从电子产品专业市场到生活方式体验平台，凯德这次交出一个高分答卷
彼山以前有写过一篇关于凯德的文章（来福士中国15年，解读当代商业地产的运营之道），凯德广场包括其高端品牌来福士广场在国内的发展一直都不是特别的出众。但是在新加坡的凯德旗下的商业则是完全的领导地位。凯德在新加坡的商业数量极多，而且类型非常丰富，各方面都很出众。说明商业开发和运营公司在本地的资源，团队也是非常重要的。
部分凯德在新加坡的商场（图片来自网络）
笔者在去福南mall之前就已经做了一些research，国内的介绍多是主打科技mall和一层有穿过商城的自行车道这几个重点，感觉起来是一个有些科技噱头的商场。这次考察同行的朋友中有非地产行业从业的，之前转乌节路（Orchard Road）的各个商场的时候觉得百无聊赖，表示没感觉和北京上海的商场有什么差别，唯一对路边的冰激凌三明治流露一些兴趣。但是等我们到了Funan福南之后朋友也觉得大开眼界，兴致勃勃的和我们一起探索福南的各个细节。
新加坡著名的商业街乌节路Orchard Road（图片来自网络）
我向她解释之前看的商场多是以购物为导向的，目的是最大限度的提升你的购买率，是展示商品和品牌的一个物理空间。但是福南的不同则在于这是一个以生活方式为导向的商场，就像是一个编辑，为你精选不同的内容，是体验，探索，完善你的生活方式的场所，购物在这里不再是唯一的重点，而是希望商场成为你生活中的一部分。
福南mall中庭
这样的解释对完全不懂商业地产的朋友因为感受非常直观，从而马上就能被理解，可见福南mall的确做得很有感染力。虽然里面的很多手法例如攀岩墙，屋顶花园，大楼梯等等并不是很新鲜，国内的商场也屡见不鲜，但是福南mall最大的优势是在各个方面都统一和完整地塑造了一个具有感染力的生活方式，完成度非常高。
背景
先简单的介绍一下福南的背景：1985年，Funan Centre开业，后来凯德将这个综合性购物中心的主题更改为“computer mart”，通过一个特定主题定位其商业；1997年，更名为Funan The IT Mall；2005年，更名为Funan DigitaLife Mall。
福南mall改造之前的中庭（图片来自网络）
直到2016年停业重建之前，福南Funan一直是技术宅和IT迷的购物首选，是以电子产品为主的专业类商场，这类似于国内的中关村或者华强北的一些场子，是购买电子产品的必到之处，种类繁多方便比价。相较于容易受骗的另一个电子产品类专业市场Sim Lim Square，福南以可靠的价格和市中心的绝佳位置受到新加坡本地人和游客的欢迎。
福南mall改造前的立面（图片来自网络）
但是随着消费趋势的转变，购物已经不再是大家前往购物中心的主要目的了，尤其是电子产品这样的体积小，价格品牌参数都相对透明的消费产品，线下购物的优势几乎被电商平台全面瓦解。就算是Funan作为新加坡有着30年历史的购物中心，在IT产品的细分领域享有极高的影响力，也不可避免的出现业绩下滑和店铺关门的问题。
福南mall距离著名的鱼尾狮公园和金沙酒店都很近，而且还有多个地铁站点在附近
而同时，福南mall的地理位置非常优越，交通便利，距离主要的文化设施和景点都近，显然现在再去做电子产品的专业市场实在是太浪费了，所以急需重新定位和设计，改变以前电子用品专业市场的老旧形象，满足新的消费者的需求，让这个物业可以发挥出他的优势，持续的提升价值。而国内中关村和华强北前身作为电子产品贩卖中心，同样在城市发展始终稳居区位核心，但却没有依托资源优势顺应消费升级趋势，从而给城市贡献优秀的节点性商业场所，这不能不说是一个遗憾。
