郑州楼市已经跌了整三年！何时才是尽头？

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2018年10月，位于南龙湖片区的郑州孔雀城，开盘爆出的价格是7892元起，这对于11000元均价的南龙湖来说差价超过了2000，这是一个很强的信号。

但令人诧异的是，这个差价居然也没有引起多少波澜。

这才是比较可怕的。

如果降价都无人关心，那楼市就真的要凉了。

但此时，一直在刚需眼中和南龙湖相爱相杀的绿博，却早已是另一番光景。

2018年9月29日，绿博的金科天籁城洋房宣布开到12500元，准备抄整个市场的底，岂料几百套房子都没能清盘。

金科没有想到，在整整降了3500元，用之前高层的价格卖洋房，都没能带来购买波澜。

忽然，清脆的一声响，人们对于绿博的信心折断了。

但是金科却打响了绿博降价的第一枪，众多开发商纷纷宣布回降抢人。

整个绿博精装改毛坯、特价房、尾盘清仓等等各种名目纷纷一拥而上。

亚新美好意境高层降价1500元；

亚新美好香颂和高层降价2300元；

康桥香溪郡高层精装改毛坯降价2500元。

…………

最终，整个绿博的降价幅度在15%。

就像两年前行情大牛时，大家比着涨价一样，那个时候，谁涨得少，谁就赚的少，傻子才不涨！

而当行情转熊时，谁降的慢，谁就跑的慢，说不准一不小心就被困死了。熊市的客户就那么多，别人抢了一个你就少了一个，傻子才不降呢？

而就在一年前的2017年，郑东碧桂园第一次开盘，高层均价15500，洋房标准层均价17900。

开盘当天2000多人抢500多套房源，15秒抢完。

这成为绿博楼市最为高光的时刻。

这时，当绿博15500价格的时候，郑州的网红版块白沙的价格只卖到14000元，郑州市区均价也只有15000。

然而，谁能料到仅仅1年后，整个绿博价格降到均价1.1万。

如今回望，在碧桂园开盘当天那些没有抢到的客户，是不是感谢当年被人抢房之恩。

后来绿博的悲观行情传导到了白沙，那个前两年以最美别墅著称的东望，放出声音高层项目只想卖1万零几百，直降4000。但是后来看人多了，就又加上去了。最终售价在12500。

房地产规律中，检验地段价值有一个小白的真理：市场下行期，谁最先扛不住，降价跑路，必然是房地产边际价值中，处在最底层的。 

好的地段、好的位置、贵的楼盘，必然会处在边际价值的最高层。 

这个道理同样适用于南龙湖。

如果孔雀城7字头的售价并没有震惊市场，是因为位置。

那么龙湖地产九字头的价格入市，可以说是打了所有南龙湖楼盘的脸。

在2018年1月，南龙湖放出5块宅地，遭遇数十家房企的抢地大战。最终五块地的楼面价全部突破了7000。

人们推测，未来售价至少在13000。 南龙湖市场应急而动，市场内所有项目又上演了一出封盘、涨价的老戏，置业顾问奔走呼号。

在接下来的数月中，南龙湖价格被拔高到了12000，直追主城三环。

但是几个月后，龙湖用自己拍下的地块，做出了入郑的第一个项目龙湖天宸原著。售价9字头起，震惊了整个市场，一举击垮了南龙湖进击的信心。

南龙湖从此开始了180度大转弯，一直到今天，南龙湖那一拨地王的价格也依然维持在9000，南龙湖再也没有破过万。

下一个轮到谁了呢？轮到了高新区。

2018年年底，位于高新新城大正水晶森林，被一座城市疯狂刷屏，2万定88平三房，3万买110平三房，加2万送车位的的壮举，在整个72小时的抢房大战中，卖了8个亿，共600套房子，让人恍惚是回到了2015年年底的时光。

但是，不远处的万科城7期，精装则卖到了14500，而这时，三环内郑地濮园售价13800，可首付分期，金水世纪城12500，和昌湾景国际则再卖11500的特价房。

万科真的是很自信。

然后，高新新城CBD双湖科技城的高层住宅华润悦景湾入市，毛坯11000，最低价到了9字头。就算是去掉精装和万科也有2000元的差价。

紧接着，同片区的中海万锦熙岸精装卖到了11800元。

万科终于也撑不住了，2019年底，7期均价已至12000多，贝壳每天10套的特价房，最低的则卖到了10500。

高新新城彻底失守。

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在今天看来，2016年的行情成就了两个主城内的区域，一个惠济，一个高新老城。

