深圳真调控,于重庆有何启发?

是的,大家应该都知道了,今年的“楼市王者”深圳,迎来了真调控
这事不小。
毕竟现在的情况稍微有些特殊,所有人都认为楼市是基石,该涨点,还认为适当的支持是默许的,也是必要的。
但情况真的如此吗?
示范区深圳楼市今年行情不错,最近两个月进入快速拉升。
按照第三方监测数据,深圳全市的均价从19年12月的58000元/㎡上下,快速飙升至65000元/㎡。
挂牌价更是达到惊人的70000元/㎡,要知道,这是全市均价!
举个例子。
福田区的同一套房,年前12月的挂牌价,是573万。
今年6月底的挂牌价,变成了748万。
而类似福田区这样涨幅惊人的,远不止一个。躺在家里,半年时间,什么都不干,身家多了小几百万?
谁还奋斗啊!
好了,深圳,超速了
7月8日,超速驾驶员一行人,去长沙住建局交流学习。有人期望,领导们这次真的可以把一些“先进经验”带回深圳。
一周后,也就是今天(7月15日),交流归来的领导,意气风发,坚决的拔掉了兰博基尼车钥匙。
什么叫惊喜?
惊喜就是看好了房,正在赶过去签合同的路上,发现突然没有了购房资格。
这样的惊喜,是立竿见影的。

1

简单说一下此次调控的重点。
1)
深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,非深户家庭此前要求不变。
此前深圳户籍在深圳购房,没有社保的要求。加之深圳作为移民城市,落户容易,基本和“来了就是深圳人”无异。
这就导致,“心怀梦想”的投资者特别多。
新政门槛进一步提高,获取“房票”需要深圳落户满3年,且连续缴纳36个月个税或社保,才能买商品房。
和其他城市一样,直接从“社保、落户”入手,并且账面狠辣程度超越当前最严的北京、上海(北京上海落户可买,但落户十分困难)。基本上把纯投资的买家通道堵死了
2)
认房认贷。名下有贷记录无房的,普宅贷款首付不低于50%,非普首付不低于60%;名下有房的,普宅首付不低于70%,非普首付不低于80%。
当具备购房资格以后,首付比例,又再次上提大约10%。
当然首付负担变大,可以泼泼冷水,毕竟首付比例越高,炒家可利用的杠杆就越少,但同时刚需换房难度也更大了。
3)
“豪宅税”失而复得
深圳以后的非豪宅定义,有两个标准:
  • 容积率在1.0(含)以上,套内面积120平以下或建筑面积144平以下

  • 成交价需要低于750万(新增)

超过以上任意一条,都得按豪宅标准缴纳税费!而总价750万以上的房子,在深圳一抓一大把。
4)
新房抽签要优先无房、个税或社保年限长的
这条非常正确,具体操作就有待商榷了。
5)
将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
一定程度上可以增加投机客户的持有周期成本。
以前是买房满2年免增值税,现在需要满5年才能免增值税。且现在计税价要更新,会参考最新的真实成交价。
硬斗硬。
结果就是买二手房,税会增加!而且会比以前更高!
增值税,是税收的大头,收和不收差距非常大,对于千万级住宅,这可是多付几十万的问题。
总的来说,这次深圳的调控非常严,基本是限购、限贷、交易税全部加码。一是增加了购买门槛,让更少的人有资格参与市场交易;二是调控税费标准,增加交易成本,让楼市温度降下来。尤其是打击投资需求。
短期看,这些政策会限制住一大批买房卖房的人,深圳楼市,需要冷静下来。

2

有个问题大家想过没有。
深圳这一轮行情的启动,实际上是在今年4月加速冲高。
(深圳2019.11-2020.7二手房房价涨幅指数)
平均涨幅,接近20%。
直到今天,才迎来实质性的动作。
是迟到的大手?还是后知后觉?
其实在我看来,这可以看作是时机把握和度的衡量。
可快,比如南京、苏州;
亦可慢,如杭州、成都。
深圳作为先行示范区,自贸区,大湾区的核心城市,产业转型成功的经济体,以及楼市著名的风向标。
一举一动,都有相当意味。
作为带头人,深圳的行情总是快别人几个月,先一线,再二线,是一个行情扩散的过程。
如果打压过早,势必会误伤其他城市。
如何把握好节奏,在可调可控的情况下以点带面,或是深圳老司机深思熟虑的事情。如今,见到了疗效,但有些超速,踩刹车,成了必然。
画上句号,抚平市场情绪。
深圳必须平稳,代表着「稳」是唯一的基调

3

回到重庆。
很显然,重庆楼市是可控的。
毕竟咱们是一个从一开始就玩“真调控”的城市。房产税试点、大量供应土地来满足实际住房需求...
从我的观察看,在“房住不炒”的核心方向下,重庆目前的做法,是控制缓涨,拒绝大涨大跌,充分减少波动带来的羊群跟风效应,不论是上涨还是下跌。
只要维持房价的稳定和预期的稳定,cf客就会失去想象空间和预期空间。减少高杠杆的中短期纯投资资金进入楼市,金融风险,也就会得到相应的释放!
当然,这会有两面性:
其一,房价地价随人口和生产力增长,缓慢上行,或能让市场完全没有泡沫,居住价值是衡量房/地价格的绝对要素或单一要素;
其二,持续温吞水煮青蛙,毫无波澜,游戏参与者是否慢慢就没了耐性,离场不玩了,整场牌局,也就会因此失去平衡。
从深圳的例子,我们看到了实操的案例,也看到了关键的方向。
稳住吧,不光是今年,也是未来一段时间的基调。
就重庆而言,持续坚持以稳健的态度、按价值&价格匹配原则为买入导向,成了唯一正确的操作方式。
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