专家点名：这个城市，9成购房者被严重套牢，租不出 也卖不掉！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：美丽房姐您好，本人在外地，想买房做投资，了解到您的账号，关注了武汉底商。58上看到好多商铺位置也不错，总价不到100，月入都是2万左右，有的3到4年就回本，而且是即买即租，靠谱吗？另海南住房可以投资吗？准备三亚崖州，价格便宜，貌似未来前景可期，子弹100，可以入手吗？哪里合适？或者房姐帮忙设计下该怎么投资回报率高。谢谢！

回答：你好，你看到的这种商铺应该只有使用权。

写字楼 商铺的涨幅很悲剧，就是图个租金高。到底买哪一个，取决于你是更看重涨幅还是更看重租金收益了。住宅产品涨幅更大。一铺养三代的时代已经过去了。

1.能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多

宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；

微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。

商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。

商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。

2.之前说租售比6%以上可以入。能做到真实租金5-6%的商铺凤毛麟角，你还真不一定买得到。最重要的是：商铺的未来需求端不确定性要远远大于住宅和优质写字楼。本金能收回多少，存在非常大的变数。

3. 商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，不建议购买。

我一直对旅游地产不太看好，不光是海南，海南分为三亚以及其他，三亚的房价之前被炒的太高了，本地完全没有任何产业，就靠冬天的游客支撑，太虚。其他的地方，还不如三亚。

三亚海景房比较潮湿，三亚的特殊性在于是北纬18度以南的唯一一座大城市。（18°N以南的面积占国土比例只有0.37%）。但海南的二手房流通性很差，这是我一直不愿意在海南买房的重要原因 海南房产泡沫已经破过2次了。没有中老年飞蛾扑火，哪有海南浴火重生 海南是第二个股市，股市绞杀中青年中产，海南绞杀中老年中产。在海南购房的，其实就是那些不想在家乡养老的候鸟老人而已，这个群体无法支撑海南房价的强劲走势。

需要度假，每年去三亚租1-2个月酒店或者民宿是最好的。投资没有太大必要。子弹100，建议入手2套武汉的低价潜力盘，回报率确定性更大。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐好，帮一朋友问：单身女，首付首贷，子弹30以内，想买武汉三环内靠地铁的房子，可住可卖，不考虑大幅升值，能跑赢大盘就行，房姐能推荐下吗？目前朋友考虑融创内部员工名字资源二层首付九折买融创首创九派江山一江滨，7000左右，两年后可更名给朋友，房姐觉得合适吗？有没有其他推荐？

回答：你好，感谢付费！

房子不是买便宜，而是买涨，未来武汉的核心区与远城区的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。

小军山都偏到哪里去了，自住和投资一定要回避的。

买房除了要看首付，还要看月供能力。首付30以内，投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好原计划是今年拿到深户后就直接刚需先买套房，最近深圳715新政后直接失去购房资格了！今年可能要结婚用，现在深圳买不了，一下子不知道怎么办了，深圳要3年后才有购房资格！现在计划是1，惠州临深买套房，不用太贵，也不用占手上太多资金，将来社保满三年后，还是买深圳（或者说买大亚湾，大亚湾将来有可能并入深圳吗？）2，就是去武汉不限购地方买套基本上用不上的，将来看能升值吗？在深圳工作，老家襄阳的一个小县城，这套房几乎就用不上3，就是回老家小县城买套房，先住着，毕竟年轻人和父母住总会有点生活差异的问题或许经验丰富的房姐有更好的方案推荐，也请你指导指导问题补充：买非深圳的房不想用住房公积金，目前能用子弹50w左右，年收50w请你开导下

回答：你好，感谢付费！

惠州从宏观来说，天量供应，万年洼地，不敢投；如果考虑自住，应该买适合惠州本地人住的地方，人气旺，交易活跃，可随时出手，而不是邻深的天量供应大亚湾——服务行业都要人流来支撑，鬼城出门打不到的，点个外卖都没人，收个快递不上门。

另外给你几个建议：

第一，确定你们是否真的适合买惠州：学历不高，家庭收入不多，职业发展前景有限。

第二，不要寄希望于双城生活，太辛苦，龙岗去市区都有如长征，遑论惠州。

第三，非龙岗坪山上班的话，把工作迁移到惠州的可能性。

第四，不要听信中介十年如一日的谎言：惠州不会被深圳直辖，行政藩篱无法打破。惠州没有14号线，凤岗段的10号线多次流产，可见两地相融有多难。

子弹50，建议开发一张老人票 做接力贷入手武汉，保留你的sfsd，武汉的动力比惠州强不少。

武汉投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：谢谢房姐，重庆投资回报率最大地块，在星球什么地方可以查阅？

