兰州北推山造城,脱了谁的困?

前些年总有人说:“不搞几十平方公里地,开发商都不好意思去黄河北。”
自2012年开始,每隔一段时间,就有房企圈定几十平方公里的土地,准备在黄河北再造一个新城。似乎在山上随便画一个圈,就能诞生一个个崭新的世外桃源。那些“抠抠搜搜”拿下几十亩地的开发商,只能羞愧的低下头。
开发商厉兵秣马,搅碎了山间地头的清梦,也把城市的发展轨迹和一部分购房者的命运,捆绑在了他们擘画出的蓝图里。黄河北岸的青白石,就是兰州大盘时代开始的地方。
不过,开发商的豪情壮志大多变成岿然不动的幻想,曾经的大盘“胎死腹中”的不少,推进缓慢的更多。
经历了房地产行业的野蛮生长后,动辄万亩的圈地状态进入了冷却期。向北进发的兰州,只是把城区规划的边界从城关通向了皋兰,崭新的城区依旧遥远。
“青白石的边界都成城关区的边界了,这是城市的野心还是开发商的套路?”最近和朋友聊天时,他有感而发。
喟叹之下,是兰州卷土重来的大盘时代。
五个月前,青石片区的控规方案正式公示,恒大文化旅游城进入了人们的视野。用地面积7234.65亩的恒大文化旅游城,号称是集游乐、文化、休闲、商业、旅居于一体的世界文化旅游胜地。开工当天的展板上写着:万亩文旅胜地,敬献兰州。
沉寂已久的太平洋地块不再沉睡,城关黄河以北的重磅选手,却不止恒大。
2020年,蓝绿双城早早进驻什川,以6400亩大规划震撼亮相。这个涵盖了生态自然、精致居住、文化艺术、智慧康养的公园城市综合体,有着1100亩的生态公园配置,蓝绿双城表示:要在兰州打造世界级的中央公园,引领城市发展和居住理念!
作为进驻兰州的房企新秀,蓝绿双城的千亩公园成功吸引了人们的注意。与之一同踏进皋兰的北岸大盘新成员,还有一个跨界者。
福耀集团董事长曹德旺在公开场合说过:“我永远都不会去搞房地产”。不过,同样发源于福州,在玻璃制造行业打拼几十年的新福兴玻璃工业集团,却和福耀集团不太一样。在西安成功打造了纽约城和国王的公寓等项目后,新福兴来到了兰州。
2020年7月,万福城项目在兰洽会上正式签约皋兰,带来了总投资约1500亿元的大手笔和2万亩的大规划。万福城项目的规划完全成熟后,同样会接壤到青白石的边界。
黄河北层出不穷的大盘,是兰州扩张的脚印,这源于城市发展的野心。但这些大盘项目总有一些相似点:都表示要打造一个别具一格的庞大项目,从头开始创建一座新城,最终落实的却只有住宅。
往昔之所冀,今日之黯殇。兰州人疑虑的大盘造城论,要从二十多年前说起。
上世纪九十年代,香港削掉石山填海造陆,准备把赤鱲角扩容后修建机场。
一直困于城市扩张难题的兰州,从香港的做法中得到启发,开始在新世纪之后筹划并落实一个大胆的设想:把城关北近千座山头削平造地,为兰州的城市规模增容。在当时,如此规模庞大的设想无出其右!
或许是环境使然,兰州人总有匪夷所思的想象力:曾经有人建议,在皋兰山和北山架上两台巨大的鼓风机,吹走污浊的空气,改善空气质量;还有人建议在黄河上铺满玻璃砖,彻底贯通南北两岸,把兰州拼合成一个整体。
大胆的设想总显得荒谬,但这是兰州人对城市发展的渴望。在那个时期,削山造地的计划并不是空穴来风。
自西向东的河谷地,被高山裹挟着横向绵延,兰州主城区南北向最窄的地方,仅有不到2公里的距离。在快速城市化的那个时期,兰州被稀缺的土地资源扼住了咽喉,把城市扩张的目光看向北山,似乎成了兰州唯一的选择。
2010年,“北山移山造地区”的概念被正式搬上桌面。在最初的设想里,青白石这个农村聚堆的山沟,将变成一个拥有威尼斯风情的新城。同年,本地房企永坤地产在兰洽会上通过招标,成为了白道坪整体改造项目最早的投资商之一。
作为青白石一带移山造地区项目的总策划,王志纲也笃定了兰州必须走出河谷的新方向:“兰州必须从河谷城市走向山水城市。往青白石方向,往山谷里面去,说不定就会形成纳帕溪谷”。
兰州向北剑拔弩张,把青白石推向了议论的中心,也成功引起了开发企业的关注。
2012年,太平洋集团董事长严介和立下了军令状:自掏腰包在青白石的700座山头中,推出来25平方公里的熟地,一期任务半年完工,逾期后果自负。太平洋后来推出的5平方公里熟地,就是如今的恒大文化旅游城。
这一年,碧桂园也通过招商引资进入兰州青白石,并签订了20平方公里的低丘缓坡综合治理项目。被称为“中国两大传奇包工头”的杨国强和严介和,终于在黄河畔的青白石实现了会合。
房地产市场整体进入刚需主题时代后,碧桂园等房企正在面临市场规模扩张的攻坚战,向二三线城市进发成为了主基调。出于城市扩张的思考,兰州登上了黄河北岸的高地,也给开发企业带来了合作共赢的机会。
青白石迎来了巨变的前奏,兰州的大盘故事从碧桂园正式开启。
