美国REIT月报！全面上涨，春天来了？深度解析数据中心版块五大巨头！
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REIT3月月报，精华在此！
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三月概述
REITs市场在三月整体上涨
REITs市场在三月整体上涨。富时全REITs指数上涨了3.71%，其中全股权REITs指数上涨了3.74%，债权REITs指数上涨了6.5%，而标普500指数在三月下跌了2.5%。
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十年期国债收益稍显下跌趋势，尽管大部分时间在2.8%到2.9%之间浮动，但在三月末跌至2.8%以下。利率的下跌也使整个REITs市场获利，所有版块均在三月实现上涨。
除此以外，股票市场，尤其科技股版块的波动可能将投资人的部分注意力转移到了REITs，帮助REITs市场在三月实现反弹。尽管如此，三月的上涨还不足以挽回前两个月的惨重损失，目前大部分版块的2018年累计收益仍为负数。
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各版块表现
三月所有版块均实现上涨。数据中心和租赁版块均有超过6%的收益。医疗版块上涨了5.8%，工业和自助仓版块也经历了超过4%的上涨。
从2018年累计收益来看，仅有两个版块的累计收益为正，分别是木材版块的1.8%和基建版块的1.4%。2017年表现最好的另外两个版块：数据中心和工业仍然处于亏损状态。工业版块的累计亏损为3.4%，而数据中心版块的累计亏损达到了8.6%。
其他主要版块中，自助仓版块亏损2.4%，租赁版块和酒店度假村版块下跌了约5%，办公室版块下跌了7.3%。而零售版块和特殊物业版块的亏损超过10%。
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数据中心
概述
数据中心是一种高度专业化的物业类型，它被用来安置计算机系统和相关设施，如通信系统和储存系统。同时，数据中心包含备用电源、大量的数据通信节点、环境控制以及各种安全设备。截止2017年3月31日，一共有5家公开交易的数据中心REITs，分别是Equinix, Inc. (“EQIX”), CoreSite Realty Corporation (“COR”), Digital Realty (“DLR”), QTS Realty Trust, Inc. (“QTS”), 和CyrusOne Inc. (“CONE”) 。
图：Microsoft Data Center
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与其他商业物业不同的是，数据中心通常以兆瓦为单位出租，而非面积。兆瓦是一种表示功率的单位，1兆瓦等于1百万瓦特。数据中心的租客大致分为两类：主机托管类租客 (colocation tenants)和批发型租客(wholesale tenants)。
主机托管类租客通常较小，租期较短，通常小于5年，他们只租用数据中心中一个单元内的一部分。批发型租客则通常为较大公司，他们会租下整个单元或整个物业，他们的租期通常也较长，一般为5-10年。
数据中心大致也可以分为两类，分别是高密度数据中心和企业类数据中心。高密度数据中心比较少见所以更有定价优势。企业类数据中心则相对常见，他们为企业的IT部门和网络公司提供服务。
五大数据中心REITs
EQIX于1998年成立，并在2000年上市。截止到2017年12月31日，EQIX共持有190个物业，遍布五个大洲。其中有87个物业在美洲，73个物业在欧洲、中东及非洲，并有30个物业在亚太地区。
COR于2001年成立，并在2010年上市。截止2017年12月31日，COR在美国有20个数据中心，位于旧金山、洛杉矶、北弗吉尼亚、纽约、芝加哥、丹佛和迈阿密。
DLR于2004年成立，并在同年上市。截止2017年12月31日，DLR共持有205数据中心物业，其中134个在美洲，38个在欧洲，8个在亚洲。同时DLR还参股18个数据中心，并有7个是为了出售而持有的数据中心。
QTS于2003年成立，并在2013年上市。截止2017年12月31日，QTS在美国多个市场共持有25个数据中心物业，包括北弗吉尼亚、德克萨斯、新泽西、加利福尼亚等。
CONE于2001年成立，并于2013年上市。截止2017年12月31日，CONE共持有45个数据中心物业，分布在12个不同的市场，其中10个市场位于美国，1个位于伦敦，1个位于新加坡。
数据中心市场行情
如各REITs股价图所示，数据中心REITs在过去几年间，尤其是2016和2017年，经历了飞速上涨，直到2017年底。除了利率的波动，另一个推动数据中心市场上涨的主要因素就是大数据和云计算产业的蓬勃发展。 它们对数据中心的大量需求，拉升了数据中心版块的表现。
数据中心REITs在2016和2017年都实现了超过25%的年化收益率，并为两年间表现最好的三个版块之一。除此以外，数据中心版块的收益不仅大幅超过整个REIT市场，还超过了在2017年有强势表现的股票市场。
然而，随着十年期国债收益自2017年底急剧上涨，REITs市场出现整体大幅下跌，其中数据中心版块在2月一个月内就亏损了13%。虽然数据中心版块在三月反弹，但其2018年累计收益仍为-8%，并且在所有版块中处于下游。数据中心版块在2018年的表现不尽如人意，也可能部分归咎于一些产业特殊问题。首先，租金增长被限制。
图：Facebook's New European Data Center
根据Greenstreet Advisors，大数据以及云计算公司对数据中心的需求虽大，但是同样大的供给已使数据中心的供需达到了平衡点。各大数据中心REITs的年报也展示了他们可观的在建和收购项目储备数量。另外一个因素是，数据中心REITs争夺大型批发型租客的竞争激烈。
相比于大型租客，如苹果、亚马逊、谷歌，数据中心REITs往往能在小型的主机托管类租客上获得价格优势，并且能多元化租客群，这有利于提高收益和分散租客风险。而争夺大型批发型租客很容易引发价格战，因而会限制REITs的租金收益。
乐观来看，数据中心版块三月的收益在所有版块中高居第二，而且随着十年期国债收益逐渐偏于稳定，REITs市场也可能也会比前两个月更加稳定。再加上股票市场的动荡，投资人的注意力可能会更多的转移到REITs市场。
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