万字长文！大湾区4城+日本新加坡旧改实操干货曝光（附更新版图）
“城市更新的红利可能没有以前那么大了，因为房价高速增长的时代没有了。”
“把旧改项目烂在这个地方，给城市又添一个伤疤。”
“大家都想做捞快钱的，做商业、做住宅，往往产业这块大家就不愿意去做。”
“我们的建筑一定是在30年之后看都不过时，这样的城市更新才是好的。”
这大概是我听过关于城市更新，最直接也最良心的论坛了。
近年来，粤港澳大湾区是热词，城市更新也是热词。这两者碰撞，自然不能错过这场“好戏”。
当城市发展进入新阶段，一场重生蜕变难以避免。
在粤港澳大湾区里，城市更新到底有多头疼？还能怎么解决？
以下内容高能预警：
✦官方声音曝光粤港澳大湾区挑战与困境；
✦各大房企城市更新代表，揭秘湾区哪个城市最好“搞旧改”；
✦台湾专家“吐槽”当地政府，分享都市更新失败经验.；
✦新加坡、日本等国家无保留放送成功改造经验；
✦湾区主要城市旧改案例大PK；
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以下内容均整理自6月19日《国际视野下的大湾区城市更新高峰论坛》
此次发言的主体嘉宾（很重磅，名单很长！请上下滑动查看）：
住房和城乡建设部总工程师、中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明先生
广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明先生
广东省土地整治中心班子成员、广东省三旧改造协会秘书长庾来顺先生
深圳市城市更新开发企业协会会长李晓平先生
广州市城市更新土地整备保障中心副主任、广州市城市更新协会秘书长李华先生
日本明治大学名誉教授、大城市政策研究机构理事长市川宏雄先生
新加坡市区重建局中央规划区主管，新加坡籍资深建筑师/规划师符之文先生
香港城市大学教授、博士生导师、香港城市大学深圳研究院研究员张晓玲女士
台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民先生
中国指数研究院常务副院长黄瑜女士
珠海市自然资源局城市更新项目主管梁立球先生
广州市城市更新规划研究院院长骆建云先生
深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任王嘉先生
卓越城市集团总经理万伟先生
精华速递
粤港澳大湾区没有制度性的国家功能，也没有国际性的制度功能，所以创新是唯一的出路。
我们在容积率做调整，他们可以卖掉这个住宅区，让新的开发商进去，以更高的容积率来发展。——新加坡
很多争议特别大的高密度的楼，又旧又老，没人愿意拆，开发商看不到利益，所以LDC（1988-2001年）并不是很好。——香港
随着城市发展，地价也会提升。琶洲村当初地价评估才几百块钱，最后落成以后起盘的价格就超过2万了。——广州
在新城镇里面采用了相对独立的平衡社区的理念，虽然是经适房、保障房，因为薪资水平不同，考虑提供多样的户型，（甚至）提供当地的就业。——新加坡
为了鼓励参与重建的人能够加快速度，2年内如果提出申请的话给予40%的容积率奖励，如果过了2年就降为30%。——台湾
影响广州城中村改造、旧村改造最大的问题是关于集体土地流转的问题。——广州
在保障房的指引方面，现在没有空白区了，每个项目都有自己明确的要求。——深圳
在村改居的过程中，广州市希望通过重新进行村庄规划来完成城中村的改造。但是没有考虑到集体土地本身的使用权，以及土地价值的因素。——广州
