中央公园贵不贵？都是谁在买？
最近看了很多数据，也看了很多楼市报告。发现很多规律。
就从中央公园说起吧。
（来源于网络）
先看几个数据：
（来源于锐理数据）
据第三方数据公司统计，中央公园板块，在2018年，11000多个家庭在这刷卡消了费，新房成交套数位列全重庆第四名。
中央公园老中青三代产品，10个楼盘出头，相当于每个楼盘每个月至少卖掉100套房！很厉害。
板块成交均价大约13300元/㎡（建面单价），这个价格涵盖了商业、别墅、大平层、洋房、高层等全业态，只要是商品房，都统计了。就实际情况看：
高层，套内单价大约在13000-20000元/㎡
大平层，套内单价大约在16000-24000元/㎡
洋房，大约14000-20000元/㎡
别墅，叠拼、合院、联排都有，大致200-500万/套
商业商务这里不讨论。
公园的均价，在销量前十的板块里面，排名第三。前四名都是北区的板块。这说明两点：
1）重庆北面的势头，还是很强！
2）北区的量价均衡性，很完美。说通俗点，就是既卖得贵、又卖的多。
因此，中央公园2018年也是大丰收，一共卖出了接近200亿销售额！
中央公园的2018年，是不平凡的一年。
出了几个大事：
1）为了突破限价，某些开发商清水变装修
2）某开发商凌晨1点通知客户“我开盘了”！来不来随你！
3）有一个楼盘NB到售楼部居然半年都没有摆过户型图出来！
4）置业顾问“一问三不知”，我至少遇到过3回
这些现象主要出现在8月份之前。
重庆的“关键调控”是6月28日起，银行停止为“三无”人员提供住房按揭，随后，731政治局会议“坚决遏制房价上涨”定调，全国舆论开始悲观。加之重庆新房供应量有效增加。
三重因素下，“抢房闹剧”噶然而止。市场逐步回归理性。
个别开发商迫于任务压力，做了一些局部调整。也有极个别“搞屎棒”想大幅杀价，但被周边楼盘及时的、凶残的摁住了。
公园板块的整体价格，变动很小。
中央公园在2018年关注度很高。
源于几点：
1）两江国际商务中心奠基开工，相当于官方告诉大家，这里提速了，速来！
2）大商圈样貌逐渐清晰，有了很多效果图，你懂的，效果图一般都很漂亮，然后信心大增
3）公园板块本来也都是大品牌开发商，2018年又来了几个厉害的，本土一哥龙湖、江湖大佬万科、粤系“CBD缔造者”合景泰富、火速崛起的新城、产粮大户中粮、不可言喻的保利等；
加上原来就有的香港置地+招商蛇口、金茂、鲁能、华润、中交、金辉、雅居乐等，18罗汉快凑齐了！
这个豪华搭档在重庆城市板块里，极其罕见！超过早期的金开大道，后来的照母山，以及一骑绝尘的龙兴等一系列网红新区。
（意境图）
那么问题来了：
中央公园，卖了11000多套房，全板块排名老四；
建面均价卖到了13300元/㎡这个档，高层最高能卖到20000块的套内单价；
大平层有的卖到了24000元/㎡，比很多老城区都贵，简直媲美“两江四岸”！
都是谁来买的呢？我都很好奇。
直到我看了几份楼盘内部数据。对刷卡者来源有了大致的判断。
从区域看，来公园下叉刷卡的人群，大致是这么分布：
40%来自渝北
25%来自区县
10%来自外地
8%来自江北
5%来自渝中
（对于不同的楼盘，因为产品不同，会有差异）
这个区域统计口径，我理解为在该区域生活，或者工作！这样，也就比较清晰了，中央公园，主要还是属于北区和区县朋友的公园。
自住/投资，我判断大致能在7/3。
从置业次数看：
约40%属于首次
约50%属于二次
其余都是三次及以上
那么，结论也清晰了，买公园，刚需刚改，占主导，投资和纯改善，是辅助。
投资需求占比还算合理，这是保障区域尽快成熟的关键。
据统计，买公园房的人群年龄，20-40岁之间，占比超过60%，呈现年轻化。
从产品上看，中央公园是一个百花齐放的板块。
区域内，各类产品比较丰富，上至别墅，大平层，下至刚需小三房，啥都有。
但是注意一点，这里一房、两房几乎绝迹。
有意思。
说明公园还设置了门槛！
在2018年，中央公园板块内，总销售金额最高是鲁能泰山7号，因为他货多，从1月卖到12月；单个产品单价最贵是公园大道的大平层，500多万起坎。
高层住宅均价最高的是合景泰富誉峰。卖了接近400套，建面均价接近16000元/㎡，换算成套内也就是小2万单价。
这个倒也在情理之中，因为他带装修，配置很高，位置也不错。
但又超出想象，因为他10月底才第一次开盘，市场基本都在唱凉凉了。顶着最贵单价，平均每个月卖100多套，不容易。
很多重庆朋友不太了解合景泰富，实际上，他是粤系一家专注高品质住宅，而且在写字楼、酒店、商业体上都很成功的开发商。开发的楼盘以豪宅为主，24年来在各大城市都是做精装修的，可以说是精装修专家了。
有TVB剧风范的售楼部实景图。
这也是售楼部实景图。
誉峰这个楼盘，我有一个读者特别喜欢，跟我说了N遍，主要原因他是成都人，他在成都买了誉峰，赚钱了，现在单价可以卖到4万一个平方！
所以，当他看到套内2万，建面单价1万6的重庆誉峰，特别激动...