坊间传闻,杨国强来兰州考察时,曾徒步至青白石的半坡上,顺手摘了一颗苹果,一边咀嚼一边跟坡上放羊的农民聊天。看着一河之隔的雁滩势头强劲,杨国强当机立断,准备开发规划3万亩的碧桂园兰州新城,也就是如今的兰州碧桂园这个项目。
那个留下历史痕迹的半坡,就在如今银河国际项目的内部。银河国际居住区开建前,永坤地产还举办过摘苹果的活动,准备为3600余亩的项目规划腾挪空间。
不过,在开发商纷纷瞄准青白石、太平洋夷平了众多山峦后,2013年兰州市暂停了青白石的削山造地项目。从地图上看,长期滞留未动的太平洋地块,就像一颗停止跳动的白色心脏。
严介和曾经准备当做“一生中非常得意的作品”来做的北岸新城,最终成为了兰州40多亿的债务。但对杨国强来说,兰州碧桂园项目势在必行,交通上的硬伤就是第一道难关。
2013年,碧桂园与兰州的谈判尘埃落定:碧桂园将出资7个亿,修建雁白黄河大桥。
奠基当天,杨国强穿着朴素的着装,出现在了热闹的典礼现场。除了见证雁白大桥的奠基仪式,杨国强还代表碧桂园向甘肃省民政厅捐赠500万元,其中300万元捐赠于兰州大学。
碧桂园的明显举动,冥冥之中透露出了捆绑发展的蛛丝马迹。
其实在雁白黄河大桥开建的两个月前,兰州大学就正式提交了《兰州大学关于申请教育用地的报告》。后来,市政府同意在青白石划拨7500亩教育发展用地给兰州大学。
当年10月,兰州碧桂园首开4200套房当天售罄,刷新了当时地产界的销售记录。雁白黄河大桥和兰州大学青白石校区的规划,成为了兰州碧桂园火爆开售的基础。
兰州大学被称为“城市建设的发动机”,夏官营校区就出于此。此后的四年时间,关于兰州大学青白石校区的消息频繁出现,但在2017年11月,兰州大学发布《兰州大学一带一路创业港概念性规划》公告后,就再也没有泛起一丝涟漪。
直到2019年5月,兰州城关区发布了《城关区土地利用总体规划修改方案》,兰州大学青白石校区的相关消息才再次浮现。方案对青白石一带的用地指标进行了部分调整,并对兰州大学青白石新校区用地部分指标的调出、以及项目具体的开工时间作出说明。
“兰州大学青白石新校区在2020年前不具备建设条件,拟于2025年开工建设。故从其用地指标中,调出3570亩给盐池片区一期项目、调出1590亩给经济区示范区”。
时至2020年,兰州大学依旧是短期内无法落地的难言之隐,多年前的新城规划,也唯有雁白黄河大桥和北岸灯火点点的住宅。兰州向北城市的野心,最终被开发商吞进了肚皮。
毋庸置疑的是,兰州开拓青白石,是对城市扩容方向的一次大胆尝试。十年之后的今天,青白石确实脱离了曾经的面貌,成为了一个人尽皆知的新板块,这在一定程度上疏解了兰州城关区的人口密度。
但计划八年完工的兰州碧桂园,才刚刚开发到三期。很长一段时间里,整个青白石也唯有银河国际居住区和兰州碧桂园并行,区域配套、市政基建都是阻挡青白石成熟的门槛。新城构想中的纳帕溪谷和威尼斯风貌,最终在开发机器扬起的沙尘里变成了掠影。
即便青白石阻挡城市目光的700座山头,还有更远处什川的山峦,都成为了开发商开发大盘的目的地,但越是盛况空前,就越该思考和担忧。
浮于表象的扩张,从来不是兰州城市发展困局的良药。
从体量上看,城关黄河北岸已签约和落地的项目,占地面积就达到了近7万亩,是雁滩占地面积的3倍之多,规划中超50万的人口,同样把雁滩甩在了身后。这些都要基于五六个楼盘的开发和建设,区域的成熟时间和建设难度可想而知。
另外,城关黄河北的大盘,远不止我们看到的这些,仍有五六家房企在黄河北岸积极觅地。这些构想的最终结果,也并不一定和开发商的蓝图一样。
如今进场的开发商,不再提造新城的构想,公园地产和文旅地产成了主流。但这只是在市场变化中改变的推广侧重点,开发商开发项目的最终目的,都只是卖房子而已。不管是青白石还是更北的皋兰,都不是造城的黄金地。
听说,青白石的山坡上至今还能摘到苹果,只不过成熟的果子略显酸涩。
兰州向北的大规划,在削平了山峦之后,也徒留酸涩的果实。一个全新区域的建设,不光需要拔地而起的住宅,还要有成熟的基础建设和良好的城市配套。在高举高打的兰州北拓之旅中,“狼来了”的故事一直在上演。
“人们看到一顶顶王冠落地,一颗颗新星升起,一条条金科玉律被打破,一件件新式武器登场,一套全新的打法被采用,一种更有效的思维方式大显神威”。
王志纲在《大盘时代》里写到的光辉岁月,已经过去二十多年。
曾经冲击着兰州购房者思维的大盘,不再是大多数人情有独钟的选择。通过圈地和规划收割红利,难免会因为信任危机陷入深渊。空想的规模,不会是刚需客渴望的天堂,也不会是投资者的方向。
(0)

相关推荐