实务 | 关于不动产纠纷专属管辖的理解与运用
当继承遗产纠纷涉及不动产时，如何应对管辖冲突？有的争议明明是合同纠纷，比如房屋租赁合同纠纷，为何适用不动产纠纷专属管辖规定？与建设工程有关的纠纷都适用专属管辖吗？这些纳入专属管辖范围的合同还有约定管辖的空间吗？
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概念认知
专属管辖，是指法律明确规定特定类型的案件只能由特定的法院管辖，其他法院均无权管辖，当事人也不得通过协议变更的一种管辖制度。
相关法条
《民事诉讼法》第三十三条
下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖;
(二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖;
(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
《民诉法解释》第二十八条
民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
法条理解
1.为什么是“不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”？
因物权变动的原因关系即具有债权性质的合同关系而产生的纠纷，均属于不动产的债权纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷；对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则属于不动产的物权纠纷。
考虑到不动产通常具有较大经济价值及其不可移动的属性，为方便法院审理、调查和执行，更好维护社会稳定，保障公民财产权利，对不动产纠纷设置了专属管辖制度。然而专属管辖是对当事人诉权处分的一种限制，是诉讼程序上的强制性规定，不允许当事人通过合意进行变通，所以应从严把握，尽可能限定在确有必要的范围内。所以将适用专属管辖的不动产纠纷限定在“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的纠纷”，除此之外的其他不动产物权纠纷，不适用专属管辖。
2.为什么这几类合同纠纷适用专属管辖？
（1）农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，这些争议除了涉及合同的订立、履行之外，还涉及当地土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于统一裁判尺度，也利于配合当地政府处理该类案件引起的群体性纠纷。
（2）建设工程合同纠纷，由于通常涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定、优先受偿、执行拍卖等，由建筑物所在地法院管辖，有利于案件的审理和执行。
3.如何确定不动产所在地？
我国对土地、房屋等不动产实行登记制，所以凡是经由政府有关部门登记的，那么不动产登记簿记载的所在地就是不动产的所在地。土地或者地上的建筑物以及其他附着物，由于不能移动或者纵使移动了也就把其原有价值破坏了，所以物的实际所在地为不动产所在地。
4.《民诉法解释》第二十八条的三个条款之间是什么关系？
第一款是对《民事诉讼法》第三十三条中的“不动产纠纷”概念的阐释，明确了不动产纠纷专属管辖中的不动产纠纷仅针对不动产的部分物权纠纷，而不包括不动产债权纠纷。
第二款则是对第一款排除不动产债权纠纷的一种例外规定，即对于某些不动产的债权纠纷，在现实需要的情况下，从“两便原则”（方便法院审理，方便当事人参加诉讼）出发，也按照专属管辖原则确定管辖法院。
第三款则是对不动产纠纷的管辖地“不动产所在地”的解释，有登记的按照登记确定，无登记的则以实际所在地确定管辖地。
拓展延伸
1.继承遗产纠纷中涉及不动产的时候，究竟是以不动产纠纷专属管辖优先，还是以继承遗产纠纷专属管辖优先？
当继承遗产涉及不动产时，《民事诉讼法》第三十三条的第一项（不动产纠纷专属管辖）和第三项（继承遗产纠纷专属管辖）看似发生竞合，究竟谁得优先适用？
