利害关系人执行异议与案外人执行异议之诉的区别

买方在房屋过户期间因卖方涉诉而被查封应如何提出异议

蒋贤铮

（2013年7月1日）

 [案例]乙欠甲的借款本息40万元，双方协商乙卖房抵债。乙通过中介公司以60万元将房卖给丙。丙支付全部购房款后，与乙到房产局递交了房产过户登记的材料，房产局受理了申请。但是，由于乙卖房后没有依约偿还甲借款本息，甲起诉乙归还借款本息，法院根据甲的申请在房产局办理过户手续之前对该房采取了查封措施。丙以其与乙签订购房合同后支付了购房全款，并向房产局申请办理产权转移手续为由，申请法院解除对该房的查封。

 [裁判]一审法院经审理认为，丙申请解除查封的理由成立，裁定中止对乙房产的查封。并在裁定书中交代：“如不服本裁定，案外人、当事人可以自本裁定送达之日起十五日内向该院起诉，未在指定期限内起诉的，该院将解除查封”。甲收到该裁定后，以乙与丙签订购房合同未取得其同意为由，另案起诉乙、丙，请求确认购房合同无效。甲提起的民间借贷纠纷案，一审法院判决支持甲的诉请，当事人均未提起上诉。而甲提起的购房合同纠纷一案，一审法院以甲起诉的理由不成立为由，判决驳回其诉讼请求。甲不服一审法院对购房合同纠纷案的判决，提起上诉。二审法院经审理认为，本案的纠纷是甲与乙、丙在民事诉讼中对财产保全措施裁定的争议，依法应由受理其民事诉讼案件的同一审判组织在同一诉讼程序中解决。故本案不属于另案处理的民事诉讼受案范围，一审法院受理本案并作出实体判决于法无据，应予纠正。依照《民事诉讼法意见》第186条的规定，裁定撤销一审判决；驳回甲的起诉。

 [评析]两级法院对丙的解除查封申请作出不同的裁判，个中理由在于：

一审法院认为，该法院将乙卖给了丙的房屋仍当作乙的房屋予以查封，侵害了案外人丙的房屋所有权，但甲则认为该房屋仍登记在乙名下，所有权归乙，查封措施并未侵害丙的合法权益。甲与丙对该房屋所有权产生的争议应另案起诉处理。所以，将丙的申请定性为案外人对有关财产保全措施侵害其实体法上房屋所有权而对被查封的房屋主张实体权利时如何实体救济的问题，应依照《民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定作出处理。

二审法院却认为，一审法院根据甲的申请查封仍登记在乙名下的房屋，并无不当。但丙以被查封的房屋虽登记在乙的名下，但其受让了该房并支付了全部房款，依照《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，一审法院审查丙提出的申请理由和证据后，应当认定原来根据房屋登记在乙名下的证据所采取的查封措施不当。所以，将丙的申请定性为对法院违法查封行为寻求程序上的救济，仅针对财产保全措施本身，并不涉及实体争议问题，应当依照《民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”的规定作出处理。

从两级法院不同裁判理由的上述详解中不难看出，乙将所有房屋卖给了丙，但在房屋产权转移期间因乙涉诉被法院查封，在同一情事下，丙应当如何寻求救济，是依照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出利害关系人查封异议，还是依照第二百二十七条的规定提出案外人查封异议。两种救济途径只能任选其一，还是可以并用？在审判实务中，一般将丙受让房屋的合法权益因一审法院的查封措施受到侵害的情形，归属于《民事诉讼法》第二百二十五条规定的利害关系人针对法院错误的查封措施，以解除查封为目的而提出异议的情形，丙作为利害关系人当然有权依照该条规定提出异议，申请解除查封。但丙在异议书中，申请解除查封的理由是法院的查封措施本身违反了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，而不是强调自己对被查封房屋享有所有权，同时引用《民事诉讼法》第二百二十五条作为申请的法律依据，指引法官有针对性的审查。实际上，《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条上述规定并不否认买受人所享有的债权，立法本意只是出于保护善意买受人的需要，对其符合“债权人善意、已付清全部价款并实际占有房屋”等法定条件的债权给予优先于强制执行请求权的保护，并不能据此推定该法条已确认善意买受人对执行标的房屋享有所有权。当然，作为案外人和被查封房屋的买受人，丙提出查封异议也属于《民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人根据法院的查封措施，对查封标的物本身主张所有权或为最终排除对查封标的物的执行而提出异议的情形。丙在异议书中以房产局已受理房产过户登记申请为由主张房屋所有权的，可以引用《物权法》第十七条的规定，指出房产证仅具有证据资格，其有相反证据证明乙只是该房屋名义上或登记上的所有权人，自己才是真正的或实际上的所有权人，据此，法院对该房屋的查封行为依法属侵害其房屋所有权的行为。同时援引《民事诉讼法》第二百二十七条作为申请的法律依据，明确其提出的是案外人查封异议。

由上可见，法院的查封房屋措施侵害了被查封房屋受让人财产权益的，该受让人有权选择依照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定以利害关系人的身份提出查封异议或依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定以案外人的身份提出查封异议，两种异议发生类似于实体法上请求权竞合的异议权竞合情形，房屋受让人只能选择其一提出。但两种异议的理由和依据不同，为便于法官审查，房屋受让人应根据所选择的异议类型提出相应的理由和法律依据。如该受让人未作选择的，法官应向其释明。本案中，乙虽请求解除查封，但异议的理由和法律依据不明确，法官又未释明让其作出选择，再者，两级法院法官对事实和法律的理解和认识不同，作出相反裁判也就难免了。

（真实案例来源于：http://lzzy.chinacourt.org/public/paperview.php?id=1030150）