【曝】地产高管曝行业内幕：想做总裁先交500万？很多高管其实负收入？
【艳姐说】
如果你还以为这年头房企高管年薪百万、千万，那就大错特错了！告诉你，很多高管的年薪可能都是负数！
辛总（化名）是一位闽系房企高管，拥有霸道男神总裁的所有标准，但是不禁经常和周边朋友吐槽：“高管很可能是负收入，最多的一周交给公司200多万，一年要400多万”
如今的房企激励制度，既可能是把双刃剑。
NO. 1
“我这周就要交给公司209万！”
很多人看到地产高管的风光，但背后的压力恐怕只有他们自己知道。围城内外冷暖自知。
“这个礼拜我要交给公司209万。”辛总不禁感慨，虽然这可能是多很多10年、20年的工资。
现在每个项目盈利都挺难的，有些高管的收入都是负数，现在我每年都要投给公司400-500万，与企业共生死。
其实这位高管所说的给公司几百万，是很多大型企业奉行的激励制度，后来很多房企都开始效仿这种制度，认为其在一定程度上激励员工，调动员工的主观能动性，将企业和员工的利益绑定在一起。
当然，大众只看到了硬币的A面，没有看到它的B面。但见辛总这类高管的风光，哪里看得到背后的代价。某些好事情都容易被放大，之前传出某大型房企员工的年薪几亿，但你却没有看到在东北区域，大部分项目亏得还挺多，关键是还要让高管每年都投入很大的钱进去。
艳姐从业内拿到了一份绝密文件，该文件强制性规定高管们每年必须要给集团投多少钱：
集团总裁、联席总裁出资不低于1500万元；
集团董事出资不低于1000万元；
集团副总裁出资不低于500万元；
......
而针对区域项目，该企业也有一套规定，比如：
区域总裁对辖下的每一项目出资不低于80万元；
区域营销负责人对辖下的每一项目出资不低于20万元；
......
那个高管告诉艳姐：“如果企业不亏的话，每个项目都是2-3年的结转周期，你去投资可能分毛没有，还需要隔3年的长周期，买套房子都是值得的。”
NO. 2
一年换8个营销总监
除了面临着跟投制的巨大回报所对应的巨大压力外，房企高管还面临着其他诸多挑战和压力，尤其是对于那些营销岗的高管来说。
之前艳姐的营销高管朋友告诉艳姐：做营销要是三个月完不成任务就可能换人，之前有家房企的地方公司一年换了8个营销总监，大家都觉得压力很大。
行业每天都在剧变，大鱼吃小鱼让每一个人都没有安全感，随着地产公司扩张对于人才的需求也日新月异，无论是老板还是职业经理人都在这个没有硝烟的战场不断战斗。
今年5月，T集团多位高管提出离职，包括其公司监事L先生、公司副总经理C先生、公司董事会秘书H先生均在5月相继离开。
不只是T集团，Z集团同样在今年有多位高管离职，包括商管公司总经理Z先生、物业总经理L先生等在今年也选择了离职。
而目前某大型房企近期其联席总裁Z先生、首席财务官W先生也选择离开。
地产行业TOP20基本上都能看到有高管变动，或离职、或跳槽、或调岗。地产高管频频变动究竟是为了哪般？艳姐认为主要原因有以下几个方面：
首先，房地产行业虽然是最赚钱的行业之一，但同时也是受调控最严厉的行业。由于政策出台存在无规律性，使得老板和高管长期保持焦虑感，地产行业从业人员事情多、繁杂、加班多，存在一种集体焦虑感和不安全感，精神压力过重。
其次，房地产行业的发展模式不断更新升级，受行业发展和政策影响，有很多业务模式开始发展改变，例如持有型物业的经营模式对于一向习惯做高周转的房地产公司来讲就很不适应，但是为了在行业生存下来又不得不做，战略的转型也使得人才另谋他就。
最后，有些人是高薪低能的，有些人格局很低，干过一两个明星项目、区域公司，上升到集团管理层面基本束手无策，不能创造价值，有些人还是比较全面、稳定、起到变革的作用。所以优胜劣汰，部分高薪低能的高管终被淘汰。
NO. 3
当然了，跟着投也是人才的黄金筛子？
跟不起，你可能是“伪高管”
今天房企逐渐意识到未来做地产的风险越来越大，而这个风险背后必须向管理要效益，而这种激励制度，则是一种内生式创新，是激活团队的一剂猛药。
能否成功，核心还是看项目盈利的能力强弱好坏。
首先，从大行业来看房地产，激励的收益还是不错的，虽然不同房企具有不同盈利能力，而且不同项目盈利的周期、进度和风险都不一样，但相对而言，房地产项目投资的整体收益还是远超社会平均盈利水平。
具体说，哪怕房地产说自己已进入微利时代，那是相对过去暴利而言的，但即使低利润率，行业也有平均9%的净利润率水平，这相对传统实体经济3%、5%而言，再相对股票的高风险，房地产的收益，已经是不错的投资了。
其次，企业盈利能力也很关键，这会决定员工的跟投信心，事实上，地产下半场，今天不同房企的盈利能力和盈利稳定性差异很大，比如J公司就几乎是全项目跟投，由于它在三四线城市拥有很好的品牌和较好盈利能力，而且项目本金在平均6个月的现金流回正就可以收回，这就意味着员工资金可以1年周转2次，这样滚动后，跟投的整体年化收益会相当可观。
当然这种制度也屏蔽了一部分伪高管，如果你原来就是小兵，没有积累你根本就投不起。如果跟不起，企业去拿项目，就得让别人来，让有钱的人来，这样也屏蔽了一些伪造简历的人。说得粗糙点：想要做高管，那就得先交钱。
不过艳姐相信，只要高管的能力和薪酬相匹配，即使是交了钱，也能把这些钱全部赚回来。所以，对于地产人来说，在这个不断变化的时代，不断进化自我，调整心态，迎接前方的挑战，才是最关键的。
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