福南mall改造的时候的施工录像截图（资料来源于网络）
福南在2016年6月开始关闭改造。但并不是通常的在原有的结构上改造，而是把之前的建筑结构全部都拆掉，在原场地上重新设计和建造。新的建筑除了6层的商场以外，还有两栋办公楼和一栋lyf公寓（凯德旗下的公寓品牌），希望打造一个由零售、办公、公寓组成，业态更加丰富、客群更加多元的社群空间。重建一共历时三年，花费近6亿人民币，在2019年6月重新开业。
整体布局及立面
福南mall之上的建筑不同于以往商业裙房上面插蜡烛的惯常方式，而是尽量把办公和公寓的直接平铺在商场的上方，减少垂直高度，又通过立面上丰富的设计来削弱整体的厚重感。这个一方面可能是因为福南地处新加坡核心位置（距离国家美术馆极近），有高度的限制，另外一方面则是现在办公的发展方向已经不是高层，更多的公司倾向大平层，利于内部组织和沟通。而且对电梯的依赖会减少，这样效率更高。（有关这种办公形态新趋势请参考彼山之前的文章：办公革命时代，腾讯总部与FACEBOOK总部谁将引领风骚？）
福南mall的整体布局（资料来源于网络）
福南mall的整体布局由一个长方形体量加一个伸向主要街角的细长体量组成。这个细长体量为商城在人流密集的North Bridge和Coleman交插路口增加了一个展示面和入口。同时为了充分利用这一人流密集的入口设置了一个巨大的Kinetic Wall。这面Kinect wall（笔者姑且翻译为可动立面，如果各位有更好的中文翻译请留言赐教）的深灰色铝制底板高13米，宽9米，上面有被特殊程序机械驱动的1271个的白色指针，不仅可以显示日期和时间，还可以根据不同的节日及活动需要展示不同的内容。Kinect Wall上还设置了多个红外感应装置，也可以对人流或者特定的动作来做出反应。而入口的不锈钢镜面天花的处理也让这面Kinect wall在尺度上显得更加的醒目。
福南mall的一层平面
福南mall在North Bridge Road和Coleman Street的入口配合着扶梯可以直接进入B1，Ｂ2和L2，所以在B2到L2的这四层里这个细长体量都是以各种小店为主的直线动线。从L3开始这一细长体量就是主力空间，分别是L3的电子用品集合店和L4的家具集合店。
福南mall在North Bridge Road和Coleman Street的入口（资料来源于网络）
Kinect Wall是这几年挺流行的处理立面方式，不管是室内室外都可以应用，既可以风动也可以机械驱动，充满科技感，在初期肯定能吸引不少顾客瞩目停留。个人认为福南mall的这个Kinect wall的设置还是满成功的，不管是尺度还是造型都完成了在繁忙的入口吸引注意力这一任务，他设置的最佳观看距离也是50米左右的街对面。
福南mall入口的Kinect Wall（图片来自网络）
风动Kinect Wall（图片来自网络）
机械驱动的Kinect Wall（图片来自网络）
插播一下，相比之下同属凯德的上海LuOne晶萃广场的风动立面（Kinect Wall）在尺度上就有些问题。主要是因为Luone的风动立面是从3层开始整个立面，接近商场的位置其实是看不到，比较合适的观看距离在50米-100米左右的远处。但是风动立面每一个可以活动的片状结构的尺寸都很小，而且颜色非常接近，在这么远的距离，如果不是刻意观察，其实很难留意到。也难怪有不是地产和设计行业的朋友去LuOne很多次居然都没留意到这个其实可以动的立面。
Luone凯德晶萃广场的Kinect Wall立面（图片来自网络）
