如果银行不再提供房贷，购房者只能全款买房，房价会下跌吗？
【原创】
如果银行不再提供房贷，
购房者只能全款买房，房价会下跌吗？
（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）
中国人民银行发布的2019年7月金融统计数据显示，7月份，人民币贷款增加1.06万亿元。分部门看，住户部门贷款增加5112亿元，其中，短期贷款增加695亿元，中长期贷款增加4417亿元。所谓住房贷款，主要是居民个人贷款，而居民个人贷款中的中长期贷款，则主要是住房贷款。也就是说，在7月份的新增贷款中，住房部门中长期贷款占到了4成以上，居民购房仍然热情很高，住房贷款发放依然很热。自然，也带来了房价的继续上涨。
面对这样的场景，面对调控政策没有放松，房价也没有下跌。因此，有人问，如果银行不再向居民提供房贷，购房者必须全款买房，能不能遏制房价、让房价出现下跌呢？
虽然说房价是由市场供求关系决定的，需求大，房价涨，需求少，房价降。但是，从这些年来房价上涨的实际情况看，房价的上涨，并非完全由市场决定，而存在着太多的非市场因素。因此，银行不再发放住房贷款，会对市场带来一些影响，也会影响房价，只是，影响的程度有多大，能否带来房价下降，需要具体分析。
事实也是，自2003年房地产市场放开以来，房价就一直以上涨一个方向单向运行，且一运行就是16年。如果说市场放开的前几年，由于市场长期封闭，房价与市场基本脱节，房价具有上涨的内在冲动、内在动力、内在需要的话，几年以后，房价就应当是遵循市场规律，受市场供求关系影响，就应当没有持续上涨的条件了。即便上涨，也要增速不断放慢，最终在市场调节中趋于平缓，出现有涨有跌现象。然而，实际却是连续16年的上涨，导致房价完全脱离了居民的购买能力，脱离了市场供求关系。
那么，到底是什么力量推动房价上涨的呢？毫无疑问，地价是推动房价上涨的根本原因。要知道，过去，房价的主要构成要素是建筑成本，特别在市场放开初期，建筑成本可能会达到房价的7成左右，甚至更高。但是，现在的房价构成中，建筑成本已经不是主要构成因素，而是地价，地价占全部房价中的比重，已经超过了40%，一线城市重点区域的房价中，地价更是超过了60%，有的可能达到70%以上。这样的构成，刚性需求对房价的影响几乎消失。
实际上，刚性需求对房价的影响，不仅表现在供求关系，还表现在房价构成。如果房价构成中建筑成本与地价相匹配，建筑成本占比更高，房价受刚性需求因素的影响就比较大，就更符合市场化要求，更与市场接轨。而地价占比越高，房价的市场化水平就越差，受供求关系的影响也越小，与刚性需求的关系就越不紧密。
由于房价中地价的比重已经远远超过了建筑成本，这也意味着，房价上涨已经不再是市场调节的结果，而是外力推动的作用。因此，要想通过调整刚性需求的方式来控制房价，等于是扬汤止沸，根本不能解决问题，相反，会因为过度压制刚性需求，使市场更加扭曲，也不符合“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。“房住不炒”定位，就是要让房子回归到“居住”属性，让房子成为居民改善生活的福利。银行不向刚性需求者提供贷款，就等于扼杀居民的购买能力，包括刚性需求和改善性需求。
控制房价的关键，在于控制地价，先让地价回归到“居住”属性，让地价占房价的比重不要超过30%，那么，稳定房价，甚至让房价出现下跌，就有希望。否则，房价居高不下的问题就无法解决。