房地产企业“卖房赠物”涉税问题
一季度原本应该是房地产企业销售的旺季，但受新冠肺炎疫情影响，2020年一季度房地产市场落入冰点，根据观点指数发布的2020年1-2月中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示，1-2月TOP100房企总销售金额8987.3亿元，同比下降25.7%；2月，TOP100房企总销售额为3141.7亿元，环比今年1月下降46.3%，较去年2月下降44.9%，单月销售额为近14个月以来最低。
就目前来看，国内疫情缓和，房地产企业为促进销售会采取各式各样的促销方式，送家电、礼品应该是房地产企业经常使用到的营销手段。这种“卖房赠物”的营销手段，在实际操作中一般为两种情形：一种是房地产企业组织促销活动，宣传项目，吸引潜在客户，对于促销活动到场的客户赠送礼品或采取抽奖方式随机赠送；一种是房地产企业在客户购买商品房时赠送相关物品（即买房才会得到赠送物品），这种情形下房地产企业主要目的是售房，赠送家电是一种营销模式。
下面对“卖房赠物”如何进行税务处理展开具体分析
增值税
根据《增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第50号）第四条第（八）项的规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物。《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]附件1）第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；财政部和国家税务总局规定的其他情形。可见，从增值税政策来看，赠送行为分无偿赠送和有偿赠送两种行为。赠送客户的物品，如是无偿赠送，则属于视同销售行为；赠送客户的物品，如是有偿赠送，则不属于视同销售行为。
无论无偿赠送还是有偿赠送，都属于“销售”行为，增值税政策对销售行为又区分出“混合销售”和“兼营销售”。
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。根据该条规定，混合销售行为成立的行为标准有三点，一是其销售行为必须是一项；二是该项行为必须即涉及服务又涉及货物，其“货物”是指增值税税法中规定的有形动产，包括电力、热力和气体；“服务”是指属于改征范围的交通运输服务、建筑服务、金融保险服务、邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务等；三是一项销售行为中的销售货物与提供服务行为之间必须从逻辑上有着紧密的从属关系，即有了甲，才有了乙，乙的发生以甲的发生为前提，且两者之间有着密切关联。由此，我们注意到，房地产企业销售商品房中同时涉及货物的，严格意义上不属于混合销售行为。
对于什么是兼营销售，增值税税收文件没有给予定义。但对于兼营的增值税处理，有具体规定。《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。第四十一条规定，纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》t财税[2016]附件2)对兼营行为的增值税处理又更一步做了明确规定，试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率: 1、兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率; 2、兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率; 3、兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
综上,我们看到销售行为的增值税税收政策是这样”布局”的,'一项销售”行为里面有'混合销售”行为，“一项销售”行为里面除符合税收规定的“混合销售'以外，比如房地产企业销售商品房中同时涉及货物的一项销售行为，是什么销售行为?税收政策没有给予明确规定;两项或两项以上销售税率或征收率不同的行为，从目前的税收政策看，应该属于“兼营”销售，是否'兼营'仅包括两项以及两项以上的销售行为，税收政策也没有给予明确规定。如果'兼营'仅包括两项以及两项以，上的销售行为，除此之外就是“一项销售'行为而不能断定就是“混合销售”，因为“一项销售'行为里面,除了“混合销售”之外还有一块'空白”之地。
根据上文分析，房地产企业赠送物品给予潜在客户，属于视同销售，对此大家基本没有疑问。对于一项销售行为中的“卖房赠物”，按照目前已有的增值税税收政策进行判断，既不属于“混合销售”又不属于“兼营”。
人们对于陌生事物的认知，总是望熟悉的事物上去靠，税务处理也是这样。实务中，房地产企业对于实际客户的“卖房赠物”，要么视为“兼营”，即销售房屋和赠送物品分别适用销售不动产的增值税税率和销售货物的增值税税率；要么视为“混合销售”，比如山东国税在回答房地产企业纳税人的“买房送装修、送家电如何纳税”的问题时，答到“房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者同一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税”。从税法理论上来说，视为“兼营”或者视为“混合销售”都不正确，但实务毕竟是实务，实务就是这样“凑合”着。
对于视为“兼营”理解的，实务中有两种处理方法。一是“卖房赠物”按商业折扣处理；二是总销售金额在销售商品房和物品之间按其公允价值进行分解，分别按适用税率计税。
根据《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》（国税函[2010]56号）的规定，纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。也就是说，只要企业实施的捆绑销售行为能够将销售额和折扣额在同一张发票上分别注明，就可以按照折扣后的销售净额计算缴纳增值税，而如果企业将折扣另开发票，则不论财务上如何处理，均不能从销售额中减除折扣额缴纳增值税。因此，房地产企业在实际销售中赠送给购房者的物品，其价格可以按照商业折扣处理。对于“卖房赠物”发票的开具，因为有物品的出库，发票上需要显示数量、单价、金额、税率、税额等；另一方面再将赠送物品选中进行100%折扣即可。
对于总销售金额在销售商品房和物品之间按其公允价值进行分解的，房屋的销售按照适用税率计算税额，物品按照其适用税率计算税额，可以同时开在一张发票上或分别开具发票。
对于视为“混合销售”理解的，收到的总价款按照销售不动产的适用税率计算增值税，赠送的物品不计算增值税，发票栏上也不显示赠物的数量、单价、金额、税率、税额等，但个人建议应在发票备注栏里记载赠物的基本信息，并设置好赠物的备查账户，详细记录赠品的购进、赠送、结余情况。
企业所得税
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，企业将资产用于对外捐赠的，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。可见，企业所得税方面，房地产企业为了促销，赠送潜在客户的物品，应按视同销售进行税务处理；对于实际客户的“卖房赠物”，不按视同销售进行税务处理，应将总的销售金额按照房屋和物品公允价值的比例分解成商品房销售的收入和赠送商品的销售收入两部分，各自对应相应的成本。
个人所得税
《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）规定，企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：1、企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；2、企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；3、企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：1、企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。2、企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。3、企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。由此可见，房地产企业赠送潜在客户的物品，对于获得者取得的物品要按照“偶然所得”征收个人所得税，房地产企业要履行代扣代缴义务；房地产企业对于实际购房者赠送物品，既不属于“偶然所得”应税项目，也不属于“其他所得”应税项目，而是“有偿所得”。所以，购房者获得的物品不应缴纳个人所得税。
土地增值税
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
那么不含增值税的土地增值税应税收入是否等同于增值税的应税收入呢？
根据《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，土地增值税应税收入就是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。可见，没有规定精装修、赠物如何确定收入。
与土地增值税收入相对应，再看计算土地增值税的扣除项目。根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。可见，也没有规定精装修、赠物如何扣除。需要注意的是，政策出台于上世纪九十年代，销售的基本都是毛坯房，并没有预先考虑到今天的精装房、购房送车、购房送空调等情况，当年是的纯房销售，而今不是纯房销售。