招商引资中有一个产业监管协议，当年承诺的企业来了多少目标产值，每平米的税收有没有达到，我给你一段的观察期，如果没达到会怎么样，这些都写到土地出让合同里面去。——深圳
目前设想通过土地收储被更多的土地资源掌握在政府手上。对闲置的厂房，建筑覆盖率不足30%的，难以单独实施改造的区域考虑用政府收储的方式实施改造。——珠海
想要把市中心发展好，然后再建立郊区次中心。但是你会发现建立起来以后，这些郊区的次中心又慢慢回流到了一开始发展的市中心。——日本
因为新建或改建要取得居民同意的，要进行协商，最长的协商了20年，还没有完工。——日本
强调公众参与，每做一个项目的时候一定把所有的人请过来，三番两次地请过来，问问他们的意见，调动各方的力量。——香港
中国的人口比例已经超过了老龄社会的界限，在城市更新的过程当中，这些因素都是在更新当中必须考虑的。
作为“千年大计”，粤港澳大湾区在中国的地位是毋庸置疑。
“中国走出去的最佳通道就是粤港澳大湾区！”这是峰会嘉宾马向明先生的判断。
只不过，粤港澳大湾区未来的挑战依然很多，在城市更新方面更是任重道远。
未来湾区城市间如何协作、城市更新怎么顺利推进，专家们都给出了最干货的分析。
一、珠三角已成为多中心、强联系的世界级城市群，广州深圳是两大服务核心
马向明：粤港澳大湾区目前有两大特征，一是珠三角是全国经济的引擎，二是两大核心城市广州深圳，成为对外聚集资源的重要窗口。
①珠三角是全国经济的引擎，建成区面积达9000多平方公里。珠三角城市群是广州、深圳双核心，佛山、东莞第二级。
从土地景观变化，深圳特区是引领发展很重要的原因，跟香港有前店后厂之说；港澳是珠三角发展的启动因素。
到了2018年，整个服务业不用看香港的存在，东岸是结构完整的中心。两个服务核心广州和深圳已形成，珠三角成为多中心强联系的城市群。
②广深两个城市的都市范围正往周边延伸，广州超出边界影响到佛山，深圳也逐步超出边界往东莞延伸。
新增人口数大部分是以广州、深圳作为吸引点，两个核心城市成为对外聚集资源的重要窗口。
珠三角是一个多中心、强联系、分工协作的，世界级的城市群。
二、湾区三大挑战：科技、创新合作、公共服务供给方式
马向明：粤港澳大湾区面临着三大挑战，希望将来在整个发展中能够把这三个问题解决。
第一个挑战：科技中心本身。
要推进广州-深圳-香港-澳门科技创新走廊的建设，三地要合作，广州、深圳已经是链接全球的创新网络，深圳跟国际各方面的联系十分强。
世界从过去的全球生产网络向全球创新网络转换，全球创新网络主要看转化、基础研究、各种创业者。
港澳在基础研究方面的作用是不可替代的，不投资企业，持续投资教育。
港澳发表论文的数量直线上升，有了持续的投入，加上国际化的环境，对国际人才的吸引，两个要素加起来就形成了大量的东西产生。
第二个挑战：创新合作对空间形态和组织方式的要求变化。
这个挑战跟城市更新有关。创新需要面对面的协作，真正创新型的企业需要大平层，不需要高楼。很多地方M0的结果是楼价更低的商业办公楼，这是不对的。
大量的城市更新，我们拿到M0以后变成商务办公楼还是创新所需的空间，这是两种不同的。
第三个挑战：公共服务供给方式不适应圈轴联动时代的要求。
高铁把珠三角和港澳的时空距离进一步缩短，把四个核都缩短到一个小时的范围内。
知识经济时期讲的是都市圈，都市圈是吸纳人才要素聚集最主要的动力源。
轨道线联系以后，将来是一个蓝色的心，所有东西聚集在海洋之心周边，形成以创新为主的知识型智廊。
