海南限购加码， 并非新一轮调控升级信号
谭浩俊 中国不良资产行业联盟研究员
楼市调控是不会轻易退出的，地方政府也不会轻易放松对楼市的调控，不会容忍房价继续大涨。
3月31日中午，海南省住建厅向外发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，进一步细化我省房地产市场限购政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，遏制投机性购房，稳定市场预期,保持我省房地产市场平稳健康运行。
通知要求，全省加强严格购房资格审查，非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。本通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。
也就是说，按照最新通知，海南不仅加码了限购，更加严厉地控制了非海南户籍居民的购房需求，而且强化了限售，限售期延长到了五年。应当说，政策从紧从严的迹象非常明显。
那么，海南的调控加码，是否意味着新一轮调控的升级在即，更加严厉的调控政策将出台呢？显然，还没有这样的迹象。海南的调控加码，更多的还是根据本地实际需要提出的，是为了更好地在海南落实“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，从而更好地推动海南房地产市场的健康发展。
事实也是，近年来，随着一线城市和二线热点城市调控的不断加码，海南一度成为住房投资的风口，许多外地投资者涌向海南、尤其是海南的热点地区，从而造成海南房价的快速上涨，多次名列房价上涨冠军。也正因为如此，海南的部分地区被迫加大了宏观调控力度，控制房价上涨，遏制住房炒作。尽管如此，前往海南购房的外地投资者仍然很多，房价仍然难以稳定。所以，调控加码是必然的，也是必须的。
所以说海南调控加码不是楼市调控升级的信号，最根本的原因，就是本轮楼市调控采用的是因城施策、分类调控，由地方政府把责任和权利共同担起来。也就是说，中央只对楼市调控提原则性要求，只在大的方向问题上明确政策和原则，如“房子是用来住的，不是用来炒的”，就是最基本的原则和要求，谁也不能随意改变和打破，具体则由地方政府根据本地实际制定落实措施。也正是因为赋予了地方政府在楼市调控方面的足够权利，因此，调控的责任也随之加大。过去经常出现的明支持、暗反对，明承诺、暗否定的现象，在此轮楼市调控中基本没有发生。因为，地方政府非常清楚，如果房价出现反弹，特别是明显反弹，责任都在自己，而找不到其他可以开脱的理由。既然没有别人为其担责，也就只能把责任担起来。
很显然，责任担起来了，市场也就稳定了，房价也就不会大起大落了。从“房子是用来住的，不是用来炒的”定位确定以后，按照因城施策、分类调控的要求，各地的房价也真正步入了稳定有序的轨道，哪个地方房价出现波动，地方政府就会立刻采取措施加以解决。所以，过去那种一地房价变动牵动全国房价变化的现象，在此轮楼市调控中再没出现。相反，哪个地方出现了房价变动，地方政府就会迅速出台新的政策，以维护房价的稳定。
正是因为在这样的大背景下，此前兰州放宽限购政策的出台，也没有引起连锁反应，没有导致其他地方也跟风放松限购的现象。相反，海南还出现了加码限购、升级限售的政策。毫无疑问，这就是因城施策、分类调控的效果，也是本轮楼市调控希望看到的结果。
楼市调控，决不是房价出现下降，甚至大幅下降才是目的。楼市调控的根本目标，就是要体现“房子是用来住的，不是用来炒的”，是为了促进房地产市场的健康发展。过去频频提出的打压房价、控制房价过快上涨等口号，听起来很严厉，实质很苍白。因为，打压也好，控制也罢，都没有一个明确目标。而且，全国“一刀切”，地方政府既没有权利，也没有责任，所有的都由中央杠着。结果，越打越高、越控越涨。只有调控有了明确目标，各项政策措施的作用才能有效发挥。
本轮楼市调控把居住当作根本目标，且把权利和责任都交由地方政府来行使和承担，自然也就不要担心地方政府会阳奉阴违，会说一套做一套，就不用担心地方政府会任凭房价上涨，会担心地方政府为了继续依赖“土地财政”而让房价任性。就算中央不问责，看到本地房价比其他地方上涨快，从心理上也承受不了。
所以，此次海南出台加码限购和升级限售的政策，完全是自身调控需要，而不是楼市调控升级信号，购房者不要紧张，也不要认为新一轮调控政策即将出台。对炒房者来说，则要更加清醒地看到，楼市调控是不会轻易退出的，地方政府也不会轻易放松对楼市的调控，不会容忍房价继续大涨。在这样的思维下，房价只会更加稳定，并在局部地区出现小幅下降的现象，房子不是用来炒的理念也会在各地更加坚定。
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