房屋租赁专题之42：住宅租赁作商用的合同效力

本文是君之道思考的第 418 期文章

依据《物权法》第七十七条，业主不得将住宅改变为经营性用房，除非经有利害关系的业主同意，否则有利害关系的业主有权依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。但这并不意味着住宅租赁作商用的合同是无效的，如因住宅商用导致当事人权益受损的，当事人可以主张解除合同或减少租金。

一、“住宅商用”的房屋租赁合同有效

住宅改商业用途行为的合法性需要同时满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；经有利害关系的业主同意。这主要是为了保障因受“住宅商用”行为所带来的环境、污染、人员出入等因素困扰的业主获得救济的权利，但非确认出租人与承租人合同是否有效的效力性强制性规定。且该条并未规定违反该条内容将导致合同无效。因此，我们倾向于认为“住宅商用”的房屋租赁合同有效。

二、“住宅商用”导致承租人权益受损的处理方式

（一）无法办理营业执照的，可解除合同并按过错程度担责

“住宅商用”的承租人为了从事经营性活动，一般需办理工商登记手续以便取得合法的营业执照，但因“住宅商用”导致营业执照的办理存在障碍的，应区分过错程度确认责任承担方式。

1.承租人及时止损担责比例较小。江苏省金湖县人民法院在（2019）苏0831民初第3394号案件中认为，原告承租案涉房产的目的在于经营餐饮业，因案涉房产系“住宅”而非“商用”，故无法办理工商登记取得营业执照，进而无法经营。原告的合同根本目的已无法实现，故原告有权解除其与被告李安林的口头租赁合同。合法登记的房屋信息属于政府公开信息，被告李安林及原告在各自承租案涉房产时均应对房屋信息进行核查，上述两人均疏于查验案涉房产信息，最终因房屋用途为住宅无法办理营业执照而发生合同解除的后果。综上，该院认为原告严登佳与被告李安林对双方之间租赁合同的解除均应承担责任，但原告作为基于信赖被告李安林与被告朱玉宝书面租赁协议中明确标注的内容未及时查验，但之后已及时查验房产信息且已及时要求解除房屋租赁合同做到及时止损，其自身责任较小。故该院酌定原告承担30%责任，被告李安林承担70%责任。

2.承租人错误申报材料存在过错，对半担责。例如福建省福州市中级人民法院（2020）闽01民终916号案件中认为，承租人苏雯婷明知租赁场所系住宅性质而在《福建省市场主体住所（经营场所）申请承诺表》中仍承诺系“店面”导致其最终无法继续履行合同，其本身存在一定的过错，但吴立辉明知上一任承租人就是因为此原因而被吊销营业执照，仍未告知苏雯婷，甚至仍在网上以店面形式发布出租公告，也存在一定的过错。综合双方的过错大小对合同解除的影响，一审认定吴立辉负50%的责任，并无不当。

3.当事人明知“住改商”仍签订合同的，难以主张违约责任。湖南省长沙市中级人民法院（2020）湘01民终2008号案件中认为，爱思特公司在知晓租赁房屋用途为商业和住宅的情况下仍与宇成朝阳公司签订案涉系列合同，则其应承担相应的不利后果。同时，合同中未约定宇成朝阳公司负有将租赁房屋改为商业用途的义务。住宅在经过一定的法律程序后可“住改商”，案涉房屋部分属于住宅不影响实现合同目的。综上，爱思特公司没有充分证据证明宇成朝阳公司存在违约行为并应承担违约责任，应承担举证不能的法律后果。

（二）租赁双方均不愿意解除合同，可酌减租金

湖南省长沙市中级人民法院在（2020）湘01民终1940号中认为，唐俊与陈武兵签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有拘束力。在合同签订时，双方就已明知房屋用来进行商业经营，唐俊应提供符合商业用途的房屋给陈武兵。在一审时，陈武兵提交了政府职能部门发出的住改商纠正通知及小区业主反对住改商的相关证据证明其租赁的房屋无法达到经营目的，因双方均不要求解除合同，故原审判决认为唐俊提供的出租房屋存在瑕疵而酌定减免部分租金并无不当，该院予以维持。需要指出的是，当影响涉案房屋经商目的实现的障碍消失后，陈武兵应按双方签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准支付后续租金。

三、“住宅商用”的拆迁补偿：租户存在无法按照商业用途获得补偿的风险

住宅商用遇到拆迁时，是按照住宅还是商铺确定赔偿数额存在争议。湖南省湘潭市中级人民法院在（2016）湘03民终426号案件中认为，陈海军与黄冬林订立的租赁协议中并未就租赁房屋遇到拆迁时补偿款的分配问题进行相应约定，根据湘潭市房产管理局潭房字[2013]45号文件的规定：“住改商补偿包含停产停业损失补偿及商品、营业用具的处理等费用”，因出租房屋或商铺亦是一种经营手段，故住改商补偿对于出租人黄冬林而言，是其将住房用作商铺出租所增加的房屋价值的补偿，而对于租赁户陈海军而言，是对其因另找经营场所造成商品、营业用具的处理等的损失。因此，黄冬林与陈海军对于住改商补偿费用均享有相应的权益。但有的拆迁所涉停产停业损失按商业用途面积计算，如占用的是住宅用途的房屋从事经营性业务，则存在无法获得相应补偿的风险。

四、律师小结

住宅商用的房屋租赁合同虽然有效，但面临营业执照申办障碍、拆迁补偿申报障碍、合同无法履行过错责任以及其他利害关系人的投诉等，这都使得住宅商用暗藏危机。但住宅商用较之商业用地有租金优势，承租人在承担风险的同时也享受了租金福利，亦是对自身权利的自由处分。但如承租人对住宅商用并不知情，则需在签订合同前审慎核查、现场走访等，避免因此遭受损失。

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