然而，公共服务供给方式不适应圈轴联动时代的要求。
现在的公共服务都是以城市作为边界，深圳就到深圳的边界为止，到大空港就好了，华为搬到松山湖，你也不能把公共服务放到松山湖去。这是以城市为边界约束了移动的状况。
三、创新是粤港澳大湾区唯一的出路，需要港澳和珠三角合作
马向明：世界著名湾区都进行了转型。湾区凭借什么转型？
第一是体量，这些湾区都是相当大的体量，现在全球化的竞争是城市群的竞争。第二个是开放性的文化，第三个是地理环境，拥有海洋之心。
东京湾有首都功能，纽约湾有联合国总部，粤港澳大湾区只有创新，没有制度性的国家功能，也没有国际性的制度功能，所以创新是唯一的出路。
粤港澳大湾区南边有大量的市场，东南亚、非洲等等，所以中国走出去的最佳通道就是粤港澳大湾区。
创新需要港澳和珠三角合作，既是解决珠三角国际创新的问题，也是香港的创新能够跟市场相结合。
比如纲要里面提出飞地经济，要增加物理接触，使得三地的结合更便利。
有人提出香港城，通过香港城这种飞地的园区，可以使得香港的要素进入珠三角，可以吸纳国际因素，使得珠三角吸引更多的国际人才。反过来香港的科研进到珠三角，能够感知到市场的需求，香港的科研才有方向性。这是双赢的局面，但是这个怎么落地是很具有挑战性的。
四、湾区各城现状：深广莞政策最完善，旧改推进更顺利
张丽：在政策方面，卓越城市更新集团已经在湾区各核心城市都进行了重点布局，均有项目在推进。根据推进的过程实际体会，深圳的政策相对更加完善，市场化程度更高，东莞和广州又截然不同，各地政策差异很大。除这三个城市外的其他城市政策的完整性、稳定性和连续性均不强，这就会导致项目的推进和开发速度受到阻碍，也就没有效形成大湾区发展的互补效应。
在产业方面，目前各地政府都很重视产业，也希望通过城市更新盘活土地，实现腾笼换鸟，引进新的符合城市经济快速发展的优质产业，但招商引资时优质产业的扩张需求是即时的，⽽城市更新的拆旧建新又是需要周期的，如何通过城市更新快速交地，则需要当地有整套的城市更新政策配套及推动城市更新快速出成效的策略。
五、未来湾区城市更新最重要的九点
粤港澳大湾区未来城市更新该怎么走？几位房企旧改代表和协会专家以自身经验，总结了以下要点。
华润彭林：①要系统地和以人为本去做城市更新，过去我们是关注一个项目和建筑本身，现在是关注人。
②在做项目时要从未来看现在，因为我们的建筑一定是在30年之后看都不过时，这样的城市更新才是好的。
③在粤港澳大湾区背景下，有更多机会参与大片区统筹改造，各城市可以互相借鉴经验和创新模式。
省三旧改造协会秘书长庾来顺：①规划方面的引领作用，这11个城市的空间规划怎么和国家战略对接，城市更新每个城市的特点怎么体现出来。
②要降低制度性成本，城市更新制度性的成本是比较高的，规划体系的管理、审批环节多、利益平衡，要从制度上想办法降低成本。
卓越张丽：①希望湾区的城市更新政策能够统筹起来，将深圳已经行之有效的一些成熟模式复制再完善，则将大大降低试错成本，有助于推动大湾区城市更新行业协同发展，加快存量量⼟土地释放以支持湾区建设的实际需要。这不仅是更新企业的呼声，应该说也是湾区建设的实际需要。
同时，也希望政府在行业标准的建⽴⽅面能够起到引导和统筹作用，加快行业的标准化和规范化。
②更新企业必须具有长远的战略眼光和持久的耐力，积极适应大湾区建设的要求。需要更多地褒有一份社会责任心，更多地站在政府、站在地方、站在集体和业主的角度来审视和开展城市更新。
