德国物业房主大会详解
又到了召开业主大会的季节。私人住宅法案规定，每年至少举行一次业主大会。业主们每年会定期聚在一起商量并决定物业所在社区或是整栋楼的运营状况以及设施维修等问题。这个真的和议会没什么两样。
1. 阅读, 思考
首先业主会收到所属社区管理部门的邀请函，法律规定邀请函必须注明了开会日期，具体时间和地点。为了保证所有业主都能到场，业主大会不得在公休假举行开会时间最早不能在15:00之前开始。如果业主在时间上安排困难，可以书面授权指定相熟的代言人参与一些涉及个人利益的投票。有些物业分割声明授权只限于直系亲属，共同所有者和管理人。律师是不算在内的。
大会议程包含物业所在社区日常管理财务报告，物业经营核算报表，下一年度的经营预算，房屋修缮文件以及业主代表选举。大会中的投票只针对业主计划的议程项目，否则形成的决议无效。诸如把社区内的孩子休闲玩乐的场所修改为停车场这样重大问题是必须公开投票决定的。
所以在会议之前一定要详细阅读社区管理工作报告，物业经营报告等所有资料，了解业主分摊的物业费（Hausgeld）和物业维护储备金（Instandhaltungrücklage)的结构，充分考虑自己的利益在哪里？譬如支持还是反对高额的运行管理费用？要不要建自行车架，反对安装电动汽车充电桩等物业报告中涉及的内容。业主可以联系社区管理人员在有效期内将与自己休戚相关的话题列入大会议程内容。
2. 找准定位并作出决定
德国业主联盟建议新业主应该像接受一份新工作一样对待这个大会，不要随意对待，而要留意观察整个流程。只有这样新业主才能在众多业主中找到自己的队伍，并与之联合来落实关系自己切身利益的事务，再或者物色自己潜在的代言人。一般来说提前与其他业主建立联系是很有帮助的。
老业主显然有经验优势。新业主一般可以向社区管理部门索取至少前三年的物业大会报告才有可能对之前的物业状况有一定了解。当然还要包含物业分割声明和决策合集。一方面可以发现矛盾和争议，另一方面可以检查社区管理是否落实了业主的决定。
在会议开始时，社区管理人员需要确定法定人数。法定人数由物业分割单位决定。如果参会代表人数不够，会议失败，将择日重新召开。有的社区或大楼管理不论个人拥有公寓数量，每个业主只有一个投票权，列席业主少数服从多数。而有的社区会大楼管理根据物业权重决定投票权重。
只要大部分业主出席大会，大会即拥有表决权。此外大多数物业共有拥有人可以阻止大会决策。 无论是事关一个花坛，还是停车场，或是建一个电梯的表决都联系着每一个业主。这个和该业主是否列席业主大会无关。
业主大会最后还有一项程序——业主对物业管理公司免责表决。这是一个自愿的程序，在法律条文里没有规定。业主们豁免了物业管理管理公司的责任，那么因为物业管理没有将业主的表决结果落实而产生了额外费用，业主委员会则必须承担这个责任。在很多人看来这个对物业管理豁免表决就相当于对一个剧场结束时的鼓掌。
居委会管理人员会全程记录下会议内容。参会人员也可自己起草会议记录。但是不能使用手机录音录像。业主大会不是公开行为，一般情况下不能让孩子，亲友或咨询人员（例如律师或建筑师）入场，严禁私下录音录像，否则以刑事违法行为论处。
3. 会后和善后
业主大会结束后，居委会管理方会完成会议记录。如果业主发现有错误可要求管理方纠正。从业主大会当日起一个月内，业主还可以对表决结果提出异议。后续还有一个月的时间用于陈述原因。
如果对当年的业主大会没有异议，那么主要任务就完成了。业主们按照各自的核算该补款补款。多支付的费用很多物业管理公司会留存下一年度结算。业主分摊的物业费（Hausgeld）和物业维护储备金（Instandhaltungrücklage)如果需要统一调整，也必须通过业主表决后，才能正式落实。
此外如果大部分业主远离物业所在地，可以商定一个网络虚拟业主会议，但是会备忘录必须按照法规要求签名作证。
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