回答：重庆是一座奇葩的城市，地段级差不明显，地段之间的优劣势更难判断。简单来讲，重庆的房价是“平”的，解放碑往北20公里或往南20公里可能都是一个价，这一点是历史和地理因素综合造成的。

但我们旗帜鲜明的认为重庆的楼市板块并没有“出清”，市场并不有效！核心区的地段价差没有拉开是不合理的，是山城人民的惯性和未醒悟使然。买入相对被低估的板块是明智的选择。

为此，我们特整理出重庆投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，在您指导下已经入手白沙洲，光谷东一共两套哒，万分感谢，现在准备开发老人票入手第三套，想咨询2个问题。1.如果只持有3-4年时间就要出手，光谷东二手到手价1.88（小三房）跟这期瑞园100左右的（如果抢的到），入哪个比较好？2.亲戚想投资别墅（总价1000），投资兼自助，光谷东区域，目前看了驿山高尔夫跟保利十二橡树，或者房姐有没有更合适的推荐？谢谢房姐！

回答：你好，感谢付费！

短线持有建议优先光谷东，花山板块要守长线。1.88这个价格略高了。

驿山高尔夫这种标的，总价段高于片区典型总价区间，未来目标客群是光谷东的小白领，晋升到金领后虽然不是没可能中意这种标的，但是客群极少，流动性会大打折扣。

总价超过1000万的，只能放在北上广深，去光谷东买个300-500平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。

提问：新人首问，房姐你好:我跟我老公目前在万科翡翠云台买了一套小洋房;武汉院子买了一套联排别墅，当时买的343万。1.您对这两个楼盘的评价如何？2.现在觉得联排别墅空间有点小，实用性不高，预计明年2月交房，想问下是否容易出手？不满5年交易需要缴纳多少税费？3.武汉院子有大点的别墅户型，有没办法可以直接置换？因为武汉院子不限购，如果不能置换，考虑先囤一套大的再出手联排别墅是否合适？4.目前我们武汉名额已满，再考虑投资的话是否只能通过离婚的方式？盼复，谢谢。

回答：你好，这2个盘都属于自住改善盘，自住不错，投资一般。万科翡翠云台为了能随大盘涨。武汉院子这类远郊别墅，实用价值的确不高。买入属于赌博，赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展，从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区，可以作为第一居所，于是价值大大提升。

但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的，在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。如果不能跟开发商协商退掉，建议交房之后直接出手。

武汉目前有7种方案可以破限购，详见知识星球内部分享。

提问：首先我必须发自内心的感谢智慧兼美丽的房姐。刚开始的时候还觉得花几百块钱进入这个星球亏了。通过这段时间我一直不断的看别人的提问，房姐的回答，觉得好多东西都是超级实用的，如果不知道这些买房的坑和应对的策论我们有可能多花几万甚至十几万的钱，不要说我夸张。房子是个大东西，一不小心就会多花十几万。而且也是通过星球的资料让我了解到民宿是我未来的职业方向，在重庆做民宿我还是有信心的。现在问题来了，我想在沙坪坝应该选哪些地方做民宿更好一些呢，装修的风格应该怎么定呢？智慧的房姐能给我些什么建议呢？谢谢！

回答：民宿是一个朝阳行业，最近有很多巨头砸重金进入民宿领域，相信他们也是看到了这个产业的前景，但到目前为止确实没有一部法律来完善这个机制，民宿只要不糟邻居投诉，物业也是睁一只眼闭一只眼，但民宿的经营需要高度的精细化运作，这与做任何一个生意道理一样。正常装修风格北欧和ins风市场认可度高。要提升就是做附加值。这个就八仙过海，各显神通了。什么KTV，电影室，团建房，展示厅，都有。

【关于保洁阿姨】 1.现在途家、小猪等上面都有保洁阿姨（收费） 2.有小时工保洁阿姨（我的是30元/h）保洁阿姨只负责打扫，布草清洁是需要送到洗衣房的。布草清洁又是另外一个费用支出。

【关于前期规划】

规划是按照原则来的，是以民宿为主（现金流、租赁）还是以房产投资为主（投资回报率、买卖）。所以先找到自己的方向，再去做规划比较好。个人认为，5套为一规划，前五套基本是熟悉，后面便开始慢慢走向体系。不管是民宿、租赁还是买卖。

提问：房姐你好，怎么判断什么区域是领涨，什么是补涨区域？谢谢！

回答：1.你要看板块的发展阶段，是属于启动初期，发展期还是成熟期。成熟区大部分利好已经兑现，价格也处于高位。发展中板块，配套正在逐步完善，价值在不断兑现。启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，学校等资源都处于待建状态。

2.功能分区不同，价格表现也不同，比如CBD，CID，CLD，或者学区。

3.其实每一次领涨的板块都不同，这跟ZF的炒作强相关，板块轮动。已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，就不要再进。年轻人和热钱集中的地方一直也是领涨区。但是补涨区永远是固定板块。

