房屋租赁专题之31：承租后擅自将房屋分隔进行群租的法律后果分析
本文是君之道思考的第 407 期文章
群租是指将房屋装修改造后分成多个单元，分别出租给多个承租人居住使用。群租房价格低廉，很好的迎合了低收入人群的租房需求。但与此同时，也给房屋和小区的治安、卫生、消防等带来较大的安全隐患。并且实践中，多存在二房东、三房东承租后擅自将房屋分隔进行群租，侵害出租人利益且影响同小区其他业主生活的现象。在此种情况下，出租人和租客是否可以解除房屋租赁合同？同小区的业主又该如何寻求救济呢？本文拟对此问题进行简要分析。
除《商品房屋租赁管理办法》之外，目前暂未有全国性的法律法规对群租房问题进行规定，但各地政府大多会出台相关的规定或通知对群租房问题进行规制，本文暂将北京、上海、深圳有关群租房的规定罗列如下：
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序号 |
法律法规 |
具体内容 |
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1 |
《商品房屋租赁管理办法》 |
第八条 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 |
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2 |
《上海市房屋土地资源管理局关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》 |
不分门进出的客厅、厨房间、卫生间不得单独出租；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，且家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米；居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出（转）租。 |
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3 |
《北京市关于进一步规范出租房屋管理的通告》 |
严禁违反出租房屋面积限制条件出租，即：出租房屋人均居住面积低于5平方米，每个房间居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）；改变房屋内部结构分割出租，按床位等方式变相分割出租；将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等作为卧室出租供人居住。对违反上述限制条件的，由建设（房屋）部门责令出租人改正，情节严重的，可处5000元以上3万元以下罚款。 |
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4 |
《深圳市房地产市场监管办法》（修订征求意见稿）（暂未生效） |
第二十九条 出租住房的，应当以原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于六平方米。符合条件的起居室（厅）可以按规定改造成一间房间出租。厨房、卫生间、阳台、楼梯间和地下储藏室等非居住空间，不得单独出租用于居住。 |
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5 |
《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》 |
加强住房租赁市场秩序整治，结合“扫黑除恶”专项行动，严厉打击合同欺诈、霸王条款、哄抬租金、克扣押金、打隔断群租、欺行霸市、暴力驱逐承租人等违法违规行为； |
《合同法》第224条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”此外，承租人擅自将房屋分隔进行群租的行为也相关地方性法规。因此，出租人可请求解除原租赁合同。如在（2018）津02民终8318号案中，天津市第二中级人民法院判决：“被告将房屋用于群租也违反了《商品房屋租赁管理办法》及天津市关于出租房屋相关实施意见的规定，原告请求解除合同合法有据，一审法院对其诉讼请求予以支持…。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。”在（2012）沪二中民二（民）终字第2037号案中，上海市第二中级人民法院判决：“二审中双方当事人的争议焦点为涉案《租赁合同》是否应当继续履行。根据查明的事实，徐某某在承租系争房屋后，对房屋原有的布置结构进行了改变，并转租给多人，上述行为既有违于租赁合同确定的用途，又影响到周边的邻里生活及社会治安，原审法院据此判定涉案租赁合同解除，并不不当。”
《合同法》虽然禁止承租人擅自转租，但却并未对转租赁合同的效力进行规定，因此实践中法院对转租赁合同效力的认定也不一。但是，若因群租房被要求整改，如隔断被拆除等，导致转租赁合同的目的无法实现，次承租人可以请求解除转租赁合同。如在（2014）石民初字第8720号案中，北京市石景山区人民法院判决：“自成友家公司应当保证合同合法履行，合同约定自成友家公司将涉案房屋交付张华珍后，自成友家公司应当保证房屋可以正常使用，目前隔断房屋已被拆除，自成友家公司出租给张华珍的隔断房屋已不存在，张华珍承租使用房屋的合同目的已无法实现，张华珍请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。”
《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿”。若群租房影响相邻的业主生活的，业主当然可以选择维权。但因诉讼程序漫长、复杂，且有一定的维权成本，实践中，业主很少会选择司法手段进行维权。业主可以选择的救济途径主要有：
小区内部可通过公约，禁止群租并由物业负责执行。如在（2020）鲁01民终915号案中，绿城物业向案涉房屋的业主或住户发出整改通知单一份，载明：因您将房屋分割租给多人使用，已违反了《前期物业服务协议》第十章违约责任中第四十二条规定及《临时管理规约》第四章第十三条规定：将房屋直接或分割后出租给两个以上的无亲属关系的承租人或允许出租人将房屋转租给一个以上的次承租人，现通知贵户进行整改。
《商品房屋租赁管理办法》第四条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。”因此，小区内业主也可考虑向所在地的房管局进行反馈和投诉。 如（2014）锡法行初字第00016号案中：“锡山房管局接群众投诉举报隽府园3期群租现象严重，遂于10月24日立案调查，经现场调查、检查取证，发现该户房屋客厅、餐厅被分隔搭建后出租，且房屋未办理租赁备案登记。锡山房管局遂于2013年11月22日作出了《无锡市锡山区住房保障和房产管理局责令改正通知书》，要求黄金年于2013年12月8日前，将房屋恢复至原设计结构。”
群租房一方面满足了大量低收入人群在城市中居住生活的需求，但另一方面也不可避免地带来了大量安全隐患。各地法律法规原则上也都责令整改群租房或禁止群租。若要租赁群租房，可能会面临原业主要求解除原租赁合同而不得不搬离、有关部门责令整改而不得不搬离、小区内其他业主投诉、居住环境内存在消防卫生隐患等风险。建议在租赁房屋时考查房屋原有结构是否有改动，并对所有风险进行评估确定是否可以接受。如非必要，建议不要租赁群租房。