曼哈顿买投资公寓的黄金法则
— 租售比例 —
买投资房的客户总爱问我这么一个问题：我买了这套公寓，每个月可以租出去多少钱？这个问题问的非常好，但是不全面。如果认真查过资料算过数据，就知道不能这么单算租金是多少，应该进一步地了解具体的支出，每月纯收入以及租售比（租金／售价）。
举一个例子，两套房子，一套租金$5,700，一套$4,500。但第一套每月物管加税非常高，算下来每月纯收入仅$2,158，而另一套纯收入为$3,280，高下立见。
租金是怎么估算出来的？
对比同楼，同方型，同朝向，类似面积，几乎同时间出租的公寓得出的。还有一种方法就是把经纪人网站的专业历史数据调出来对比。这样估算的租金和市场上的租金相符，比较准确，才有参考价值。估算租金减去每月物业管理费，税费，保险就得出一个月的纯租金收入了。
每个投资人都想买到租售比高，纯收入也高的公寓。曼哈顿大部分公寓租售比是在1.5-3％之间，接近3％在曼哈顿就是非常高的了。我最近调查的近100套房，包括1室1厅，2室1厅，仅有6套超过了3%。
— 出租要求 —
买房出租的投资人们必须了解看中的楼房的出租要求。产权公寓在曼哈顿都会有非常严格的审核，自住可以，出租不太容易。如果是普通公寓也必须问问管理委员会对于出租的要求是什么，而且一定要看看近期是否有同楼房子在出租。如果一栋楼完全没有公寓出租有可能预示着管理会的要求很严格，租客以后会比麻烦一点做很多手续才能租到。
— 地点选择 —
大部分楼的租售比并不高，如何才能做一个正确的投资决策呢？
地点！
这两个字在曼哈顿是至理名言。首先锁定租售比在2.5-3%之间的公寓，再计算纯收入，然后就要看看地点了。地点越好的区域租金增长快，房子增值空间也大。那么如何判断哪些地点好呢？
市场调查报告。专业经纪人会准备市场报告给投资人做参考。最近几年曼哈顿最受欢迎并且租金最高的几个区大概是切尔西（Chelsea），弗来泰润（Flatiron），金融区（Financial District）等。
注意楼房与地铁，超市，餐馆，影院等设施的距离。据我的经验来说，大部分的客户都喜欢离地铁稍近的区域，周围有星巴克（Starbucks），全食超市（Whole Foods）类似超市就更好了。
— 楼盘设施 —
在房价，租售比差不多的情况下一定要考虑室内设计和楼内设施。室内的格局，采光，楼层高低，面积大小，风景，隐私，洗衣房，健身房，游泳设施等都要考虑。我的租客们都喜欢公寓内有洗衣机，楼内至少有健身房。我本人也有很多租房的经验，客户买房时我也会分享分析我的经验和租客情况，这样从主观和客观上都可以给买家最正确的指引。
— 增值空间 —
曼哈顿买房虽说租售比不高，但是这并不影响投资者的热情，原因很简单，因为曼哈顿的投资者大部分并没有把眼光停在租金上，他们更看重的是增值潜力。这里又回到“地点”这一重要的指标了。曼哈顿的楼房平均增值为7-15%之间，全新的开发楼增值空在2014年一个季度最高增值47%，买楼本身才是曼哈顿投资的目标。
— 时间时机 —
曼哈顿买房时间和时机是画等号的。租金，房价的增值都建立在一定时间上。我曾有客户买了期房刚过户就卖出去，一年的时间就挣十几万美金，中间除了时间，他只付了两个月的物管和税费。还有一案例就是客户错过买格林区1室1厅。当时2013年要价89万，2014年同楼同房型楼下的房子卖的价格就为99万了。这样的例子数都数不过来。估计曼哈顿的经纪人都有遇到让自己超级想买，比客户还急的公寓吧。
推荐经纪人 ｜ 陈莉&陈娟
陈莉陈娟这对双胞胎姐妹花是纽约Kian Realty的金牌销售顾问。她们的团队业务涉及住宅地产和商业地产。她们将Kian业务成功拓展向全球市场，帮助美国、欧洲、中国地区的家庭客户和学生找到理想的家。每年6-9月一大批的留学生都会来到纽约读书，留学生来纽约第一个遇到的难题就是租房。大纽约地区租房要求严格，房源奇缺，租房走得很快。
每年陈莉陈娟都会接待上百个留学生帮助他们在最快时间内安定下来。陈莉陈娟在纽约留过学安了家，完全理解留学生们的生活，设身处地地帮助学生们配室友，找房源，建立各校学生沟通会议。让刚刚到的学生在最短时间内安心读书。除了租房，陈莉陈娟帮助了近百位来纽约的投资者购置并且管理房产，除了居民住宅，她们正在从事中国投资商的商业投资项目和纽约曼哈顿及皇后区的住宅公寓投资项目。
纽约9年的生活和华裔背景使得她对纽约、对中国有着深厚的感情。她们一直努力搭建留学生，投资者和纽约市场的桥梁，帮助投资者安全地把资金保存在世界上最保值的地段。
陈莉陈娟曾多次上美国的电视杂志。《New York Observer》《美国中文电视台》《国际金融报》《Vivida》，并且曾在北大光华学院开关于纽约投资买房的讲座。
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