而福南mall的立面整体来看的话，风格走的是Industrial chic工业风，来呼应年轻和活力的主题。整体立面因为特殊的色泽显得非常抢眼，同时根据内容功能和业态在立面上做了不同的处理，将里面的内容反映到外部立面上。这种拼贴的方式让商业立面显得非常丰富和活跃。例如在东立面底部1-3层的商业（纯商业）和4-6层的主力体量（剧场/共享办公/家具主力店等）在立面上做完全的区分。
福南mall的立面组成
福南mall的North Bridge Road入口（图片来自网络）
底层的外立面采用穿孔铝板，通过丰富的造型和内侧的灯光来让立面更加有立体有质感。铝板采用近似黄铜的颜色，而且表面的镀膜可以让行人在不同的角度看到不同的颜色和质感，既呼应了industrial工业风的主风格，又体现了项目年轻和科技的核心。
福南mall的Hill Streel入口（图片来自网络）
特色内容与业态
除了tech（三层都是电子产品零售）这个关键词来源于项目的历史，福南还有一些列针对年轻客群的精准关键词，例如Craft（有大量本土的品牌），Chic，Live Work Play，Health，Organic，Green，Neighborhood等。每一个关键词都对应了相应的空间和业态，共同塑造了完整的生活方式。
福南mall的概念视频
Tree Of Life
主体量的内部是典型的环形动线，而且只设置一个主要的通高中庭，垂直动线也设置在端头，非常清晰明了。整个室内设计最大的特点就是在中庭设置了一个叫Tree Of Life的结构装置。这是一个从地下二层到四层的25米高的钢结构生活方式展示平台，同时也是整合项目的视觉中心。Tree的设计采用了很多大尺度的悬挑，让整个结构显得非常轻盈通透，没有压迫感，并且有利于品牌和活动的展示。
相对于高效简单的环线主动线，中间的“树”和生长出来的灵活空间则提供了一个不同的选择，增加很多探索性和趣味性。Tree的设计非常丰富，底部的攀岩墙，折角LED屏，并且提供了20个租期灵活的快闪空间和限时店空间。因为线下商业空间对于消费者来说不仅是用于购买产品或服务，还是他们可以体验，了解品牌文化、去接触特定价值观背后的社群、去发掘社群生活方式的入口。
Tree在三层的连廊
连廊旁边的吧台上面有充电接口
所以Tree本身的平台及围绕着它的中庭四周的商业空间的重心是传达品牌理念而非单纯的售卖商品。很多品牌受到启发，将Funan作为一个创新平台，通过数字技术展示新产品和新概念、或者增强店内体验，通过一系列手段强化顾客的互动渠道，丰富顾客的购物体验。随处可见的休息座椅、吧台桌、充电插头，和旁边的咖啡厅，使得顾客可以随时走走停停，坐下来休息或者聊天，享受探索的乐趣。
Tree在四层的VR游戏空间及外面的等候吧台
围绕中庭和Tree设置了很多导柜，但是因为很通透并不会阻碍人们的视线
Tree的底部大概三层的高度（从地下二层到一层）是一系列人气非常高的室内攀岩墙，不同的侧面对应着不同的难度，适合不同的年龄和程度，地下二层还有专门针对新手的练习区。攀岩这项运动也算是有些门槛，对上肢的力量有一定要求，而且需要掌握一定的方法和装备的使用，所以不仅需要攀岩墙，更需要一家专业的培训机构来运营场地，以此逐渐形成热爱攀岩的人们的聚集、练习和社交的场地才是关键。
从一层的中庭往下看攀岩墙，黄色的三角是提醒有人会降落到这个位置
从地下一层看Tree的底部
在地下二层针对新手的攀岩练习空间
大楼梯
正对着Tree的折角屏幕的是一个通往二层的大楼梯（amphitheater），这是一个大家可以在这里聚集，休息，社交的空间，并把人流顺利的带到二层。一共33个台阶，可以轻松坐下150人左右。楼梯上面的天花则采用镜面不锈钢，让整个空间显得很活跃。
