商品房未取得初始登记时买受人面临的风险及救济
本文是君之道思考的第392期文章
商品房初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记，在房屋竣工以后90日内，由开发商向登记机关申报。只有在初始登记后，购房者才能申请办理转移登记，领取个人的《房屋所有权证》。然而在实践中，多存在开发商逾期办理初始登记致使买受人权利受损的情况。商品房未取得初始登记时买受人可能面临怎样的风险？又可以尝试何种救济方式呢？本文拟对此进行简要分析。
一、买受人可能面临的风险
（一）抵押、转让无法发生物权变动的效果
《城市房地产管理法》第三十六条规定，房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。而未取得初始登记的商品房，买受人无法办理产权登记，登记机构因此也很难进行变更所有权人的登记操作。
如在（2009）深中法民七初字第14号案中，深圳市中级人民法院判决：“但是，目前涉案房产仍未取得初始登记以及办理过户登记，尚未达到法律规定的物权变动的条件，因此，原告请求法院确认×房归其所有，本院不予支持。”
（二）房屋被强制执行的风险
未取得初始登记的商品房，买受人无法办理产权登记，此时开发商若因其他债务关系被强制执行，其名下未过户的商品房也会面临被强制执行的风险。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
但是，如无法满足上述条件，如为未有证据显示支付购房款、买受人并未搬入商品房内居住、未签订书面买卖合同等，买受人的房屋面临被强制执行的可能。 如在(2020)辽02执异416号案中，大连市中级人民法院裁定：“案外人虽提供了其在法院查封前与被执行人签订的《买卖协议》，但依据宸宇公司出具的《收款收据》不足以证明案外人实际支付案涉房屋购房款的事实。且案外人提供的银行账户交易明细清单记载的客户名称为与本案无关的第三人吕立业，虽然吕立业在《情况说明》中表示其借款400000元给案外人用于卖房，但《情况说明》涉及款项数额与吕立业取款数额不符，依据上述证据亦不能认定案外人已支付案涉房屋全部款项。故综合全案情况，案外人的异议，不足以排除本案执行，对其请求，不予支持。”
二、买受人可以尝试的救济方式
（一）买受人能否要求开发商办理产权证？
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。将标的物所有权转移给买受人，是买卖合同中出卖人的法定义务。商品房系不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，买受人当然可以请求开发商办理不动产权证书。但是在实践中，法院可能会判决待房屋具备办证条件后，买受人再另行主张权利。【见（2019）黔04民终1558号】
（二）买受人能否请求解除合同？
1.合同的约定解除
合同的解除分为约定解除和法定解除，若商品房销售合同中明确约定开发商逾期办理初始登记的，买受人可以单方解除合同。如在（2020）黔01民终3495号案中，贵阳市中级人民法院判决：“按照合同约定，宏益房开应于2018年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给被上诉人，逾期超过180日，被上诉人有权单方面解除合同。”
2.合同的法定解除
《合同法》第九十四条规定，合同法定解除情形包括当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。若商品房销售合同中没有明确约定买受人的单方解除权，买受人能否以合同目的不能实现为由请求解除合同呢？
在实践中，法院一般依据合同约定判令解除合同，在合同没有明确约定的情况下，请求解除合同的法定解除难以得到法院支持。如在（2015）沈中民二终字第1910号和（2016）川01民终5927号案中，买受人均主张因开发商未取得初始登记，房屋无法办理产权登记，主张因合同目的不能实现而请求解除合同，但是法院最终都没有支持买受人的诉讼请求。
（三）买受人能否主张损失赔偿？
首先，一般商品房买卖合同都会约定违约金，在开发商违约的情况下，法院可以直接判决按照合同约定的违约金进行赔偿【见（2017）粤03民终9113号】，或对违约金的数额进行适当调整 【见（2019）川13民终4250号】。
其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，买受人可以主张损失赔偿。
三、律师小结
商品房未取得初始登记的，买受人面临着巨大的风险，包括但不限于：确权困难，转让、抵押受限制，被强制执行等；与此同时，买受人能够采取的有效救济方式十分有限，如损失赔偿等，对于巨额的购房款而言也只是九牛一毛。因此建议买受人在签订商品房买卖合同时，预先确认开发商是否已取得初始登记，以规避风险。