根据《民事诉讼法》第三十三条第三项，被继承人死亡时住所地的法院对继承遗产纠纷有管辖权，这主要是为了方便确定继承开始的时间、继承人与被继承人生前的关系等问题；同时，为了查清遗产的范围和分配的问题，使继承遗产的纠纷得到正确解决，该项还规定，主要遗产所在地人民法院可行使管辖权。
当死者生前住所地和主要遗产所在地是一致时，该地人民法院具有管辖权；而二者不一致时，则两地法院均有管辖权，当事人可以选择其一提起诉讼。纵使争议的遗产包括不动产，仍应当按照继承遗产纠纷来确定管辖法院，即此类案件由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地法院确定管辖法院。在二者之间发生管辖权争议时，法院审判实例多按照主要遗产所在地来确定管辖，但仍需遵守《民事诉讼法》第三十五条关于最先立案法院管辖的规定。
2.房屋租赁合同纠纷如何确定管辖？
早前，因房屋租赁合同而产生的房屋修缮、租金或腾退纠纷一般由房屋所在地法院管辖，个别情况可由被告户籍地或者居所地法院管辖，其依据系1986年1月7日最高人民法院颁布的《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》。
然而，上述司法解释已于2013年1月14日被宣布失效。此后，确定房屋租赁纠纷的管辖依据通常从一般合同纠纷中寻求，即《民事诉讼法》第23条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”
一般情况下，适用合同履行地法院管辖对于房屋租赁合同而言，不动产所在地即为合同履行地，这也是最方便当事人诉讼、便于法院查明案情、便于裁判执行的情形。基于此，2015年《民诉法解释》规定了房屋租赁合同纠纷一概由不动产所在地法院专属管辖。
3.建设工程合同纠纷是否一概实行专属管辖？
《民事案由规定（2011）》第四部分第十条“合同纠纷”下第100款的“建设工程合同纠纷”包括9种相关的纠纷类型。从案由规定看，显然建设工程施工合同纠纷与勘察合同纠纷、设计合同纠纷等其他争议之间是并列关系，但是民诉法及司法解释仅明确建设工程施工合同纠纷适用专属管辖。据此，是否其他与建设工程有关的合同纠纷均不应适用专属管辖的规定，还是作第100款下与建设工程有关的合同纠纷均适用专属管辖规定的理解？
之所以将建设工程施工合同纠纷按照不动产纠纷来确定管辖，主要是因为在建设工程施工合同纠纷处理过程中，一般会涉及到建筑物的造价鉴定、质量鉴定、优先受偿、执行拍卖等问题，这些问题的处理通常与建设工程紧密相关。从有利于纠纷的处理、案件的审理与执行的角度出发，才将管辖权限定在与建设工程空间距离较近的法院。
（1）常见的建设工程分包合同是将某些专业工程施工交给另一承包商而签订的合同，其本质上依然属于建设工程施工合同。因此，分包合同纠纷与施工合同纠纷无二致，宜适用专属管辖确定审理法院；至于工程价款优先受偿权纠纷、装饰装修合同纠纷以及农村建房施工合同纠纷，此等争议均在便利纠纷处理方面有就近审理的需要，因此也应适用专属管辖的规定。
（2）唯勘察及监理合同纠纷，是否适用专属管辖，实践中不同法院认定各异：有的法院认为勘察、监理合同纠纷应当适用《民诉法解释》第二十八条规定的按照不动产纠纷确定管辖，有的法院则认为勘察、监理合同不属于建设工程施工合同，不宜适用建设工程施工合同纠纷专属管辖的规定。但对于建设工程设计合同纠纷，法院多认为不属于建设工程施工合同纠纷，可参照一般合同纠纷管辖处理，故不适用专属管辖的规定。
《合同法》第269条规定：建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。作者认为，该条将勘察合同、设计合同与施工合同区分识别，可见前二者与施工合同存在本质上的区别；鉴于勘察、设计合同的服务成果与施工建设的建筑物之间的联系不甚紧密，相比较施工合同需依托于施工建设的建筑物而言，勘察设计合同对承揽单位的经营场所依存度更高，其管辖问题无需按照专属管辖处理。
监理合同的全称为建设工程委托监理合同，虽然该类合同的标的是服务，看似与工程的关联度不那么密切，然而监理合同的履行常常需要对建设工程的质量、进度、造价等方面进行控制，监理合同的酬金也与实际发生的工程规模紧密相关，这些事实均与工程现场发生多处联系，审理中也会涉及现场勘查、调查，故该类纠纷有就近审理之必要，应当纳入专属管辖的范畴。
（3）最后，铁路修建合同纠纷因涉及到铁路专门领域，该类纠纷应纳入铁路法院的专门管辖领域调整，不在本文讨论的专属管辖范畴。