农村宅基地及其上房屋是否可以买卖和继承

首先，来看下宅基地使用权的特性：

1、是使用权，所有权归村集体。

2、无偿性，村民取得宅基地使用权不需要支付任何对价。

3、一户一宅，一户只能有一处宅基地。

4、使用者限于集体经济组织成员之间。

5、宅基地的流转具有“限制性”，只能在同一集体经济组织成员内部进行流转。

宅基地以及其上房屋流转的原则：房随地走、房地一体。

宅基地可以买卖吗？

按照法律规定，宅基地不能买卖，但可以在本村集体内流转，经土地管理部门依法批准，发放证件。

城镇人员看上了宅基地怎么办？

虽然不能购买，但是宅基地上的房屋可以租赁。

也可以通过合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，租赁合同的期限不得超过二十年，合同到期后双方可以另行约定。

宅基地上房屋买卖合同的效力

一、合同有效的情形

1、在本乡范围内，同一农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，一般认定有效。

这种情况下，

1）有效的买受主体，即买方也可以自己去向集体组织申请宅基地。如果购买后拥有两个宅基地，也还要受制于一户一宅的限制。

2）出卖方在出卖、出租房屋后再申请宅基地的，一般不予批准。

因此，同乡范围内转让宅基地和其上房屋的，也没那么容易，应该谨慎而行。

2、将房屋出售给本乡以外的人员，如果取得有关组织和部门批准，且取得合法权属证书，可以认定有效。

条件为：

1）取得有批准权的机关批准；

2）经当地集体经济组织同意；

3）办理了宅基地使用权和房屋所有权产权变更手续；

4）取得合法权属证书。

在满足上述条件下，如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院一般不予支持。

二、合同无效的情形

交易双方非同一集体经济组织的，一般认定为无效，因合同违反了土地管理相关法律、行政法规的强制性规定。 

即使经过公证、见证的也是无效的。需要说明是的，嘉兴市公证处是不受理宅基地买卖公证的。

合同无效后的法律后果：返还财产、折价补偿以及赔偿损失。

1、返还财产：卖方将房款返还给买方，买方将房屋返还给卖方。

2、折价补偿：若买方对房屋造成毁损，买方则应当承担相应的赔偿责任；

3、赔偿损失：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

买卖双方的过错认定，一般卖方为主责，买方为次责：

在宅基地房屋买卖合同中，因为宅基地为限制流转物，法律法规和政策明确规定其不得买卖，买卖双方当事人都知道或者应当知道此种情形，故买卖双方对合同无效均有过错。

一般情况下，此类的纠纷多因土地、房屋升值产生，故合同无效的原因主要在于出卖方受利益驱动而违背诚实信用原则，影响了买方生活和社会稳定，买方不仅要腾房、重新购房，且可能丧失房屋价值上涨带来的收益以及间接利益，如房屋拆迁、转卖带来的收益。

因此，在合同无效的过错认定方面，一般都认定卖方应对合同无效承担主要责任。

卖方的法律责任：

卖方应赔偿买方相应的损失，包括如房屋上涨价值损失（司法实务中，参考《房产评估报告》，或结合市场价格等综合因素酌情确定）、购房重置损失、拆迁利益等。

（关于房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，上海市高级人民法院的指导意见为：应在扣除购房人的购房款后，重复考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与卖方按比例取得拆迁补偿款，其分割比例一般可以考虑7：3左右。）

关于宅基地继承的最新意见，城镇户口子女能继承农村宅基地吗？

2020年自然资源部等7部门共同研究给出答复：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。

同时，子女继承宅基地上的房屋后，翻建房屋必须要提出申请。

也就是说，城镇户籍子女可继承农村宅基地使用权，实际上是指城镇户籍子女因继承农村房屋从而获得宅基地使用权。换言之，宅基地上要有房屋，如果是空宅基地，则不能继承。

上述政策出台，可以打消一些农村居民担心宅基地问题，不敢在城镇落户的念头，可以安心在城镇落户了。

怎么继承？

7部门的答复中指出，《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。