⽐如如何通过更新来改善城市环境、完善城市配套、升级城市功能；如何通过城市更新来带动产业转型升级、增加就业、改变⼈口结构、促进经济的⾼质量发展; 我们需要更多地站在城市运营的高度来做城市更新，才能契合大湾区的发展需要，体现城市发展过程中企业的使命和价值。
佳兆业钟洪涛：①前瞻性上要做更多的思考，比如引进更多战略性的先进产业进行规划和布局。
到2035年的时候，粤港澳大湾区的人口总量会从现在的6000万上升到1.2-1.5亿，这么大人口的匹配量，产业应该是什么状态？
②站在未来十年、二十年，整个配套措施也要进行规划，到时候才不会造成无效成本的产生。
六、利益平衡+前瞻性建设+绿色建筑，城市更新的难度更大！
陈宜明：首先对城市更新的概念要理解得当。这个新不是简单的建筑形式上的新，而是理念的新，核心就是这一轮的城市更新应该符合人与环境和谐这一根本规律。
在二次开发的土地上进行项目建设难度更大，它要在符合更层级规划的条件下处理好三者的利益，第一个是公共的利益，第二个是二次开发土地上单位和个人的利益，第三个是投入二次开发的企业的利益。
其次，在规划设计上要考虑到未来。比如现在搞的百年住宅，最突出的本质区别就是把结构和装修分开了，为今后对建筑的功能进行提升留下了空间。
现在的城市更新，还得符合新版的绿色建筑评价标准。重点就是以人为核心，以满足人的生活需要为根本的内容。
主要可以总结为五大方面：安全耐久、健康舒适、方便生活、生活便利、节约资源、环境宜居。
七、未来城市更新中，必须要考虑老龄化
陈宜明：中国的人口比例已经超过了老龄社会的界限，在城市更新的过程当中，这些因素都是在更新当中必须考虑的。
现在碰到的很多老龄式的建筑和老龄式的构筑物，那是年轻人为老年人想的，是不是就能很好地符合老年人的需要，这也是需要认真分析的，应该多做一些社会行为调查。
按照健康住宅的标准，里面有条要求，住宅建筑的每一个单元应当设置一个能容下担架的电梯，就这一条能做到的建筑很少。进入老龄社会以后，对能够容纳下担架电梯的需求会很大。
如何平衡复杂的多方利益，如何在有限的土地上尽可能的满足城市发展需求，每个城市都在探索自己的做法。
本次高峰论坛上，7位专家带来7个城市的经验分享，有成功的经验，也有失败的探索，每一个都值得总结反思。
作为世界著名的花园城市，如何在有限的土地上创造最宜居的乐园，新加坡经验满满~
除了巧妙利用现有资源，例如在河道上建设公园等公共休闲配套等，新加坡在城市设计上，还通过容积率规划，为未来的城市更新留存了发展的空间。
80%的人口居住在新城镇，拥屋率高达90.5%；
充分利用每一寸土地，巧变现有城市空间增加公共设施；
占比不足15%的商品房，预留容积率，让开发商“有利可图”；
提供不同户型层级的保障房、经适房，提供充足的公共配套，甚至就业机会；
城市规划不断优化升级，每十年对概念规划进行调整，每五年对总体规划进行调整。
经验总结
不断更新的精细化的城市设计
在700多平方公里要应付这样的人口发展需求、经济发展需求、社会发展需求和国家发展需求，要动很多脑筋，怎样在极限性的发展空间里面做好。
精细化的城市设计，引进文化教育，保留、创新、引进，这是我们采用精细城市设计的理念把这些城市空间整合起来，作为城市中心区的发展方向。
在过程中我们不只是关注到大的重建、小的重建，也关注到公共环境和步行系统的环境优化，使得这个城市变成人步行为主导的城市。
利用河道、水道变成绿带，变成公园。公园绿地的打造，我们是非常精细的，因为真的没有土地了，每一寸土地都非常珍贵。
（滑动查看1960年-至今的城市更新目标）