2016年4月、5月间，惠济接连三周连开了三个新盘，万科紫台、美景麟起城、建业花园里，直接点燃了惠济，让惠济楼市成为郑州最热的一个片区。

这甚至比2016年7月郑州楼市的整个基本面被郑纺机点燃，足足早了三个月。

惠济区是当时从深圳传导来的全国楼市暴涨风潮，在郑州的最先反应。

之后，等郑纺机出来时，惠济已经酝酿了近百天，房价势如破竹一般，当时的代表楼盘是正弘澜庭叙，成为惠济区房价的制高点。

可以比对的是同在2016年8月开盘两个新项目：融创瓏府和金科城。高新区的金科城最先开盘，均价9500，一周后惠济区的融创瓏府开盘，却高了2000。

后来，惠济区的价格之顶被定在了2017年正弘澜庭叙二期的18000＋的价格，市场均价15000，这是整个惠济最为高光的时刻。

之后开始一路平缓下滑，到了2019年上半年，融创打响了惠济降价的第一枪，融创中原宸院此前售价一直在14000，直降2000，整个价格击破了整个惠济的底线。

惠济应该被分为三个板块来看，花园路东的正弘板块，这里一直占据着惠济房价的高点；花园路以东文化路以西板块，这是整个惠济楼市的腰部；再然后就是文化路以西，降价降得最狠的也是这个区域。

从2017年开始，高新区的价格也开始表现出了强劲的势头。恒大城8月开盘18500每平，直接覆盖了惠济区的价格，并成为了高新区的价格标杆。

恒大的价格对于高新区的作用，等同与正弘澜庭叙的价格对于惠济区的作用。成为了片区内其他楼盘定价的标准。

金科城二期直接的对标项目就是这一个，所以开到了16500。

远在四环外的万科城五期的价格卖到了13500。整个高新区的基本面，已经超过了西三环内的价格基本面，到了这一刻，高新区的高光时刻也基本完成了。

接下来，就只有一个，就是跌。恒大城一路跌到了13000，一直维持到今天。

高新老城区最大的问题是，供地少，基本都是在消化旧地。后来四环外项目集中入市时，就开始绷不住了。

就在惠济楼市和高新楼市以及滨河楼市纷纷迎来自己最好时刻的时候，郑州南城却一直显得过于迟缓。

比如说在2018年，同样是地铁二号线沿线，管南的价格比惠济便宜了2000。

而说起这两个区域，民众众口一词的说法则是，南部片区乱、比不上惠济的环境。

但是当这一观点已经成为坊间普遍的共识的时候，我们一定要怀疑它的正确性。

刚需买房最看中的是什么？价格、通勤、配套。

同样是三环四环区域，低了整整两千的价格；又有2号、7号两条地铁线加持。

市场会不会发挥调节作用，逼着人群往南部片区进？作为刚需的主力流动区域，从惠济到高新，在2018年的价格体系下，动辄50万的首付，对于刚需来说，已经是见顶了。

相比之下，南部二七新区13500的精装，和管南13500的毛坯均价，就是最大的诱惑力。

我们回过头来看三环四环之间的这些片区：惠济区的楼市生态是靠万科紫台加正弘澜庭叙一起做成的；高新区的楼市生态是万科城加恒大城一起做成的。滨河的生态是靠地王做成的。

但南部片区真的是太平了，像是一个没有脾气的中年人，志向不大，追求也不远，过一天是一天吧！

但是谁都没有想到，就在惠济、高新、滨河全部失守的时候，只有管南撑住了，以小步快跑的架势，一直到了今天的均价15500。

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从2018年初开始，郑州楼市再也没有了自己的高光时刻。

虽然有北龙湖和金水北楼盘的大量入市，用高价拉升了城市均价，但是这依然挡不住除此之外的所有板块，都萎靡不振的事实。

这背后的原因也许有两个，最开始的限价，和后来的供需失衡。

但最重要的是供需失衡。

绿博的小高层价格如今已经跌到9000了，这和绿博的过量供应直接相关，市场趋冷下的谨慎只是助推了它的降价。只有理想国例外，因为那是另一种营建逻辑，甚至独立于绿博市场之外。

白沙最近三年的最低价应该就是美景东望的12500了，这个价格完全是因为美景的不自信和对白沙内部市场的不了解。因为在那个时刻，白沙几乎无盘可买。只有均价24000的紫藤公馆。

对于南龙湖，片区内市场的下行，过量供应是一部分，郑州南城三环四环大量货品入市造成的客源直接断流也是一部分。

惠济区来说，正弘澜庭叙是因为限价所困，所以最后一期正弘府15500的均价加18万的全款车位，依然迅速清盘。但是文化路以西的区域，则是因为众多大盘入市，带来的过量供应。

滨河新城的下跌，也是因为过量供应，哪怕是美庐湾一个项目来拉高整个片区的顶部价格，来烘托行情，但是依然架不住片区内大量的刚需盘走量出货。

高新区是因为四环外大量供地入市的影响，以及市场回归理性，从某种意义上说，恒大18500的价格和绿博碧桂园15500的价格逻辑基本一致，强势营销下的市场不理性占很大一部分。

南部城区最为典型，西部的二七新区板块因为过量供应一直卖得不温不火；但是管南在长时间内只有双杰的绿都澜湾和永威城，所以走出了一个持之以恒的上升曲线。

但是在今天，在绿都和永威之后，管南甚至是整个南部新城已经完全被大盘沦陷。

过量的供应正在成为管南头上的一把达克摩斯之剑，就像常西湖新区一样！

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