2)文化底蕴
2003年,龙兴开门迎客的口号,是“古镇旅游”,是对外展现他元末明初流传下来的小集镇。
以至于到现在,很多巴渝传统文化,在龙兴反而能找到。
(图片来源于网络)
3)住宅区高标准规划
龙兴的目标,是打造两江新区高品质的低密度住宅区。所以在住宅开发这一块,拿捏得很死:整体容积率控制在1.0-1.8之间。
几乎是主城最低。
这就决定了整个区域只能是以洋房+别墅为主。
4)强产业支持
龙兴,众所周知,是一个典型的政策强驱动式新区。不仅是两江协同创新区,也是中新合作示范区
两江新区可谓倾注了大量心血。
所以产业十分强。
  • 航空航天、高端装备、电子信息、数字经济、科技创新、文化旅游、总部经济

全都是热门。
(图片来源于网络)
5)配套
龙兴的配套,全是国际化水准。
  • 交通

轨道:第四轮轨道交通规划中,龙兴未来几年会通轨道15号线、4号线、8号线。
公路:
渝开大道,帮助龙兴到茶园,实现20分钟左右的通勤;
龙兴隧道,让龙兴到江北机场只需要15分钟左右。
铁路:
铁路枢纽东环线,将串联起龙兴、重庆北站、重庆西站、重庆东站以及江北机场!
  • 学校

除了中小学,龙兴还会有大量国内外研究院校落地:同济大学、中科院计算所、北京理工大学、西北工业大学、华中科技大学、中国科学院大学、吉林大学、比利时鲁汶大学、华东师范大学、清华大学等

  • 商业

龙湖天街等等商业综合体,体量超百万方。
  • 医疗

两江新区和重庆大学将在龙兴建一所国际级的三甲医院-重庆大学附属两江医院。
龙兴的规划配套,非常强悍!

3.

争议

长期以来,其实龙兴都存在争议,那就是受制于物理距离因素,他的热度看上去不如中央公园、礼嘉、照母山这些北区热门新区,价格也会低一些。
这是其一。
其二,龙兴的规划很完美,但现在的他,一切都处于建设期。
轨道在规划或建设中,协同创新区才开始萌芽,商圈在计划中,除了个别配套,其他也还在建设中...
很多人会考虑时间成本、等待成本和风险概率...
价值和配套的兑现程度具体兑现时间,成了龙兴的最大挑战。

4.

值得赌吗?

这两天在梳理龙兴市场价值的时候,我发现了一个有趣的现象。
可以当做“典型”来分享。
当大家以为市场转淡,新区可能会垮掉的时候,有些楼盘出乎我们的意料。
为了增加阅读流畅,本文就不体现该楼盘名字,仅就事论事。
客观的分析一下这件事。
大概情况如下:
龙兴XX融府项目,从去年九月开盘至今,居然卖了3900多套新房!
这个量,大致排在全市成交前三。
 
我好奇的原因:
1)近一年的成交数据,是3900套+,平均每天要卖超过10套房子!相当惊人
2)去年四季度,重庆楼市很淡,最近两个月,也很淡,相当于穿越了两个淡季
3)龙兴居然也有“走量”的楼盘,我们印象中,龙兴一直都是慢悠悠的洋房别墅
4)他凭什么
关注点是“为什么龙兴还有楼盘可以做到无视淡季,保持高流通性?”
捋顺以后,其实也是一套实用的价值逻辑
简单说一下这个楼盘
  • 大品牌开发商

  • 高层,规模体量很大

  • 前期主力户型大约是60-100㎡上下,2房到4房,都有

  • 楼盘的对面,由政府明确规划了一所公办八中

我们看,这些条件,显然都切中了市场需求的价值点。
大牌,中低总价门槛,明确的潜在学区利好,大楼盘
其一,很明显,该楼盘的产品定位,在区域内形成了差异化竞争
龙兴市场,低密度产品多,小户型少。但产业聚集的上班群体,实际上并不少。
因此可以预见,有一部分,是会将龙兴视为因工作而衍生出来的第二居所,周一至周四常住,周末换地方。他们可能并不需要很大的户型。
差异化竞争,对所有新区,其实都通行。
其二,营销能力和产品呈现
新区有一个现象,叫:风来了,行情来了,吹起来快;概念淡了,大行情差了,萎靡的也很快
行情淡的时候,考验的是开发商的营销能力和产品力。
营销能力里,很重要的一点,是现场服务体验感
产品力方面,是建筑差异性和品质感的呈现。(比如这个项目用了特别的英伦红砖建筑、学院风社区景观,识别度很高)
这两点,也是促进购房者买单的重要因素。
其三,教育资源
龙兴民办名校居多,规划的八中龙兴校区,是为数不多的公办名校之一。
学区新政,对这样的学校,是显著的利好。
学校未建成,还没划片区,但根据“就近原则”+八中附近楼盘非常少,我认为他大概率会划进去。此外这个楼盘,附近还有渝北实验小学分校,不出意外,就是标准的双学区。
因此,低总价+潜在双学区,你会赌吗?

5.

上面这个楼盘,一期最后一栋住宅上周开盘,现在都已经开始准备销售第二期。
我估计仍然会热销。
而这个现象,给我们的启发,很简单:就像退休马云此前说的,不是市场不行了,而是你的市场不行了。
诸如学区政策调整,或者市场行情波动,才是鉴别楼盘优劣的试金石。
于是,回到楼市或区域上来讲。
对于开发商
无论何时,产品、配套整合、执行力,是核心竞争力。
对于购房者
看淡大市,盯紧自己的目标
抓关键诉求点,眼光长远,则成了正确的买房逻辑。
就像对学区价值和新区的理解和认清,一定会帮助我们旗开得胜一样!
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