我们也有很好的规划与发展管理体系，每十年概念规划就会调整，总体规划每五年跟着发展规划也会更新调整。概念越做越细。
没有工业用地，而是工商业用地的理念
我们在改造升级的时候用地性质，甚至在规划规范条例里面也把名称改了，我们没有工业用地，我们是工商业用地的理念，通过规范条例的改变，让它能够朝着新的发展趋势和需求去考虑。
因为土地有限，都往高空发展，这和香港也是很像的。更节约密集工业形态更新和物流仓储功能的更新。物流都是多层的物流，卡车、集装箱都可以上到最高层。
精细化的产业更新，我们从产业园区的转型发展与不断的更新，而且发展的理念是更多元化与综合功能化的发展趋势。
”新城镇“模式
80%的人口居住在新城镇里面，60年代开始到现在不断发展，基本所有的新城镇都建好了。在新城镇里面采用了相对独立的平衡社区的理念。
虽然是经适房、保障房，但是我们也考虑提供多样的户型。他们的薪金水平是不一样的，所以有很多层次的经适房功能层次的需要，所以我们提供更多样的户型选择，建筑布局和建筑设计也都有很高的提升，足够的停车场和周边园区的建设，提供当地的就业。
低密度商品房预留更新的利润空间
除了政府住屋之外，还有15%的人口是商品房。我们在容积率做调整，他们可以卖掉这个住宅区，让新的开发商进去，以更高的容积率来发展。也追求个性化，更好地建住宅建筑。
台湾的城市更新非常迫切，但因为利益纠结，在政策立法和具体执行上走了不少弯路。
尤其是文林苑事件，对整个台湾城市更新相关立法的修订造成了非常深远的影响。不得不说，城市更新不仅是建筑规划的考量，也是人心的较量呐！
全台30年以上的老旧建筑达到410万套，按3口之家计算，有三分之一以上的家庭住在危老建筑；
都市更新条例始于1998年，今年2月执行，修订长达20年；
政府弱势+政策一刀切，引发文林苑事件，甚至提出100%同意和随时撤回，整个城市更新陷入绝境；
从85%同意即可申请法院强拆，到按期签约奖励30%-50%容积率，变罚为奖，推动签约；
政府强力介入，从修订补充政策到直接推动城市更新；
经验总结
文林苑事件
早期，台湾的城市更新签约达到85%即可申请法院强拆。文林苑当时的签约率达到了95%，仍有少量住户坚持拒绝。开发商按照当时的程序申请强拆，但政府主张沟通解决，并未强有力的介入，反而为了安抚开发商，提前发放预售许可，导致旧改未改，新房已售。旧矛盾未解决，又增加了新住户的矛盾。
此后，台湾针对这件事进行了反思总结，并通过危老条例和容积率奖励等，再度推进城市更新。
降低运作条件，推出变通法案
台湾更多的是点对点的都市更新，而理论上都市更新是应该从都市规划的角度进行城市更新，用一个变通的法案叫都市危险且老旧建筑物加速重建条例。
它有两个条件，符合这两个条件就可以运作，第一个是超过30年以上的建筑，第二个是100%同意，第三个是最关键的，不论面积，哪怕是100平米，是一栋楼也可以拆掉重建。
这些主要变动使得台湾的都市更新进入到可执行的状态。
明确奖励内容
它跟都市更新条例形成了互相促进的状态，但是有明显的差距，为了鼓励参与重建的人能够加快速度，所以规定2年内，2018年6月推出来，2年内如果提出申请的话给予40%的容积率奖励，如果过了2年就降为30%，让你有迫切感，如果没办法达成100%同意怎么办？再转为都市更新条例85%通过就可以。
政府主导，公权力介入
过去是由民间自己发起进行相关的后续作业。但是民间自行主动发起的导致彼此之间的信赖不足。现在各个地方政府必须成立都市更新推动小组，而不再是过去民间主导。