大楼梯的顶端往下看，正对Tree的折角屏幕
大楼梯的台阶主要以木制和人造草坪为主，就坐还算舒适
楼梯一上去二层的平台则设置了一个主力咖啡店ppp coffee和各种相关零售。最近因为工作的缘故笔者采访了一个国内做精品巧克力社群和零售的产品主理人，感觉就像突然打开了一扇大门，才知道原来巧克力可以有这么多不同的味道和口感，一点也不甜的情况下可以这么好吃（感兴趣的朋友可以点巧盒Chocbar，他们在上海也经常做线下活动可以tasting品尝不同的巧克力）。ppp coffee也有销售各种不同的精品巧克力的品尝，还有为ppp特别研制的口味。
ppp coffee及精品巧克力
楼梯侧面的led灯
另外这个楼梯也考虑到在活动期间的使用，大楼梯的就坐平台的侧面有led灯，上面有各种氛围灯，并且作为对景的LED屏幕可以播放活动相关视频和转播。现在活动是商业运营中非常重要的一个环节，以前的商城会选择在大中庭空旷的空间做活动或者美陈，但是这样的空间缺乏氛围和仪式感，而且很难被第三方或者商户作为专属的活动空间来场租。但是对场租空间的需求一直在增长，虽然城市里有各种各样的场租空间，但是商城在相关配套，位置便利性，停车等方面有很大的优势。另外场租对商城来说也是很有利的，除了场租收入，还能为商城带来定位精准的人流。
大阶梯并不新鲜，是商城或者街区里面常用公共空间设计手法，但是国内的大楼梯经常有一个很大的问题就是没有对景。如果坐在楼梯上面没有任何可以观看的东西，其实人们不会坐在上面长时间停留，另外楼梯需要设置在主动线上又不影响一般穿行，如果太过偏远也将导致使用频率很低。所以如何设置大阶梯其实是门学问。
自行车道与屋顶农场
福南mall的另一特色就是可以穿过商场一层的自行车道了。自行车和攀岩一样都是充满活动的年轻生活方式的一个具体体现，让项目充满活力。这个自行车道可谓是整个项目最突出的特点之一，笔者就看过很多关于福南mall文章的标题都会提到这个可以自由穿行商场的自行车道。可以说是一个相当简单的move（动作）就让商场在话题度，定位，亲和力等维度都得到了全面的提升。
North Bridge Road入口的自行车道和旁边的办公室大堂
室内的自行车道是单向的，而且营业时间只能推着车子走
最难得的是福南并没有把这个穿越商场的自行车道停留在噱头的层面，而是全方面的考虑如何让自行车道真正可以让更多人使用。除了穿行商场的这条通道，在商场的侧面的也提供了一条备选车道。在这里不仅有174自行车停车桩，并配有简单的维修充气设施。除此之外还有储藏间，更衣间，淋浴房（需要注册凯德会员预约使用）等设施可以让骑自行车来上班的人在这里更衣洗浴。
在商场侧边自行车维修、停放和淋浴设施旁边还配了一个7-11，非常方便
另一侧是供骑车的人可以坐在自行车上吃饭的高吧台
个人认为这些设施对提倡自行车出行和通勤的生活习惯还是至关重要的。毕竟新加坡常年炎热潮湿，所以骑行之后满身的汗水和骑行时穿的衣服都需要有个地方来更换淋浴才能去上班，而缺少这些设施就会让大家在考虑骑行的时候有更多顾虑。另外福南的一楼还有知名的自行车品牌Brompton Junction的零售+服务店，可以在这里买到适合在城市里骑行的折叠自行车和其他各种配件。
一楼的Brompton Junction
同时响应“从农场到餐桌”运动，Funan在屋顶设立了城市CBD核心区唯一的屋顶农场，人们可以在其中体验50多种蔬菜、水果、花卉和草药的种植和收获过程，并在与农场合作的餐厅品尝有机食品。屋顶花园还有5人足球场，秋千，躺椅等一系列玩乐休闲设施，充足的休息设施和配套的充电插头、视野绝佳的屋顶花园。