提问：房姐，如何办理无息贷款？

回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。

提问：姐，自从进了你的知识星球。每天想辞职专职cf怎么办？上班也没心思整天看房产的信息

回答：上班是有天花板的，但是上班的天花板是CF的地板。职业多军是很痛苦的，常年缺乏正现金流。没有收益的时候，需要扛住月供和周边的压力。6套以内都是初级玩家，首先你要看房200套，了解全局之后才能做出正确的选择。从兼职到全职是一个通关的过程，等你攒了很多套，月供基本和租金持平，就可以考虑全职了。

提问：房姐，今天看到一些媒体分析了前三次金融危机，说参考以前的情况，一旦发生，房价会在5-10年下跌60%。而我所看到的是深圳的房价还在持续上涨，所以，想问问房姐对于目前的经济影响有何高见。

回答：别看现在房V这么多，类型是不同的。

一种房V，就是每天报道地产新闻，转发新闻，评论新闻。比如哪里又拍地啦，某家开发商怎么啦。这其实就是记者型的房V，说白了就是媒体。媒体擅长不是地产，而是媒体，其价值是传递新闻。这类房V没有自己的立场，要做的事情，就是迎合受众。受众大部分都是没房子的，这其中一部分记者型房V看似客观，其实唱空才是这类房V的底色。自从有了自媒体之后，这类房V也学了一些新媒体的套路，比如调动情绪。据说，在所有的情绪调动中，愤怒是最高级的情绪，报道这种事情，最容易引起共鸣和转发。比如说炒饭客把房价炒高了，加杠杆快死了，这多吸引人。

第二类房V，是中介型房V。这类房V，目的就是卖房子。哪里的小区怎么样，学区怎么样等等。这等于是中介在媒体上开发一个传播渠道。所以，中介怎么样，这类房V就是怎么样。中介是正当职业，当然也有自己的套路，这个不用多说。

第三类房V，就是以前做其它行业的，赚了钱，然后那个时候不限购不限贷，通过其它行业赚的钱买了很多房子。这类房V，对房子其实不是很懂，本质是将房子作为财富贮藏的工具，蒙对了，房子也涨了。很多网友，对这类房V很信任，毕竟别人房子多，这是事实啊。但是，这房V，最擅长的其实不是房子，而是其它行业。因为你主要的钱不是靠房子赚的，当然不是最擅长的。要是这类房V分享一下其它行业的赚钱经验，还是可以听听的。

当然，这类房V中有一小部分真正去研究房子，成长起来了。有一些还躺着吃老本。这类房V唱空起来最具有迷惑性。

为啥?房子多啊，有说服力。一般套路是这样，开口就来，哥也是有很多房子的人，跟你们说啊，现在房子真的不能再买了。毕竟唱空受欢迎。

第四类房V，就是真正玩房子的。以前就是个路人甲，或者做了其它行业不挣钱，主要靠房子赚钱的。这类房V，实战经验丰富，人数也不多。但是，谁愿意听他们那些细节呢？我们看个电影不好吗？舆论也对他们不利，喊打喊杀，所以发声的也比较少。

媒体永远是唱空房价的。ZF明显的逻辑，经济越不好，越把资金向实体和股市推，越控制资金流向，越来越楼市行Z化。

媒体要保持”政治正确”，才能获取更多流量。

中国没有房地产媒体，只有房地产崩溃论媒体；信媒体还是信逻辑，这才是多军与空军的财富差距的原因；信自媒体还是信事实，也会是看笑话和真地主财富差距的原因。

媒体对我们买房的帮助是：你盯着媒体，在我们推荐的城市里，什么时候媒体喊崩盘了，再过个半年就可以买了。

提问：房姐，沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高，如果在沌口买房，有推荐楼盘没？

回答：因为有产业（汽车），这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。

因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。

如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。

沌口是个很封闭的板块，其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口，所以如果在这里上班自住可以买，投资建议回避。

提问：房姐，你总说一线城市会持续上涨。那什么时候房价会保持稳定不再上涨了呢？我觉得大的方向有以下几个指标可以参考

回答：1. 人口停止流入。有持续的人口流入就会带来持续的购买力，中国目前城镇化率57％左右，发达国家的城镇化率75％~80％，中国要达到这个城镇化率应该还需要二三十年时间2. 货币不再超发。信用货币时代，货币贬值是普遍趋势，只要贬值这个预期在，核心城市核心地段的房产必然会成为保值增值的优选3. 土地供应能够持续的满足每年新增的购房需求。中国的城镇化策略是控制大城市人口，积极发展中小城市，区域均衡发展。这种策略是违背市场规律的，正是基于这种策略导致中小城市土地供应过多，库存积压;