当其他城市还在走分散中心的道路时，日本的城市更新也已经进入了次中心回流的新阶段。
而且，相比建设速度，日本的更新速度要慢许多，在居民协商方面颇有耐心，据说最长的已经有20年，目前仍未完工。
经济快速发展会冲破城市绿化带，经济降速后，又会重新思考环保的意义；
通过新干线将大城市串联，形成大都市圈，从而提高每一个城市的竞争力；
新建或改建要取得居民同意的，要进行协商，最长的已协商20年，至今未完工；
发展次中心到一定程度，人口资源将再次回流到市中心，城市经历扩张与缩减的收缩的循环周期。
经验总结
绿化带的诞生与消失
在城市疯狂扩张到无法控制的时候，绿化带就会做一个缓冲的效果，不光是伦敦和日本的城市用了这样的计划，在纽约、巴黎这样的大城市都会采用这种理念。
（绿色部分为绿化带）
仅仅过了十年，我们前面规划的绿化带消失了。之所以会出现这样的情况有两个原因，一个是当时是刚刚在战后，我们需要发展，日本的经济发展也非常快。另外一个原因是城市中心周边的郊区并不喜欢留下这些绿化带，所以慢慢在这两个原因综合之下，这个绿化带就消失了。
那时候日本的经济发展非常快。我们可以看到现在中国的经济发展也非常快，所以发展的过程对中国来说是很有借鉴意义的。
大都市圈是未来的趋势
在日本有三个非常重要的大都市圈，东京、名古屋和大阪，现在我们有一个新的计划就是用磁悬浮新干线把他们串起来，现在它的时速可以达到500公里。
我们现在已经开始规划建设磁悬浮的路线，大概到2027年的时候就可以竣工，届时从东京到名古屋只需要40分钟。
现在完全可以把名古屋视为大东京圈的其中一个都市圈。所以当把不同的城市中心连在一起以后，可以提升每个城市的竞争力。
在次中心回流的过程中进行区分
每个城市都是有相似的历史过程，一开始是会进行扩张，扩张到一定程度之后这些资源会向中心回流，这时候城市的范围和大小又会有所收缩。
在回流的过程中我们就要进行区分，每个地方的特点是什么，有哪些是需要我们去规划的。在东京中心有很多不同的城市，这些城市有自己不同的功能和特点，其实也是在互相竞争。
一面是光鲜亮丽的大都市，一面是逼仄压抑的城中村，作为典型的高密度城市，香港面临的城市更新问题也是非常严峻。
在平衡利益方面，香港强调“用心感化”，哪怕只有一栋楼的项目也要多次邀请公众参与其中，这一点相比其他城市要做得好很多。
通过有效的价格调节才能使城市规模，这么高密度的深圳，这么高密度的香港，怎样使得城市规模小于我们所承受的城市的量；
香港老龄化问题突出，城市目前有16000座私人的建筑已经超过30年，4000多座超过50年以上；
“贫民窟”深水埗棚改成功，政府在城市更新中需要承担更多社会责任。
经验总结
高密度城市：向天要空间，向海要土地
城市更新的三个阶段
第一阶段是1988年的市区重建是市场主导，政府绝对不介入；
第二阶段是1988-2001年成立了土地发展公司，强调以市场为主导，政府有限度介入。这个时候政府推动了一个新的重建过程，以房地产开发为导向，以财务的可行性为优先考虑，它的缓慢进度也使得香港当时非常多的参与方，比如很多争议特别大的高密度的楼，又旧又老，没人愿意拆，开发商看不到利益，所以LDC并不是很好；
第三个阶段是2001年起的市区重建局（URA），再次强化了政府，将原有的城市更新框架进行了重新整理，实施战略、财务机制、规划程序、土地征用、赔偿安置、社区利益保障等方面做出了改进。
公平补偿+公众参与
真正有机的城市更新应该是考虑产业多元化程度，建筑于土地上的产业附加值的增加，在此基础上使得城区有一个有效的机理性的更新，新兴产业人口的支付能力等同于原有载体的产出。