通往屋顶花园的楼梯
屋顶花园的设施
Funan并不排斥顾客在非销售区过分停留，而是希望真正成为社区活动中心。对于来到购物中心的本地消费者来说，自行车道这样的社区性、公共性元素，无疑传递了一个积极的社区信号。就像稀有的城市农场，这些都是社区语境下的吸引人们一次次到达的要素。
lyf公寓在商场的入口设置了洗衣服，据说就是希望大家可以对这个公寓好奇并进去一探究竟
位于四层的共享办公Wework的入口，现在很多有办公的商业综合体都喜欢在商业区设置一个共享办公空间，可以作为办公和商业的过度
四层的另外一个主力就是W!ld Rice剧场，不仅有一个358个座位的主剧场，还有一系列培训和表演空间，总面积接近7000平米
主剧场空间，现在小剧场越来越受到购物中心的青睐，也是可以发挥社群影响力的神器，具体分析可以参见彼山之前的文章：以小见大-商业事件空间的设计与运营思路拓展（图片来自网络）
从过去到现在，Funan一直希望立足本地，在本地客群中延续并扩大影响力。在Funan，60%的品牌都是新加坡的本土品牌，很多改造前搬离的商家，又以一种全新的姿态回归，这为很多老客户带来了很大的惊喜。同时，作为两栋办公和一个酒店公寓的商业配套，Funan的社群定位无疑符合项目客群的需求。
而笔者觉得，朝向‘社区力’这个方向去努力的商业，做到极致往往又超脱出社区本身，成为城市，乃至高质量的旅行者的一个游玩目的地。典型的诸如曼谷的THE COMMONS，也是朝着做社区的初心精心打造，最后成了世界知名的商业项目。（有关THECOMMONS的介绍参见彼山文章‘项目要够好，造价要够低’的开发商白日梦如何成为可能）
导视系统及运营
商场的导视系统呼应整体风格，清晰明了,特别是扶梯下面的天花显示的每一层的数字，让人对自己的方位非常的清楚。这不仅是科技的噱头，目标是为顾客服务。
回到‘科技感’这一表述，究竟何为科技？虽然对于普通消费者来说，购物中心的科技感表达往往是一种噱头，但Funan尽可能完整地架构消费者的科技体验，围绕消费者的痛点进行科技应用。例如你可以通过手机来预约车位，也可以通过APP实时导航寻找车位。另外就是解决了顾客不用一直提着购买的商品，而是可以通过AGV机器车就可以从商店取货，并通过机械臂把商品放置到B2的停车场落客区100个储物格子内，顾客可以在24小时内取件（笔者去的时候不知道什么原因这个服务暂停了）。
地下二层的停车场入口及取物点
还有每一层的导视系统都非常智能，会给你提供详尽的路线图。如果你愿意，也可以让相机扫描你的外貌特征，并为你推荐合适的品牌和商场活动。
扶梯下面的天花显示楼层数，清晰明了
总结
作为总分总的分析文章套路，如何对福南进行总结？这显然不是一般介绍文章一个‘科技感’所能概括的。纵观这几年引起话题的一些反应新兴消费趋势的商业，例如SIAM DOSCOVERY, SKPS等等，大家尝试的方向或许千变万化。但是紧紧锁定目标客群，超脱传统卖货思维，更加全方位，立体地服务客户的运营初心是不变的。移动网络的发展不仅仅是线上商品的流通，消费者信息获得渠道，消费三观塑造早已经被手机接管。对此品牌方正在迅速做出调整，无论是日益涌现的DTC品牌还是更多作为把线下空间更多作为社群体验端口，传统模式的场子针对他们越来越缺乏吸引力（俗一点说叫拉低逼格）。作为品牌容器的实体商场如何与消费者心仪的品牌共舞，占据用户心智，成为他们生活必不可少的栖息地。在这些面向FUNAN显然是一个非常值得深入感受的目标CASE。