查了下链家，成都誉峰一、二期住宅目前二手房建面均价大概在35000-60000元/㎡。一个车位都能卖40多万。
我这读者的目标是重庆誉峰=成都誉峰。
挺有追求。
（成都悠方效果图）
成都誉峰也有悠方，重庆的誉峰也有。不光有悠方，还有龙湖天街、大悦城和吾悦广场。
从这一点上看，重庆还好过成都。毕竟是“中国第四座誉峰”高端住宅的价值定位。
身为中央公园的带盐人，我反正是以身作则，唱多做多。
而普通购房者，如果你也尝试站在市场的角度看问题、选楼盘。你会突然发现自己也变成老手了。
（1）楼盘有的和你想要的
比如，你要先清楚楼盘的定位与自己的需求。
他有什么，你又想要什么。
你是刚需还是改善？几个房间才够？
大堂铺石材还是瓷砖，也就是品质，你到底会有多介意？
70平还是90平，你对尺寸有具体的感知吗？而不只是觉得“宽点舒服”。
距离商圈200米或1000米，你有概念吗？会在夏天40℃的时候，步行走上1000米感受一下吗？
距离公园或地铁站，200米或是800米，究竟有多大区别，你会利用几个周末去实地试一试吗？
这些，是在公园买房的一些重要环节。关键的配套和配置，记得亲身体验哦！
（2）学会分析成本
当我们面对价格不同的楼盘时，他为什么贵或者便宜，其实有算法。
一个项目的开发成本，很复杂，假设同时期买的地，那么土地成本、税务成本、经营管理成本大家就差不多。
实际上，决定项目之间品质差异的成本，主要在于：
前期费用：调研咨询费、测绘勘察费、设计费、三通一平费等；
建筑安装成本：基础工程、结构、门窗工程、公共部位装修、外立面、水暖电、设备安装、弱电系统、燃气工程、维保工程、室内装修等费用；
园林及市政管网：园林建设、市政管网工程等费用。
（合景誉峰实景图）
开发商请了什么样的设计师？材料上花了多少钱，有没有偷工减料？买了些什么树？有没有修会所？
这几样成本，是决定一个楼盘品质差异的关键因素。
对这一点，我建议你看房的时候，多问问，多打听。
很大程度上，除了土地、税务和管理费以外的成本=品质！
同时，只要开发商不是乱劈柴，价格=价值，是成立的。
据我所知，合景泰富的建安费用应该是公园片区造价最高的。
（3）位置的选择
位置本身，决定了土地的价值，决定了出行和享受配套资源的便利程度。
当然重要。
即便是在同一个版块内，造成价差和未来升值潜力的一大因素，就是“位置”。
公园核心位置，差不多要收尾了。
总体而言，中央公园在数年内，已从一片荒地变成一片工地。
如此多人花这么多钱，也无非是看中他3年后工地变繁华；
等待量变到质变，配套从规划到落地；
对未来生活的向往，和对优越环境、配套的追求，是支撑公园板块价值的核心。
本文是商业评论
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