自住跑不赢投资？
这个提问非常经典
十分有必要写一篇推送
“两个楼盘价格一样，我选了品质更高的那个，为什么却是品质不高的那个涨得更贵？”
两个楼盘如今价格
二小姐查询了兔博士
显示挂牌均价如下
有人说，那是因为佳境天城赠送面积大，湖滨花园赠送面积小，所以佳境天城均价略贵
NONONO
赠送面积是一个不变因子
两者赠送面积在房价上的差异，从他交房那一刻就体现出来了，不会等几年才体现出来
你很迷惑，湖滨花园“绿化更好，物业更好，居住品质更高”，为什么涨不过品质一般般的佳境天城？
还记得二小姐写的买房四大金刚吗？
地铁/学区/次新/三房
你看我有把楼盘品质列进去吗？
你们看我有把开发商品牌列进去吗？
你看我有把绿化景观物业管理列进去吗？
都没有
不是说这些不重要
而是没有四大金刚重要
你可以看一下二总监工作时写的一个Word，楼盘需要考虑的各项权重因子
天呐撸！
足足有35项！
男人是帅哥，但别的条件都不好
也不是每个女人都愿意接盘的
男人是丑男，但别的条件都好
照样有女人愿意接盘
接盘侠接盘你的二手货，一定有理由，纯粹意义上的“自住品质高”，只是其中一种理由而已，它没你想象中重要。
至少他无法进入“买房四大金刚”行列
如果开发商品牌重要
四大金刚就不会是地铁/学区/次新/三房
如果小区绿化/物业管理/外立面重要
四大金刚就不会是地铁/学区/次新/三房
自住客户考虑的因子
在接盘侠眼里
并不是那么重要
对新楼盘来说
房龄越新，价格越高
对竣工10年以上的老房子来说
学区越好，价格越高
90㎡小三房永远最好脱手
离地铁越近越好脱手
你只要记住二小姐的这些结论即可
少想些有的没的
回答你的第二个提问
何时是卖出的好时机？
二小姐一直强调
诸位老百姓，不缺钱不卖房
卖房一定是家里有大额消费需求，这钱要花在另外一个地方，要出国留学，要花钱治病，要置换另一套更好的房子……才值得卖出。
总有无数人认为自己能做到“400万卖出，350万买回来”，于是我就挣了50万元——那是你忽略了楼市的摩擦成本。
楼市的摩擦成本，比股市昂贵的多
股市交易的摩擦成本如下
千分之几
万分之几
楼市的摩擦成本呢？
统统都是百分之几
和股市差了一个几何数量级
增值税5%
契税2%
个人所得税2%
中介费3%
一笔交易里至少占房屋总价的12%
杭州之类的城市，满2年可免征大头增值税，可略降负担；上海之类的城市，无论持有几年都无法免征“差额增值税”，每一笔楼市的交易都要几十万税费真金白银掏出来
你还会觉得自己踩波段赚到的50万是赚吗？
楼市的摩擦成本在10%以上
你抛售并重新购入
白白贡献的税费中介费高达20%（别说有下家承担，下家承担那也是钱，并不会凭空消失）
一般的楼市回调幅度根本不足以抵消这个摩擦成本，除非发生腰斩。而中国楼市又能遇到几个腰斩呢？大部分的腰斩只是哗众取宠罢了
所有自以为聪明的踩波段
其实只是为国家贡献税费而已
自己没挣上钱
这还是成功踩准波段的操作者
要是没踩准……
包管你悔得肠子都要青了
在摩擦成本高昂的市场里
投资的正确姿势就是学邱英雄，躺倒不动，有大事才站起来走两步
①
自住跑不赢投资
因为自住客户在乎的“开发商品牌好房屋质量好园林绿化好物业管理好”，这些因子在接盘侠眼里都是个屁！
接盘侠眼里只有地铁、学区、房龄，总价，这些赤裸裸的不变因子
②
楼市不能做波段
一般楼市的回调烈度在10%-20%之间
而高昂的摩擦成本足以吃掉这点利润
因此楼市没办法做波段
当然了
有人说我是神仙
我只要在2014年低谷买入上海2016年准确抛出2018年又及时接回来我就挣钱了
你长得漂亮，说什么都对
你是神仙，说什么都对
你这么牛逼，炒房来钱多慢呀
二小姐给你支个招，每天股市跌停买入，涨停卖出，一个月22个交易日差不多是55倍，连做一年，1块钱变成Emmmmm……二小姐的计算器都爆掉了
拯救宇宙的光荣任务就交给你了！
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