大城市供应过少，供不应求。往前看房价很便宜，几年后回头看现在的房价，依然会是同样的感受。

提问：智慧又一针见血的房姐，你好。新人首问。

坐标广州，已入籍广州。

本人35岁，女生未婚，广州番禺广州碧桂园房产一套69平米自住组合贷(其中商贷10W,20年),房贷5K。还剩80W。一直未婚，广州社保已交12年。19年12月开始在深圳交社保。17年和18年投资失败，纯现金投入51W(不含时间和开销),都是信用卡和亲友借款，2019年底仍有债务28W。做为没有背景的小镇青年，底子薄弱，更重要的是视野和格局不够广，创业需要非常强的心里状态，守住基本开支的同时，还要做好身体建设，收支不平衡夜夜难以入睡。非常受伤，通过1年的时间现在才缓一点。近2年，感觉到了35岁，很想有—个稳定相对舒适的生活，赚钱的拼劲已大不如从前。父母有基本的社保退休金和一些商业保险(母亲在做保险),但随着父母年纪渐长也要负担养老。目前年入30,不是很稳定。

房产解惑和发展方向解惑。

需求

1,错过2013年在广州买房的区间，深刻感受到眼光和时间的关键性，以及引路人的难得性。不想被收割太狠，只想通过努力配得上自己应有的财富。想继续在广州或深圳，武汉各买1套上车房做投资。之前买房才用了10W商贷(50W公积金已经用完),是否应该把商贷还完，再动用银行借款继续买入，虽然有点吃力，但还是可以再努力撑一把，同时督促自己保证2W的月还贷能力。父母59岁，武汉房子用父或母名义接力贷是否可行。广州还有1张房票。

2,发展方向，一直在客户和业务版块耕耘。在人工智能领域的现公司确保一份稳定收入的同时，再做多一份副业(做出口贸易业务/电商)或其他职务。顿感打工其实一直在一个圈子里转，而创业的大概率，本人真的经历了没钱吃饭的阶段，所以很谨慎，不敢赌，觉得自己可能不是老板料。没有家学的机会，思维的提升真是很需要经历和顿悟。请问房姐如何寻找有效有质量的圈子的途径，判断标准是怎么样的，

房姐指岀的选对赛道，选对行业，正确聪明地勤奋努力工作，加上正确的投资来保护取得的财富，如此规划是否可行呢

3,深圳和广州等—线城市以及其他省会城市很多栋自建房岀租的方式，长期看和投资商品住宅是完全不同的走势和区别是什么呢。

4,对于城市大龄未婚女青年，除了嫁人，对于财富圈的建立和人玍规划，能说说吗感恩遇见，感谢房姐费神解答。祝房姐四季发财，日入斗金。

回答：1.不建议负债拉太高，最高不要超过70%。可以截断抵押碧桂园融资。激进打法：主场在广州，建议入手一套广州小户型，主场淘笋优势大。

保守打法：武汉用老人票买一套低价潜力盘。

2.具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。

人工智能是比较看好的行业，不知道大家有没有思考过，为什么现在计算机和人工智能应届生的起薪，要远远高于其他行业，比如物理学、生物学、航天学。为什么呢，是因为计算机的技术更高级吗，还是因为这些从业者更努力。

都不是。能够拥有不错的机遇，是因为计算机行业还处于上升阶段，幸运的遇上了互联网的行业爆发式增长。曾经的能源、机械、土建行业，也经历过这样的过程，但不幸的是，计算机领域的发展速度，是历史上任何一个行业前所未有的。身处这个领域中，从完全竞争阶段到寡头垄断阶段的过程，所需的时间非常短。

阿里腾讯从摇摇欲坠，到跻身全球十大互联网公司，仅仅花了十几年时间。速度越快，需要的新鲜血液就越多，更新迭代就越快，竞争力弱了，自然很容易被优化。也许技术还在，精力还在，但当社会开始嫌弃年龄大了的中年人，也无法独善其身。

选择一个风口副业是必要的，你的思路正确。

贸易也好电商也好，靠的是你有客户 渠道资源。要么做项目的对接人，要么做流量的导入人，做职场加法，顺藤摸瓜，打通上下级供应链。

3.自建房是收租模式，涨幅非常弱。有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。具体操作技巧，详见知识星球内部分享。

4.个人的修炼和赚钱的事业，是人生置顶的任务。男女有别，对于女生，在具备一套一线房产作为打底资产的前提下，首要的任务拓展自己的眼界，多接触成功人士，成功是长久的胜利，大巧不工，坚守本心。对于赚钱，房产投资是最靠谱最简便的路径。有空就去踩盘，驱散战争迷雾，构建城市框架；一线实地看房，谈判，保持对市场的敏感。多核，配套资源的培育。融资，持续建仓。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。