文/米宅
买房能够犯的错误很多，但是最不能容忍的是“常识性错误”。
比如，绝不碰返租产品，尤其是产权式商铺返租，就是常识。
前几天，某全国顶级开发商开始了自己的全线商铺产品的返租销售计划。
通知显示，2021年1月1日起，凡是认购该集团所有项目商铺的客户，在2021年1月31日前回清全款，可享受十年返还总房款的重大优惠政策。从2022年开始，每年返还购房总金额的10%，分十年返还客户所有房款！
虽然，很快这家开发商出来表示，这是该公司全国1300个楼盘中极少数楼盘为了实现商业的整体开业，对剩余商铺进行了10年返租的清尾处理，目前该清尾活动已结束。
反对任何开发商的任何商业返租项目，不管它在一线城市还是四线城市，也不管开发商是大是小。总之，不买返租型商铺，这是一个房地产投资的常识。所谓“售后返租”，又称“售后包租”、“售后回租”或“售后承租”，就是开发商把房产销售给投资人之后，承诺在若干年内以固定或不固定的收益重新将房产承租，并支付给投资者租金的商业模式。这种商业模式是一个舶来品，起源于六七十年代的美国。20世纪90年代中期，售后返租模式经香港传入内陆，很快便成为商业地产界的宠儿，在深圳、在广州、在浙江、在内陆，甚至县城……刮起一股股商铺“返租旋风”。到了本世纪第一个十年，返租模式几乎成为所有开发商的销售法宝，最高峰时一半以上的商业项目都在返租。因为它好像完成了一个商业房地产开发、销售、出租、收益的不可能的多赢。有了返租模式，所有售卖商铺可以实现一个可售价格上的增值，这样就能实现最大程度上的资金回笼，实现开发商的利益最大化。有了返租模式，投资者有了未来若干年内稳定的租金收益保证，这样就不必操心交房以后招租、运营、租金收取等麻烦问题，投资人可以实现投资的稳定回收。对于商业物业本身，也可以统一经营，避免了经营权分散的各种问题。然而，看似完美的商业模式，期间却似乎隐藏着巨大的风险。首先，在商铺销售阶段，开发商为了转嫁风险，转移成本压力，往往将商铺的返租回报金额加进商铺售价成本之中。如某商铺原价卖100万元，选用三年返租方式需要在三年内返还给业主租金32万元，这32万元由开发商承诺支付。但是，三年内开发商实际能够获得的租金多少却是一个未知数，带有较大的不确定性，而且很大可能远远低于32万元。为了转移成本压力，开发商往往将需要支付的32万元租金打进商铺的销售价格之中，即商铺的售价从100万元提升到132万元，开发商的实际所得仍然是100万元，这样就进一步提高了商铺的销售价格。同时，为了获得可实现的最高销售价格，很多开发商不惜在商铺销售阶段进行过度包装和过度承诺，在很多情况下竭泽而渔，甚至饮鸠止渴，其目的就是为了获得最高的资金回笼。过度包装和过度承诺产生的一个严重后果，就是与招商经营工作的严重对立。很多销售型商铺承诺给到投资者的回报达到10%以上，实际上的租金收入却往往只有承诺回报的三分之一到五分之一，这样就会使得投资者与开发商、经营者的矛盾升级，互不信任。很多情况下开发商为了继续扮演下去，不惜拆东墙补西墙，变本加厉形成庞氏骗局，最后利用法律上的漏洞逃之夭夭。这样的漏洞有哪些？很多时候，从游戏开始前，开发商就已经把退路想好了，而你却还毫不知情！一般来说，开发商会通过以下两种方式，从签订合同之时，就把自身的责任，规避得一干二净！第一、购房者与开发商签订《房屋买卖合同》，与开发商指定的经营管理公司签订《房屋租赁合同》。在这种模式下，开发商卖完房子，就可以全身而退！说白了，今后付不出租金，从法律关系上买房者应该堵门的商业管理公司，而不是开发商。当然，通常在销售过程中，销售人员或明示或暗示，开发商和经营管理公司有千丝万缕的关系！其实哪怕有部分股权关系，也没用！毕竟主体不一样，而且股权是可以变更的！第二、购房者与开发商，同时签订《房屋买卖合同》，以及《委托经营合同》。这样看似销售和委托经营，是同一家，开发商就跑不脱了？不，在委托经营模式下，开发商只是受购房者委托，从法律关系角度，委托的法律后果，是归于委托人！也就是说，如果经营不善，付不出租金，导致购房者投资落空，这个后果，也只能是由购房者来自行承担，你明白了吗？而且，一旦项目建成后经营不善，无法达到预期的收益，开发商没有利益可赚，很可能会在合同中提前约定自己是否有续租的权利。几年前100多名业主购买了南昌演武广场的商铺，并与开发商签订了返租合同，约定“3 2”返租模式，即前三年商铺全部给商场管理，业主没有收益，第四年开始业主每年8个点的高额回报。但3年过去了，100多名业主好不容易等到免费租赁期限结束，眼看就要拿到约定的高额收益了，却被开发商告知，不准备续租了。自己前三年不但没有得到任何收益，并且当年还因为这个返租模式多支付了一部分购铺款。为此，83个业主联合起来，向演武广场管理方讨要说法，而管理方最后给出的解决方案是返还每位业主10%的购房款，所有一百多位业主加起来总购房款是1.65亿元，返还10%的总款大概1650万元，分四年返还，而且还是打到所有业主成立的公司里面，作为营业款，而不是返的租金或者赔偿款。百分之九十的业主不同意这种方式，协商没有达成一致，之后演武广场的开发商以商铺到期为由，停水停电等，大家都无法继续经营下去。而只是说，这种商业模式下，出问题的概率较大，而且越小的公司出事概率越大。同样的投资，社会上有更多回报率稳定，且风险可控的项目。