强调公众参与。每做一个项目的时候一定把所有的人请过来，三番两次地请过来，问问他们的意见，调动各方的力量。即便是一栋楼的维修他们都会这样去做。
香港深水埗的羽化
香港最早发展的区域，但是出现了最老的建筑，我们看到的筒楼、棺材房、笼屋在这个地方大量分布，低收入群体只能往这里聚集。
在经济利益主导以及全球化思维的指导下，香港还是拆拆拆和建建建。
有三大关键区别，一是简化土地征集程序，二是有更多资源安置受影响的租户，在运作前五年个提供1000个公屋单位，三是增加了市建局重建项目的财政可行性。
广州老大哥对三旧改造问题颇有感慨，毕竟全国首个开发商和村民合作完成的大规模城中村就是广州琶洲村。
虽然改造成功突出，但广州自认为在政府角色上还是有不少需要改进的地方，比如低估了地价，没有主导好基础数据的公平测评之类，还由此出台了多个文件。
广州城中村面积庞大，城市更新的任务还是任重道远啊！
琶洲村，全国首个由开发企业和村民合作完成的规模最大的城中村改造项目，广州为此后续出台了多则三旧改造相关文件；
没有正确评估地价，开发商在城市更新过程中获得的利益远超预期；
政府未主导基础数据评估，导致村民认为集体利益受损，损害了公平、公正原则；
广州城中村建筑面积高达3.9亿平，改造工程巨大，集体土地流转的问题成为提高效率的关键。
经验总结
琶洲村与广州十年旧改
作为全国首个由开发企业和村民合作完成的规模最大的城中村改造项目，琶洲村的改造过程也是广州在三旧改造方面探索的过程。
琶洲村在广州三旧改造，到现在来讲是具有标志性的案例。它在改造完成以后，包括在改造过程中，它为后面广州城市更新的政策制定以及对整个机制流程的再造和思考起了非常大的推动作用，有正向的作用，也有反向的作用。
正确衡量土地价值
琶洲村总的规划用地是75万平方米，总的建筑量是185万平方米。其中村民的住宅是32万平方米，村经济发展项目建筑量是45万平方米，保利拿到的住宅量达到40万方，商业的达到63万方，整个区域的配套是4万方。最终保利花了170-200亿完成了整个项目。
当初地价评估才几百块钱，最后落成以后起盘的价格就超过2万了。
在村改居的过程中，广州市希望通过重新进行村庄规划来完成城中村的改造。但是没有考虑到集体土地本身的使用权，以及土地价值的因素。
平衡各方利益，注重公平公正
到2019年，广州城市更新基本上形成了有自己特色的政策，这个政策和深圳的政策来比较的话，它更强调的是以村集体与村民之间，包括与企业之间如何建立起利益分配的公平性和公正性。
每个环节都需要有村民代表或村民本身，还有权属人对这个方案或数据的共享成果进行投票。同时加强了政府在基础数据方面的调查工作。
建立起准确的基础数据为基础，在编制过程中需要附加城市管理者在这个区域的发展诉求，同时也要通过对成本，对开发者的意向成本进行测算，而且这个成本的测算标准是由政府来公布的。
集体土地流转问题是三旧改造的关键
我们十年的摸索，虽然建立起了公平性，但是也导致了改造的效率是相对比较滞后的。
影响广州城中村改造、旧村改造最大的问题是关于集体土地流转的问题这项工作如果不进行创新，不进行改革，那么大量的城中村，包括旧村，改造仍然会持续很长的时间。
深圳虽然年纪不大，但城市更新的经验比较丰富，尤其是立法方面，已经形成了自己比较完整的体系，并骄傲宣称目前已成功进入内化升级的阶段。
经过30年的探索，深圳的城市更新政策已基本形成，进入内化升级阶段；
通过多重奖励，例如容积率奖励，鼓励企业增加公共配套和保护历史建筑；
以大片区为单位进行统筹规划，创造区域不平衡和整体的均衡，在重点区域集中资源；
预防产业空心化，以政策要求和量化考核约束企业；
海绵城市、绿色建筑，不断探索城市与自然的和谐相处。
经验总结
填补政策空白，进入内化升级阶段
2018年和2019年是政策大年，出台了非常多革新和变革性的政策。这些政策的变化可以读出一些导向，比如公共利益不断强化，可以看到保障房配建比例，每一年都在提升。还有工改里面的核增比例也在提升。
政策方面，深圳应该说已经完成了政策的积累，开始向政策内在升华的转变。
容积率奖励完善公共设施、保护历史建筑
占补平衡原则
这意味着分给你的指标只能在你自己的盘子里面优化。
现在政府主导就是创造不均衡，既然这个地区的开发总量是有限的，那我们就要把有限的量用在政府鼓励的地区和项目上。所以在地铁周边，在一些核心的项目区域量是非常高的。但是有些区域，虽然政策规则可以改，但是按照区的要求没有更新改造的机会。
产业监管协议
政府越来越注重产业资源的导入，在专规阶段需要做产业专项规划，同时还要配招商引资方案。
当年承诺的企业来了多少，目标产值，每平米的税收有没有达到，我给你一段的观察期，如果没达到会怎么样，这些都写到土地出让合同里面去了。
首先是调研，然后谈判，谁可能会来，不是来一家就可以用，而是要符合产业战略和空间格局。空间方案要和产业匹配，哪个是孵化器，哪个是实验室，哪个是展示平台，要多大，都要讲清楚，讲不清楚那你就是自相矛盾。这个方案政府一旦认了，签了字就是这个方案，你可以优化它，但是布局不能变。
塘朗山：绿色城市的探索
最早我们只控制两个数，地表系数和透水率，但后来发现这种工程都可以做。这是在塘朗山的脚下，是原来的矿泉水厂。
这里希望新的建筑是让山体生长的城市，所有山的位置不可以用挡土墙，怎么把坡和建筑进行连接。把山作为这个项目核心的点，这个山上是一个文化艺术公园，这个项目和城市之间规划了一大条公园绿带。再一个是生物多样性，为了编这个项目我们编了一个《深圳自然笔记--塘朗山篇》。
目前来看，珠海在城市更新这件事上的经验还是比较少，主要还是在做比较简单的旧厂房改造。
但是呢，珠海同学也是在非常努力探索创新中，比如让业主参与出资回迁重建，给开发商减税，公共配套奖励容积率等等，具体效果还要看试点的成绩啦。
近年些来主要是旧工厂的改造，操作相对简单，对旧城镇经验不足；
尽量控制工改商的做法，主要做产业方面，但产业扶持力度不够，效果不理想；
在更新改造过程中，特别是在2012年之后，强化公共配套设施这块的补充；
在老旧小区拆建更新方面也做了一些创新，现在是以试点的方式，回迁户要支出成本，控制容量，地价可以减免，年限重新计算。
经验总结
创新探索：业主参与出资，企业减税，政府让利
通过业主参与出资回迁住宅建设的成本、企业部分减税和容积率奖励等方式，推动老旧小区的更新，目前正在试点。
现存的问题
1、对钉子户缺乏强有力的手段；
2、违章建筑非常多，难以消化；
3、旧城镇、旧村涉及到的是多个主体，推进的难度非常大，这是连片改造推进非常缓慢的原因；
4、产业扶持的政策比较薄弱，目前主要是工改工、工改产，但是效果不尽理想。
加强政府收储力度
目前珠海在城市更新这块对土地收储还是比较弱的，政府可支配的资源相对比较缺乏。我们主要是以市场主体实施推动更新改造。
下一步我们设想还是通过土地收储被更多的土地资源掌握在政府手上。对闲置的厂房，建筑覆盖率不足30%的，难以单独实施改造的区域考虑用政府收储的方式实施改造。